Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Plus de 100 000 bailleurs particuliers aidés depuis 2012

Avis clients 4,8/5

Démarrer un bail

Contrairement au propriétaire qui ne peut donner congé que pour des raisons précises et à l’anniversaire du bail (certains bailleurs le découvrent encore !) le locataire peut globalement partir quand il le souhaite en respectant néanmoins un préavis et un formalisme qui sont assez contraints.

Dans cet article nous allons donc surtout nous concentrer sur les durées de préavis pour chaque cas, puis nous vous donnerons un modèle de lettre de congé que vous pouvez mettre à disposition du locataire. Nous détaillerons enfin le cas pratique d’un locataire partant qui souhaite trouver un repreneur pour réduire son préavis.

Durée et conditions du préavis

Que ce soit en location vide ou meublée un principe fondamental s’applique : le locataire peut donner son congé à tout moment sans conditions.

C’est une différence fondamentale avec le bailleur qui est lui obligé d’attendre – sauf exceptions très encadrées – l’échéance du bail et de motiver son congé (voir notre fiche sur le congé du bailleur).

En théorie le locataire peut donc vous envoyer son congé dès le premier jour du bail, il est simplement nécessaire qu’il respecte un préavis légal.

La loi stipule que le locataire doit vous envoyer son congé en respectant un préavis de :

  • 3 mois en location vide
  • 1 mois en location meublée

Cas particuliers de préavis réduit en location vide

Réduction automatique en zone tendue

La loi ALUR promulguée en mars 2014 réduit le préavis des locations vides dans les zones tendues de trois mois à un mois. La liste des zones tendues est disponible au lien suivant.

En plus de Paris et de sa banlieue, la réduction du préavis est donc également applicable à Bayonne, Bastia, La Rochelle et plein d’autres villes de taille moyenne.

Hors zone tendue d’autres motifs permettent au locataire de réduire son préavis à un mois. Voici une liste exhaustive des motifs prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nous détaillerons dans les paragraphes suivants les subtilités pour les motifs les plus complexes.

  • logement en zone tendue
  • locataire s’étant vu attribuer un logement social
  • obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
  • locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
  • locataire victime de violence au sein du couple ou violence sur l’enfant vivant habituellement avec lui

Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Préavis réduit pour perte d’emploi

Avec la zone tendue, la perte d’un emploi (ou le nouvel emploi trouvé après une perte d’emploi) constitue un des motifs principaux de réduction de préavis par le locataire.

La définition d’une perte d’emploi est large, il ne peut s’agir d’une démission, puisqu’elle doit être subie par le locataire, mais elle peut très bien être prévisible tel la fin d’un contrat en CDD. La rupture conventionnelle peut également être considérée comme une perte d’emploi donnant droit à un préavis réduit (cf la réponse ministérielle sur le sujet). Le licenciement est évidemment un motif valable.

Le congé avec préavis réduit doit être postérieur à la perte d’emploi et assez proche de celle-ci (de l’ordre de quelques mois max) pour que le locataire puisse justifier le lien de causalité entre préavis réduit et perte d’emploi.

Cette proximité entre la perte d’emploi et le congé ne concerne pas le motif de « nouvel emploi après perte d’emploi ». Grâce à ce motif le locataire peut donner congé s’il a trouvé un nouvel emploi longtemps après sa perte d’emploi. Cette subtilité est bien rappelée dans la jurisprudence ci-contre où le juge d’appel valide à la fois le CDD comme motif valable de perte d’emploi et la possibilité de donner congé en cas de nouvel emploi trouvé après 8 mois de chômage (le juge semble même ne pas fixer de limite).

Préavis réduit pour mutation

La mutation est un cas moins courant mais permet également de motiver le préavis réduit.

Contrairement à la perte d’emploi, la mutation ne doit pas être forcément subie par le locataire, elle est légitime pour un préavis réduit qu’elle ait ou non été demandée par le locataire, comme le confirme un arrêt de la cour de cassation datant de 2010.

Autre point intéressant et assez incompréhensible, il n’y a pas de condition de distance sur la mutation, comme le confirme un arrêt de la Cour de Cassation de 2003 où les locataires, mutés dans la même ville, ont eu gain de cause sur la validité de leur congé pour mutation (voir l’arrêt).

Vacance locative suite à un préavis réduit

L’assurance loyer impayé que nous proposons sur Smartloc vous couvre si vous n’arrivez pas à relouer rapidement suite à un congé avec préavis réduit. En savoir plus sur cette prise en charge de la vacance locative par l’assurance loyer impayé.

Formalités de la demande de congé

Lettre de congé par recommandé

La demande de congé est à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception, le délai ne courant qu’à compter de la réception de votre envoi.

Le délai de préavis ne court pas si le recommandé vous est renvoyé (le propriétaire peut être absent ou peut refuser le recommandé). Le cas échéant vous devrez remettre le congé en main propre au propriétaire contre signature, ou lui signifier le congé par huissier.

En solution alternative la lettre recommandé électronique se développe de plus en plus, notamment pour ce cas d’usage de la résiliation de bail. L’envoi se fait par mail via un prestataire agréé, et l’accusé de réception est instantané donc le locataire ne prend plus de risque au niveau des délais. C’est également plus pratique et moins cher que d’aller en bureau de poste. Plus d’infos sur ce mode d’envoi légal sur le site jeresiliemonbail que nous recommandons.

Si le locataire souhaite bénéficier du préavis réduit en location vide, il doit rappeler dans son courrier le motif qu’il souhaite utiliser parmi ceux évoqués ci-dessus.

Voir notre modèle de lettre de résiliation

Mail ou courrier simple impossible

Un congé transmis par mail ou courrier simple n’est pas valide, même si le bailleur ne conteste pas l’avoir reçu (comme le montre la jurisprudence ci-contre).

Le propriétaire pourra donc toujours contester sa validité et demander notamment au locataire de payer après son départ les loyers du préavis qu’il n’aurait pas théoriquement respecté.

Formalisme du préavis réduit

La jurisprudence est claire sur le sujet du préavis réduit : le motif doit clairement être énoncé et justifié par le locataire dans la lettre de congé s’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit.

Le propriétaire peut contester le préavis réduit si le motif n’est pas justifié avec un document probant, un contrat d’embauche ou une lettre licenciement par exemple. Cette justification doit se faire dans le courrier de congé et non pas après ou avant l’envoi, ni par envoi séparé (voir la source sur ce point technique).

Congé locataire en colocation

Le préavis est envoyé par le titulaire du bail. En cas de colocation, les colocataires peuvent donner leur congé ensemble ou séparément. Si un seul colocataire donne congé, le bail se poursuit avec les colocataires restants. Si une clause de solidarité est prévue au bail, la solidarité du partant avec les restants s’éteint après 6 mois ou dès son remplacement par un nouveau colocataire.

Le sujet des départs/arrivées de colocataires est assez complexe, nous vous recommandons de lire notre fiche complète sur le départ d’un colocataire pour en savoir plus.

Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Réduction du préavis si repreneur

Si le locataire souhaite réduire son préavis il peut proposer au bailleur de trouver un repreneur qui serait capable de signer un bail prenant effet avant la fin du préavis.

Il est préférable de demander l’avis préalable du propriétaire pour ne pas faire des recherches inutiles.

Le propriétaire peut également proposer au locataire de démarrer les recherches. S’il trouve un repreneur il est tout à fait possible de convenir avec le locataire d’une réduction de son préavis, il sera simplement nécessaire d’en convenir par écrit.

En effet même si le bailleur accepte de faire l’état des lieux plus tôt, cela ne veut pas dire qu’il renonce à sa faculté de vous demander les 3 mois de préavis. Il faut donc que cette renonciation soit écrite, c’est ce qu’il ressort de la jurisprudence ci-contre où une locataire en impayés avait accepté de quitter l’appartement; le bailleur l’avait poursuivi après le départ pour récupérer les 3 mois de préavis qu’elle n’avait pas respectés (en plus des impayés antérieurs).

S’abonner
Notification pour
2 Commentaires
Le plus populaire
Le plus récent Le plus ancien
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires

Bonjour,

J’ai envoyé un courrier en recommandé à mes locataires en location meublé en juin, soit 6 mois avant la date anniversaire du bail en janvier, afin de pouvoir occuper à nouveau mon appartement comme résidence principale suite à une mutation professionnelle sur Paris au 1er septembre 2022. Mes locataires ont bien pris connaissance de ces courriers.

En l’absence de visibilité sur la date de départ des locataires, j’ai dû m’engager sur une location pour me loger sur Paris et je restais en attente d’un préavis a minima d’un mois de leur part par lettre recommandé afin de mettre unn terme à ma location provisoire pour réoccuper mon logement.

L’agence de location m’informe ce jour que les locataires quittent l’appartement le 16 octobre 2022 sans exigence de préavis de leur part au motif de l’application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que « pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur »)

Cet article ne mentionne pas pour autant de dispense d’information de préavis a minima 1 mois avant par les locataires par lettre recommandée au propriétaire afin de pouvoir m’organiser et éviter les frais de relogement dans l’attente de visibilité sur leur date de départ.

Pouvez-vous m’éclairer sur les exigences de préavis des locataires dans mon cas ?

Je vous en remercie par avance.

Autres articles qui pourraient vous interesser

Récupération de la taxe d’ordure ménagère (TEOM) auprès du locataire

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM est une taxe qui fait partie des charges récupérables auprès du locataire. Nous allons vous expliquer dans cet article en quoi consiste la TEOM, qui la paie et comment vous pouvez la refacturer au locataire. Mode de calcul de la TEOM La taxe d’enlèvement des ordures ménagères […]

Voir l'article

Congé du propriétaire bailleur : motifs, préavis et courrier (2024)

Quand il loue son bien en résidence principale, le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé. Contrairement à ce que certains propriétaires pensent, le congé doit être motivé : pour vendre, reprendre le logement ou non-respect du bail par le locataire. Dans […]

Voir l'article

Déclaration d’occupation des biens immobiliers : une énième contrainte bureaucratique ?

Le mille-feuilles de la réglementation immobilière gagne en hauteur à partir de 2023. Les propriétaires de logement vont devoir déclarer chaque bien immobilier qu’ils détiennent, qu’ils soient ou non occupants, et les occupants de chaque logement. L’administration n’a pas inventé cette nouvelle démarche pour le plaisir, nous allons voir qu’elle va lui permettre de recouper […]

Voir l'article

Régularisation des charges locatives : mode d’emploi

Si vous avez opté pour une provision pour charges dans votre bail de location (et non un forfait de charges possible en location meublée ou pour des colocataires), la loi vous oblige à régulariser cette provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Nous allons essayer dans cet article de vous expliquer tous les […]

Voir l'article

Départ d’un colocataire en cours de bail : que faire ?

La colocation en bail unique solidaire est une option populaire en location longue durée. Elle permet de louer des grandes surfaces à plusieurs personnes et rencontre un fort engouement notamment dans les centres de grandes villes. Ce que l’on sait moins c’est qu’en cas de départ d’un colocataire les choses peuvent rapidement se compliquer et […]

Voir l'article

Indexation du loyer : définition, calcul et mode d’emploi

L’indexation est une étape cruciale de la gestion locative. De nombreux propriétaires oublient (ou n’osent pas) augmenter leur loyer chaque année, alors que l’absence d’indexation représente une perte sèche qui va se cumuler avec le temps. Nous allons vous rappeler les principes de calcul de l’indexation, les étapes pour indexer et les détails qui permettent […]

Voir l'article

Divorce des locataires : solidarité et fin du bail

Alors qu’une procédure de divorce peut déjà être compliquée à gérer en soi, la question du sort du logement est souvent une des premières préoccupations non seulement pour les époux, mais aussi pour le bailleur. Cette question est d’autant plus importante que, comme nous le verrons, les époux sont tenus par solidarité au paiement du […]

Voir l'article

Décès du locataire : que faire en tant que bailleur ?

Que vous soyez propriétaire victime du décès de votre locataire ou l’ayant droit d’un locataire décédé, des droits et des obligations existent. En effet, tant au niveau de la résiliation du bail que de son éventuel transfert aux ayants droits du défunt, il existe des règles et des procédures à respecter. Nous verrons que ces […]

Voir l'article

Avis d’échéance de loyer : modèle et explication

Modèle d’avis d’échéance de loyer Nous vous proposons ci-dessous un modèle d’avis d’échéance, que vous pouvez copier ou format Google Docs ou télécharger au format word pour le modifier. Vous pourrez alors envoyer l’avis d’échéance par courrier électronique mail ou locataire, ou de manière plus classique par courrier postal. Pourquoi envoyer un avis d’échéance au […]

Voir l'article

Nos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.

Ne prenez plus de risques et laissez Smartloc vous aider

Démarrer

Des experts disponibles pour vous aider