Définitions de la carence et de la vacance locative

Tout d’abord définissons la vacance et la carence locative:

• carence locative : l’absence de locataire lors de la première location du bien, habituellement lors de la livraison d’un programme neuf. Les promoteurs ou les professionnels vous ont indiqué un loyer théorique mais qui n’a pas été éprouvé sur le marché.
• vacance locative : l’absence de locataire au départ du précédent

Une assurance limitée à des cas très spécifiques

L’assurance qui vous couvre contre tous les scenarios de vacance ou de carence locative n’est pas accessible aux propriétaires bailleurs particuliers. Elle est proposée de manière très marginale par les promoteurs ou les gestionnaires professionnels qui essaient d’attirer les prospects avec un contrat qui a tout d’une mauvaise affaire.

En effet la vacance locative classique ne relève pas d’un sinistre aléatoire, mais d’une inadéquation du marché avec le montant du loyer. Il suffit donc bien souvent de baisser le loyer pour trouver un nouveau locataire. Seules quelques situations spécifiques sont indépendantes de la volonté du propriétaire bailleurs; elles sont couvertes par l’assurance loyer impayé que nous abordons dans la partie suivante.

Les promoteurs et les gestionnaires qui proposent une gestion à loyers garantis le font donc avec des conditions terribles pour leurs clients. Voici un exemple indicatif proposé par le courtier Insor uniquement disponible pour les biens gérés en agence :

• franchise : l’assurance ne couvre qu’à partir de 2 mois sans locataire
• durée d’indemnisation : l’assurance ne couvre que 4 mois de loyer
• prix : 1,5% du loyer en ordre de grandeur facturé par l’agence

On voit bien que ce scenario n’est pas intéressant car si vous activez l’assurance vous aurez payé les 560€ de primes + 2400€ de loyers non perçus sur les 3 premiers mois, pour in fine récupérer 2400€ d’indemnisation… Autant baisser rapidement le loyer de quelques dizaines d’euros et trouver ainsi un nouveau locataire en moins d’un mois.

Privilégiez l’assurance loyer impayé avec vacance locative partielle

Comme nous venons de le voir les assurances carence et vacance locative sont souvent peu intéressantes, et elles sont de toute façon impossibles à trouver quand vous êtes bailleur indépendant (sans agence gestionnaire du bien).

Ce n’est pas le cas de l’assurance loyer impayé classique, le comparatif d’assurance loyer impayé que nous avons créé sur Smartloc liste tous les contrats accessibles aux particuliers.

Certains cas de vacance locative sont inclus dans ces garanties loyer impayé, les voici en synthèse :

• perte de loyer en cas de congé réduit en zone tendue : si le locataire utilise sa faculté de congé réduit à un mois en zone tendue et que vous n’arrivez pas à trouver de locataire vu le délai réduit
• départ à la cloche de bois : le locataire part de manière furtive sans vous prévenir et donc sans respecter son préavis
• perte de loyer en cas de travaux : si vous avez subi des dégradations du locataire et que vous devez réaliser des travaux, vous allez avoir une perte de loyer pendant les travaux

Ce sont 3 cas qui relèvent de sinistres vraiment aléatoires et qui ne peuvent pas se résoudre par une simple baisse de loyer comme nous l’avions évoquée dans la première partie. Parmi les 3 principaux assureurs de notre comparatif, voici leurs prises en charge en fonction des différents cas de vacances subies.

La meilleure assurance sous ce prisme nous semble être Cautioneo car le risque en cas de départ furtif est d’avoir plusieurs mois de loyer impayé, la procédure étant potentiellement très longue pour récupérer le logement abandonné. Plus d’infos sur cette fiche. La garantie Insured n’est donc pas suffisante.

Entre Mila et Cautioneo, Cautioneo est le seul à proposer une garantie pour vous indemniser en cas de travaux de remise en état; d’expérience c’est une situation qui se produit souvent.

Pour rappel toutes ces garanties sont d’abord des assurances loyers impayés classiques, et vous pouvez les retrouver sur notre comparateur.