Vous avez décidé de passer par une agence immobilière (au lieu de vendre en direct) et vous devez encore choisir quel type de mandat vous souhaitez donner à cette dernière afin de vendre votre bien.

Deux types de mandats s’offrent à vous : le mandat simple que vous pouvez donner à une ou plusieurs agences ou le mandat exclusif que vous donnez à une seule agence. Lequel choisir ?

L’important est de conserver les agences motivées pour vendre votre bien, nous allons donc vous donner des conseils sur les montages à retenir.

Pourquoi doit-on donner mandat à une agence ?

Commençons par un rappel : lorsque vous souhaitez vendre votre bien et que vous décidez de passer par une agence immobilière, un mandat est légalement obligatoire afin que l’agent immobilier puisse agir en votre nom.

Le mandat va donc être utilisé pour confier votre bien à cet agent qui va s’en servir pour exercer différents types de missions, telles que l’estimation, les visites ou encore la signature du compromis. Il s’agit d’une obligation réglementaire, sans mandat, l’agent ne peut pas commencer à travailler. En pratique certaines agences commencent quand même à prospecter sans et demandent aux vendeurs de signer un mandat lorsqu’elles ont un acheteur potentiel.

Dans certains cas, il est possible que l’agence n’ait pas de mandat. Par exemple, vous souhaitez vendre un bien dans une autre région que la vôtre et vous allez voir une agence proche de chez vous. Cette agence va alors contacter une agence près de votre bien afin qu’elle s’occupe de la vente. Votre agence sera alors apporteur d’affaires, potentiellement avec un mandat partagé (ou intermandat) notamment via le fichier AMEPI.

Clauses importantes du mandat

Le caractère exclusif ou non : il doit apparaître de manière très apparente, souvent dès le titre du mandat quand il est exclusif. Si vous confiez un mandat exclusif à une agence, vous ne pourrez pas vendre par un autre biais pendant la durée d’exclusivité (et vous ne pourrez pas non plus vendre en direct).

L’identité des parties : le vendeur (mandant) et l’agence intermédiaire (mandataire). Un titre de propriété sera demandé au vendeur. Donc pensez bien à bien préciser toutes les parties, notamment en indivision.

La désignation du bien objet de la vente : cette partie concerne le ou les biens objet du contrat, comme pour les parties, pensez bien à préciser toutes les annexes et notamment les caves, parkings, réserves qui pourraient potentiellement être vendues séparément.

La durée : Généralement le propriétaire donne mandat pour un an avec 3 mois d’irrévocabilité pendant lesquels vous ne pouvez pas résilier le mandat. Pour un mandat exclusif, la période d’exclusivité est souvent la même que la période d’irrévocabilité mais il est également possible de la raccourcir.

Le prix : le prix net vendeur est en premier renseigné dans le mandat. L’agence doit respecter ce prix lors de la diffusion de l’annonce, il ne peut pas être revu unilatéralement à la baisse par exemple. A ce prix s’ajoutent les honoraires de l’agence qui sont soit à la charge du vendeur, soit de l’acquéreur et qui sont toujours plus élevés en mandat simple.

Les moyens utilisés : vous trouverez dans le mandat les moyens utilisés par l’agence afin de vendre votre bien tels que les sites de diffusion des annonces, la possibilité de faire des visites ou non ou encore si l’agence propose des plans 3D.

Chaque agence vous fournira son propre modèle de mandat, que vous pouvez très bien négocier, la rédaction n’est jamais gravée dans le marbre. Voici un exemple de mandat de l’agence Oprixfixe.

Comment motiver les agences immobilières pour votre vente ?

Si vous ne savez pas vraiment quel mandat choisir, nous vous conseillons d’opter pour un mandat exclusif court d‘une durée de 3 mois par exemple. L’agence sera très motivée pour le vendre avant la fin de sa période d’exclusivité. Elle investira en général dans des bonnes photos et dans un plan, et vous pourrez négocier les honoraires à la baisse, plus d’infos sur notre fiche Comparatif des frais d’agences immobilières : l’entente cordiale.

Si vous ne souhaitez pas d’exclusivité et que vous voulez avoir plus de liberté avec la possibilité de participer à la recherche de l’acheteur, vous pouvez choisir de faire un mandat non exclusif plus long avec idéalement deux agences en concurrence. C’était le modèle initial de Meilleursagents, le mandat exclusif partagé, où deux agences étaient en compétition et se partageaient les honoraires. Sans rentrer dans un mécanisme complexe de partage des commissions, deux mandats simples nous semble être le bon chiffre pour une concurrence efficace.

Nous vous déconseillons de confier votre bien à plus de 2 agences en même temps, cela donnera l’impression aux potentiels acheteurs que votre bien a du mal à se vendre. Les agences seront par ailleurs démotivées en se disant qu’elles n’ont qu’une chance sur 5 de vendre votre bien si vous avez confié 5 mandats simples.

Dernier point important : essayez de fixer un prix de vente raisonnable pour que l’agence ait un espoir de vendre votre bien dans un délai habituel. Si l’agence est persuadée que votre bien est surestimé, il est peu probable qu’elle fasse beaucoup d’efforts pour le vendre rapidement. Plus de détails sur le juste prix sur notre fiche Les 3 techniques pour estimer son prix de vente.

Comment résilier un mandat de vente donné à une agence ?

Le mode de résiliation du mandat est le même pour le mandat simple et le mandat exclusif.

Vous pouvez résilier :

• soit à l’issue de la période d’irrévocabilité qui est souvent de 3 mois avec un préavis de 15 jours
• soit pendant le délai de rétractation de 14 jours prévu par la loi Hamon de 2014 à condition que le mandat ait été signé en dehors de l’agence
• soit pour faute ou manquement de l’agence avant la période d’irrévocabilité prévue dans le mandat : erreur sur le prix affiché, non diffusion des annonces, inexactitudes manifestes sur la description du bien, les manquements doivent être graves et justifiables pour résilier de manière anticipée
• enfin si le bien a été vendu par vous ou une autre agence dans le cas d’un mandat simple

N’hésitez pas à regarder votre mandat, les conditions de résiliation y sont mentionnées.

Vous devez avertir l’agence à l’aide d’un recommandé avec accusé de réception. Voici deux modèles de courrier

Modèle de courrier de rétractation loi Hamon

Objet : résiliation mandat (renseigner le numéro du mandat)

Je vous informe par la présente mon intention de résilier le mandat de vente n° (indiquer le numéro du mandat) conclu le (indiquer la date de signature du mandat) à mon domicile (ou préciser autre lieu) avec votre agence (indiquez le nom de l’agence) pour mon bien situé (renseigner l’adresse du bien) conformément au délai de rétractation de 14 jours que prévoit la loi Hamon lorsque le mandat a été signé en dehors de l’agence immobilière.
Je vous remercie de me confirmer la bonne prise en compte de cette résiliation.

Modèle de courrier de résiliation après la période d’irrévocabilité

Objet : résiliation mandat (renseigner le numéro du mandat)

Je vous informe par la présente mon intention de résilier le mandat de vente n° (indiquer le numéro du mandat) conclu le (indiquer la date de signature du mandat) avec votre agence (indiquez le nom de l’agence) pour mon bien (faire une brève description du logement) situé (renseigner l’adresse du bien). Conformément à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et comme nous l’autorise les conditions de résiliation présentes dans le contrat, je vous informe mettre fin à ce contrat qui nous lie. Cette résiliation prendra effet après le délai de préavis de quinze jours après la réception du présent courrier.

Quels sont les risques à contourner l’agence ?

Il peut arriver qu’un propriétaire ou qu’un acheteur souhaitant économiser les frais d’honoraires décide de contourner l’agence immobilière. Que le propriétaire ait signé un mandat simple ou un mandat exclusif, nous vous le déconseillons.

En effet, lors d’une visite, l’agent immobilier fait signer un bon de visite au potentiel acheteur. Ce bon de visite certifie que l’acquéreur a visité le bien via l’agence immobilière.

Si le vendeur a signé un mandat exclusif avec l’agence et qu’il conclut la vente directement avec l’acquéreur, l’agent immobilier qui a fait visiter le bien peut estimer qu’il subit un préjudice, il sera en droit de réclamer des dommages et intérêts au vendeur. La somme correspond au montant des honoraires et est fixée dans le mandat de vente.

Si le vendeur a signé un mandat simple et qu’il contient une clause pénale, les honoraires de l’agent immobilier sont également dus si le vendeur conclut la transaction avec un acquéreur qui lui a été présenté par l’agent immobilier dès lors que le contrat de mandat contient expressément une clause en ce sens. L’agent immobilier devra alors prouver qu’il était à l’origine de la mise en relation des deux parties, par la production d’un bon de visite par exemple, mais n’importe quelle autre preuve peut convenir, le bon de visite n’est pas obligatoire. Plus d’infos sur les clauses pénales des mandats de vente sur cette page rédigée par une avocate.

Dernier point important : si vous n’avez pas signé de mandat de vente, et que des agences vous présentent des acheteurs potentiels, vous êtes tout à fait libre de proposer aux acheteurs une négociation directe (même lors de la visite en présence de l’agence …). Soit l’agence a fait signer un mandat de recherche aux acheteurs, ce qui les empêchera de contracter sans elle, soit elle n’a aucun mandat des deux côtés et vous pouvez en théorie la contourner. Cette technique est notamment utilisable quand l’agence s’est contentée de dupliquer sur Seloger votre annonce PAP ou LeBonCoin sans autorisation, afin de vous détourner une partie des acheteurs pour empocher une commission à moindre effort.