Contrat de location résidence principale

Contrat de location hors résidence principale

Contrat de location professionnel

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Différents modèles de contrat de location sont disponibles sur notre site. Voici un résumé de chaque usage pour vous permettre de choisir le bon document :

Contrat de location d'habitation à titre de résidence principale (dans le champ de la loi de 89)

Le contrat de location standard, appelé également communément bail de location, correspond au modèle loi ALUR qui s'applique de manière obligatoire aux locations à titre de résidence principale depuis la loi ALUR :

Contrat de location d'habitation hors résidence principale (dans le champ du Code Civil)

En dehors des locations à titre de résidence principale, le Code Civil est beaucoup moins contraignant et vous permet de signer des baux plus souples si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire :

Contrat de location professionnel

En dehors du cadre de la location à titre d'habitation, les modèles concernant le contrat de location professionnel recoupent plusieurs réalités :

  • Bail commercial 3-6-9 : c'est le modèle que vous devez retenir si vous louez un local à une société qui souhaite l'utiliser comme commerces, bureau ou entrepôts
  • Bail commercial précaire : contrairement au bail commercial classique 3-6-9, le bail précaire se conclut sur une durée courte et ne créé pas de droit au renouvellement ou de droit au bail
  • Bail professionnel : différent du bail commercial il s'adresse aux locaux professionnels donnés à bail à une personne physique, typiquement des professions libérales ou des auto-entrepreneurs

Résidence principale

Cette partie s'adresse aux locations données à titre de résidence principale au locataire.

N'utilisez ces modèles que si vous décidez de louer sur des périodes longues, la loi de 89 qui régit les locations à titre de résidence principale est très protectrice des locataires.

Contrat de location vide

Le contrat de location est dit vide quand vous louez un logement sur une durée de 3 ans reconductible (6 ans si vous êtes bailleur personne moral hors SCI familiale) et que ce logement est loué sans l'intégralité des meubles nécessaires à une location meublée (voir la liste).

Le contrat de location vide diffère très peu de la version meublée puisqu'il respecte le modèle type loi ALUR du bail de résidence principale.

Ce type de contrat est à privilégier si vous souhaitez louer sur des durées longues, en sacrifiant la possibilité de prendre régulièrement possession du logement, en contrepartie d'une plus grande tranquilité sur la gestion de votre location et d'un taux de rotation des locataires plus faible.

Côté fiscal le régime forfaitaire de déclaration des charges est moins intéressant qu'en meublée (abattement forfaitaire de 30% vs 50% en meublée) mais le régime de déclaration réel est beaucoup plus simple administrativement (voir la fiche sur la fiscalité de la location vide).

Démarrer un contrat de location vide

Contrat de location meublée

Le contrat de location est dit meublé quand vous louez un logement sur une durée d'un an reconductible et que ce logement est loué avec l'intégralité des meubles nécessaires à une location meublée (voir la liste).

Le contrat de location meublée à titre de résidence principale doit respecter le modèle loi ALUR contrairement au meublée saisonnier.

Ce type de contrat est à privilégier si vous ne souhaitez pouvoir récupérer votre logement chaque année pour y habiter ou le vendre. Il attire néanmoins des locataires sur des durées plus courtes d'où un taux de rotation plus élevé et des coûts de gestion qui augmentent en conséquence (transaction + maintenance locative).

Côté fiscal le régime forfaitaire de déclaration des charges est plus intéressant qu'en vide (abattement forfaitaire de 30% vs 50% en meublée) mais le régime de déclaration réel est beaucoup plus contraignant. Ce régime réel de déclaration en LMNP a néanmoins l'avantage de vous permettre d'annuler votre impôt foncier dans les zones où le rendement locatif est faible, comme à Paris par exemple (voir la fiche sur la fiscalité du meublé).

Démarrer un contrat de location meublé

Contrat de location étudiant

Le législateur a prévu le cas courant du locataire souhaitant louer pour la durée d'une année universitaire, de septembre à juin. Il existe donc une exception à la durée classique d'une année reconductible pour le bail meublé, en l'espèce si vous louez à un étudiant vous pouvez ramener la durée à 9 mois non reconductible.

Le modèle à utiliser est le même modèle type loi ALUR que nous utilisons pour les locations vides ou meublées classiques puisqu'il s'agit d'une location à titre de résidence principale, il suffit d'indiquer en durée de 9 mois dans le champ correspondant.

Nous vous recommandons d'utiliser ce modèle uniquement si vous voulez récupérer le logement sans motif à l'issue des 9 mois. Si vous optez pour une stratégie de location à long terme, la vacance locative pendant les congés universitaires risque de fortement gréver votre rendement locatif.

Démarrer un contrat de location étudiant

Bail mixte professionnel habitation

Lorsque vous louez un local à une personne physique et qu'elle utilise ce logement à la fois comme résidence principale et comme local professionnel, vous devez signer un bail mixte.

Le bail mixte professionnel est en pratique régi par la loi de 89 sur les résidences principales, et le bail mixte professionnel doit donc suivre le modèle type loi ALUR des contrats de location classiques.

Il vous suffira d'ajouter une clause spécifique sur la destination professionnelle d'une partie du logement , en précisant éventuellement les modalités d'usage de cette partie professionnelle.

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Bail mobilité

Début 2018 le gouvernement a annoncé la préparation d'une loi logement qui devrait voir la création d'un bail mobilité. Il devrait élargir la souplesse contractuelle du bail étudiant à tous les candidats locataires susceptibles de rester dans le logement pendant quelques mois, tout en en leur garantissant la protection de la loi de 89 sur les résidences principales qui n'est pas le texte par défaut du bail de logement de fonction.

Résidence secondaire

Les modèles ci-dessous sont régis par le Code Civil qui est avantageux pour le bailleur.

Faites néanmoins attention au risque de requalification en résidence principale et utilisez ces modèles à bon escient après avoir vérifier que le locataire ne va pas réellement résider dans les lieux de manière permanente.

Contrat de location logement de fonction

La loi de 89 prévoit une exception pour les locations données à titre de résidence principale mais liées à l'exercice d'un emploi ou à l'occupation d'une fonction. Typiquement un cadre muté pour 2 ans dans une ville pourra rentrer dans le cadre du bail de logement de fonction.

En pratique il s'agira de sa résidence principale mais le contrat de location que vous allez signer ne sera pas soumis à la loi de 89, très protectrice pour le locataire notamment sur les conditions de résiliation et la durée de location.

Hors de cette loi de 89 c'est le Code Civil qui régit le bail, vous êtes donc quasiment libre de fixer les conditions de la location. Notre modèle de bail logement de fonction vous guide dans la rédaction en vous suggérant des clauses standards.

Démarrer un contrat de location en logement de fonction

Contrat de location résidence secondaire

Si vous louez une maison de campagne, un appartement au bord de mer ou un studio à la montagne à titre de résidence secondaire, il est préférable de signer un contrat de location.

Il s'agit encore d'un bail Code Civil, nous avons créé un modèle spécifique adapté aux locations à titre de résidence secondaire.

En pratique les contrats de location de résidence secondaire et les contrats de location saisonniers se mélangent, il s'agit du même modèle mais seuls les durées changent.

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Contrat de location saisonnier

Le contrat de location saisonnier est identique au contrat de location résidence secondaire, on parle habituellement de location saisonnière quand la durée du bail est de quelques jours ou de quelques semaines.

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Bail commercial 3-6-9

Le bail commercial est le modèle à utiliser si vous donnez un local commercial à une personne morale, qui va l'utiliser comme commerces, bureaux ou entrepôts.

Le bail commercial est un sujet complexe, notre équipe a écrit de nombreux articles sur le sujet (voir la liste) qui vous aideront à remplir modèle de bail commercial que nous vous proposons.

Le bail commercial classique est notamment réputé pour être assez contraignant puisqu'il créé d'un côté un droit au bail et au renouvellement pour le preneur, et de l'autre côté il l'engage sur des périodes triennales longues, avec l'obligation de verser à l'entrée dans les lieux un dépôt de garantie important complété d'une éventuelle caution bancaire.

Ces contraintes expliquent pourquoi le bail précaire (également appelé dérogatoire) a pris de plus en plus d'ampleur, notamment sur les locations où le Preneur souhaite disposer d'un engagement contractuel plus faible.

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