Nombreux sont les bailleurs qui nous demandent s’il est possible d’assurer un locataire en cours de bail. Il faut distinguer trois cas : locataire entrant depuis moins de 14 jours, locataire en place depuis moins de 6 mois et locataire en place depuis plus de 6 mois.
Les locataires en place depuis plus de 6 mois sont éligibles sans condition de solvabilité. Il est simplement nécessaire de prouver l’absence d’impayés sur les 6 derniers mois. Nous allons rentrer dans les détails de ces deux cas courants.
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10 contrats évalués (dont Visale)
SOMMAIRE
Locataire en place depuis plus de 6 mois
Pas de critères de solvabilité / Carence de 3 mois
Pour les locataires en place depuis 6 mois il n’y a plus de critères de solvabilité, il vous suffit de ne pas avoir eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois.
Vous aurez par contre toujours une période probatoire (ou carence) de 3 mois, c’est-à-dire une période après la souscription du contrat pendant laquelle aucun incident de paiement ne devra avoir lieu sinon la garantie tombe complètement (plus d’infos sur la carence). Cette disposition est conçue pour éviter les fraudes.
Définition d'un incident de paiement
La définition d’un incident de paiement est précisée dans les conditions générales de l’assurance loyer impayée que nous proposons : un retard de paiement, partiel ou total, non réglé avant l’échéance suivante.
Pour les locataires ne respectant pas les critères de solvabilité, il est donc possible de souscrire après 6 mois sans impayés. Vous pouvez même prendre une caution solidaire sur ces 6 premiers mois puis renoncer à la caution en écrivant un courrier au garant et basculer sur l’assurance loyer impayé (voir notre fiche pratique sur les locataires non éligibles).
Au niveau des pièces du dossier il est simplement nécessaire d’avoir :
- le bail de location signé et paraphé avec clause résolutoire
- l’état des lieux signé et paraphé
- les pièces d’identité des locataires
Concernant les preuves sur l’absence d’incidents de paiement il n’y a pas de justificatifs définis, nous vous demanderons cependant de conserver vos relevés bancaires prouvant les virements du locataire. Si vous avez été payé en espèces il ne sera donc pas possible de souscrire car vous serez dans l’impossibilité de prouver l’absence d’incidents de paiement.
Locataire en place entre 14 jours et 6 mois
Critères de solvabilité / Carence de 3 mois
Pour les locataires en place depuis moins de 6 mois, la même période probatoire de 3 mois s’applique.
En plus de cette période probatoire, le locataire doit par ailleurs respecter les conditions de solvabilité et les justificatifs de solvabilité demandés pour les locataires entrants. Le dossier s’évalue à la signature du bail, même si vous décidez de souscrire 4 mois après l’entrée dans les lieux.
Vous devez enfin ne pas avoir eu d’incidents de paiement depuis le début du bail.
Rappel des conditions pour un locataire entrant
Critères de solvabilité / pas de carence
Un locataire est considéré comme « entrant », si vous souscrivez au plus tard 14 jours après l’entrée dans les lieux (entrée qui peut être postérieure à la signature de bail).
Que vous souscriviez entre la signature du bail et l’entrée dans les lieux, ou dans les 14 jours qui suivent l’entrée dans les lieux, vous devrez respecter les critères de sélection du locataire et constituer un dossier complet.
Sachez que dans le cas d’un locataire entrant vous serez couvert sans carence c’est-à-dire sans période probatoire : même si l’impayé a lieu dès le deuxième mois vous serez couvert.
Exemple Vous signez le bail le 1er juin pour une entrée dans les lieux le 15 juin; vous devez souscrire à l’assurance au plus tôt le 1er juin et au plus tard le 30 juin pour éviter d’avoir une période probatoire de 3 mois.
Cas particulier du rachat d’un logement occupé
Si vous rachetez un logement déjà occupé sachez tout d’abord qu’il n’est pas nécessaire de refaire un bail. L’ancien bail vous est automatiquement transféré avec la vente du logement sans qu’il soit nécessaire de faire des démarches – à part celle de prévenir le locataire pour le virement des sommes.
Concernant l’historique des paiements, nous vous demanderons de récupérer auprès du vendeur les relevés bancaires récents prouvant le bon paiement des loyers; c’est une garantie que vous prenez aussi sur le logement que vous rachetez car pour rappel une période probatoire de 3 mois s’applique pour les locataires en place, donc si vous avez un impayé à la reprise du logement la garantie que vous auriez souscrite sera résiliée.
Si le logement était précédemment géré par une agence, demandez au vendeur les comptes-rendus de gestion.
Pour en savoir plus sur le sujet consultez notre fiche sur le rachat d’un logement occupé.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour,
J’ai actuellement un mandat de gerance chez un gestionnaire locatif avec option GLI. En raison d’une mauvaise communication et suivi de la gestion j’envisage de rompre le contrat de gestion.
Je suppose que je ne peux pas rompre le contrat de gestion et garder la GLI?
Si je comprends votre article il est possible de demander la GLi avec un nouveau gestionnaire /nouveau contrat mais sans mandat de gerance associé ?
Enfin j’ai lu que les contrats GLI individuels sans contrat gestion étaient chers et qu’il fallait faire tres attention aux conditions car dans 30 a 40% des cas l’assureur ne prenait finalement pas le paiement du loyer impayé (je suppose clause en petits caractères qui exclut telles ou telles circonstances). Est ce vrai et comment s’en prémunir ?
Par avance merci.
Cordialement
Bonjour,
Je suppose que je ne peux pas rompre le contrat de gestion et garder la GLI? => oui en général les deux sont liés
Possible de demander la GLi avec un nouveau gestionnaire /nouveau contrat mais sans mandat de gerance associé ? => non en général le gestionnaire va vous obliger à prendre son assurance groupe. Les contrats que nous affichons sur Smartloc sont surtout conçus pour les bailleurs auto-gérés.
Enfin non ce n’est pas vrai les contrats individuels sont grosso modo du même prix que les contrats groupes, aux alentours de 2,5% Je vous laisse regarder ici https://www.smartloc.fr/comparatif-assurance-loyer-impaye
Tous les assureurs vérifient maintenant le dossier avant souscription, donc la part de déchéance a fortement chuté. Il faut toujours être attentif sur les délais de relance au locataire et de déclaration à l’assureur néanmoins.
Bonjour,
Est ce que le règlement de l’assurance se fait chaque mois ou est-il possible de faire un paiement pour l’année entière à venir (comme cela se fait pour une assurance habitation par exemple)?
Merci
Bonjour,
Il est également possible de faire un paiement annuel.
Bonjour,
Merci pour cet article.
Est-il possible, après 6 mois de loyers payés par le locataire, d’annuler une caution bancaire pour souscrire à la GLI ? Est-ce que le basculement est envisageable par les agences ou bien sont-elles frileuses à l’idée ? Merci.
Bonjour,
Oui c’est possible.
Bonjour,
Puis-je souscrire une garantie loyer imayé,quand le locataire m’a réglé par cheque de banque,l’intégralité 6 premiers mois,en une seule fois ?
Bonjour,
Non cela ne va pas être possible car l’assurance impose la perception d’un dépôt de garantie, or en théorie si vous avez perçu 6 mois d’avance vous ne pouviez pas demander de dépôt de garantie.
Bonjour,
Je suis dans le même cas, vous dites « en théorie » mais rien n’empêche de demander un dépôt de garantie en plus, si ? C’est ce que j’ai fait en tous cas…
Merci de votre retour
Oui en pratique vous pouvez toujours le demander en plus, le cas échéant faites bien valider tous les éléments du dossier au courtier ou à l’assureur avant de souscrire.
Bonjour,
Je souhaiterais prendre une assurance loyers impayés pour un locataires déja en place qui a des incident de paiements mais dont la caution VISALE se subtitue. En gros, on peux dire qu’il est à jour de mon coté au niveau des paiements du loyers. Est il possible de l’assuré apres la fin de la caution VISALE?
Bonjour, non même si vous êtes remboursé vous êtes considéré comme étant en incident de paiement.
Bonjour
Puis je souscrire l’assurance loyer impayé pour un locataire en place depuis plus de 6 mois, sans incident de loyer mais dont le bail a été conclu avec un garant physique dont l’engagement prend fin en octobre 2019?
Merci pour votre éclairage
cordialement
vg
Bonjour,
Oui vous pouvez simplement renoncer au garant en lui envoyant un courrier et en gardant une copie. Plus d’infos sur la bascule garant=>assurance dans cet article https://www.smartloc.fr/blog/assurance-loyer-impaye-que-faire-si-le-candidat-nest-pas-eligible/
Bonjour,
Est-il possible pour un assureur de clôturer un dossier en cours d’indemnisation ?
Si oui dans quelles conditions ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour, je ne vais pas pouvoir répondre à votre question cela dépend de chaque contrat et de votre situation particulière.
Bonjour,
je souhaite souscrire l’assurance Loyers impayés. Le locataire n’est pas dans les critères de solvabilité mais peut régler 6 mois de loyers dès l’entrée des lieux en avance des loyers à devoir, par virement. Est que le virement de cette somme correspondant aux 6 mois de loyers sera bien une preuve de paiement régulier des loyers, permettant de contracter l’assurance après 6 mois. merci
Bonjour,
Oui votre analyse est correcte, plus d’infos sur le sujet ici
https://www.smartloc.fr/blog/assurance-loyer-impaye-que-faire-si-le-candidat-nest-pas-eligible/
Bonjour,
Je m’apprête à acheter un appartement pour un investissement locatif avec un locataire en place depuis 2 mois.
Est-il possible de l’assurer chez vous ? Est ce que je dois vérifier la solvabilité du locataire auprès du propriétaire actuel ?
Est – ce que la période probatoire de 3 mois sera appliquée ?
Par avance merci
Bonjour,
Oui les critères de solvabilité s’appliquent pour les locataires en place depuis moins de 6 mois, en plus de l’absence d’incidents de paiement vous devez donc demander le dossier locataire au bailleur.
Et comme tous les locataires en place depuis plus de 15 jours vous aurez une période probatoire de 3 mois.
Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye
Bonjour,
je suis sur le point d’acheter un immeuble déjà loué.
Les locataires bénéficient de l’aide au logement (CAF) qui est versée directement au bailleur actuel. Certains paient le complément de loyer par virement, d’autres en espèce.
Pour souscrire, vous demandez des relevés de compte ou une attestation sur l’honneur à défaut.
Sachant que certains locataires règlent leur complément de loyer en espèce (et donc que ces compléments n’apparaissent pas sur les relevés de compte), l’attestation sur l’honneur est-elle suffisante ?
En cas d’impayé, le versement étant perçu en direct par le bailleur, la CAF exige d’être informée, un impayé étant considéré à partir de 2 mois de loyers impayés. Ils peuvent donc aller jusqu’à suspendre les allocations en cas de litige avec le locataire. Votre assurance couvre-t-elle bien ce type de situation ?
Bonjour,
Non l’attestation sur l’honneur n’est pas suffisante, l’assureur peut demander les relevés de compte.
SI une partie des paiements est faite en espèces, le dossier ne va pas être éligible.
Par ailleurs je vous confirme que l’assurance prend le relais quand les paiements CAF s’arrêtent, elle exige simplement que vous demandiez le versement en direct des APL au démarrage du contentieux.
Bonjour
Je souhaite souscrire à votre contrat d’assurance loyers impayés.
Mes locataires sont en place depuis 1 an et sont à jour du paiement des loyers.
Etant assurée précédemment auprès de la MAIF pour ce type de risque mais souhaitant les quitter pour cause d’augmentation de la cotisation, j’ai déjà les documents demandés.
Est-il nécessaire de redemander à mes locataires leurs 3 derniers bulletins de salaire et leur contrat de travail ?
Bonjour,
pour des locataires en place depuis plus de six mois sans incident de paiement il n’est pas nécessaire de regarder la solvabilité ni de monter un dossier locataire. Je vous laisse regarder sur la page garantie loyer impayé https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye pour souscrire.
Nous vous recommandons de souscrire dans les 30 jours qui suivent la résiliation de votre précédent contrat, cela vous évitera d’avoir trois mois de période probatoire.
Bonjour,
Je ne comprends pas bien votre phrase « Nous allons détailler les trois cas mais sachez d’ores et déjà qu’il ne sera pas possible de couvrir a posteriori un locataire qui se révèle mauvais payeur. »
Dans mon cas, si je souscris à votre assurance loyer impayé alors que mon locataire est dans la maison depuis 1 an et que ses paiements sont à jour mais ses revenus sont aujourd’hui très bas suite à sa séparation. Si demain elle ne paie plus, votre assurance ne couvre pas les loyers impayés ?
Merci de votre réponse,
Violaine Massé
Bonjour,
Oui vous serez couvert, notre phrase concerne les locataires déjà en impayés lors de la souscription à la garantie.
Bonjour,
Je souhaite souscrire à l’offre loyers impayés.
Mes locataires sont en place depuis janvier 2018 donc plus de 6 mois. Je n’ai donc pas besoin de prouver la solvabilité de mes locataires mais comment justifier la condition indiqué sur votre site :
extrait bancaire ou compte-rendu de gérance prouvant l’absence d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois
Je vous transmet tous mes relevés bancaires ? Ou juste une attestation sur l’honneur vous suffit ?
Si un incident d’impayé se produit dans les 3 mois suivant la souscription, je ne serai indemnisé qu’à partir du 4eme mois ?
Bonjour,
Conservez vos relevés bancaires, ils vous seront demandés uniquement en cas d’impayés.
Si un incident de paiement survient sur les 3 premiers mois, le contra est résilié et vous ne serez pas du tout indemnisé.
Bonjour,
Les 2 premiers mois ainsi que la caution ont été réglés en espèces. L’intégralité de l’espèce n’a pas été remis en banque. Cela pourrait-il remettre en cause l’indemnisation en cas de défaut de paiement ?
Oui vous ne pouvez pas souscrire si vous avez été réglés en espèces, car vous serez dans l’impossibilité de prouver l’absence d’incidents de paiement.
Bonjour,
j’étudie la possibilité de contracter une assurance loyer impayé chez vous. Avant cela j’ai quelques questions. Je suis dans le cas ou mes locataires sont en place depuis 1 an sans aucun défaut de paiement de loyers. Jusqu’à présent je suis couvert par une garantie VISALE. Vous précisez que dans mon cas il n’y a pas de critères de solvabilité ni de dossier locataire à vérifier. Cependant, juste après vous citez une liste de pièces nécessaires. Cela signifie t il que tant qu’il n’y a pas eu de défaut de paiement vous ne demandez pas les pièces puisque l’assurance n’est pas activée. Mais qu’il faudra être en mesure de présenter ces documents si il y a un litige dans le futur?
Ma deuxième question porte sur le délai de carence: vous dites qu’il est de 3 mois mais je lis aussi que si une garantie type VISALE précédait votre assurance, ce délai de carence était caduque: ai je bien compris?
Bonjour,
Il n’y a pas de critères de solvabilité donc pas de dossier locataire à monter, néanmoins des justificatifs d’ordre généraux sont demandés :
Le bail de location et l’état des lieux
Les pièces d’identité des locataires
Leur attestation d’assurance habitation (nous contacter si vous ne l’avez pas)
Les relevés de gestion de votre gestionnaire ou vos relevés bancaires prouvant que le locataire vous a bien payé par chèque ou virement sur les 6 derniers mois.
Ils vous seront demandés en cas d’impayés uniquement.
Le délai de carence ne s’applique pas si vous aviez souscrit une garantie équivalente précédemment; cette disposition ne s’applique pas à Visale qui est en réalité une caution.
J ai un locataire en place depuis Septembre 2015 ,a la signature du bail pour 3 ans il étais apprentie ses parents ce sont porter caution solidaires.
Je n ai jamais eu de soucis avec mon locataire ,je souhaite prendre une assurance loyer impayés,comment faire? Et il possible de cumuler le garant solidaire avec une assurance loyer impayés?
Merci
Il n’y a pas de critères de solvabilité pour les locataires en place depuis au moins 6 mois sans impayés.
Par ailleurs il est possible de cumuler assurance et garant pour les étudiants seulement.
Vous pouvez donc souscrire sans conditions en conservant les garants, rendez-vous pour cela au lien suivant :
https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye
Je m’ aprete à acheter un appartement pour un investissement locatif.
Un locataire est en place depuis 2 ans et souhaite rester, avec un loyer de 500€/mois.
Celui ci n a pas de justification de revenus hormis quelques centaines d’euros de la CAF,
mais a toujours payé son loyer selon les dires du propriétaire actuel.
Ce locataire serait-il éligible ?
Si oui, que devrais-je fournir comme documents ?
Et s’il ne l’est pas, avez vous une solution ?
Oui c’est possible de prendre une garantie, dans ces conditions puisqu’il n’y a pas de critère de solvabilité après 6 mois sans impayés.
Question d’un de nos clients :
« Je souhaiterais acheter un appartement avec locataire en place depuis plus de 6 mois, et sans incidents de payements.
Ces revenus sont inférieurs à 2,85 fois le loyer.
Est il possible de l’assurer chez vous tous de même ?
Comment vous prouver qu’il n’a pas d’incidents de payements pour le moment ? Car je ne suis pas le propriétaire à ce jour. »
Oui c’est possible d’assurer un locataire en place sans incidents de paiement sur les 6 derniers mois, même s’il ne rentre pas dans les critères des locataires entrants.
Pour prouver cet absence d’incidents de paiement et pour éviter toute fraude du vendeur, vous devez récupérer les comptes-rendus de gestion de l’agence s’occupant du bien, ou les extraites de relevés bancaires du vendeur s’il encaisse les loyers en direct.
Il faut également récupérer le bail, l’état des lieux, les pièces d’identité des locataires et leur attestation d’assurance habitation.