Vous avez choisi de louer vos biens en location vide et vous gérez sans agence (comme des milliers de bailleurs qui utilisent notre assistant de gestion locative). Vous allez voir que la déclaration des revenus fonciers est un jeu d’enfant avec un peu d’aide.

Il peut être intéressant pour vos revenus fonciers d’opter pour la déclaration des charges au réel car le forfait de charges au micro-foncier n’est que de 30%, contre 50% en micro-BIC LMNP.

Nous allons dans cet article vous rappeler les grands principes de la déclaration, avant de rentrer dans les détails sur le sujet un peu technique des charges déductibles.

Régime réel ou régime micro-foncier ?

Différences entre les deux régimes

Lorsque vous louez un bien en location vide deux régimes sont possibles pour déclarer vos revenus fonciers nets, c’est-à-dire la différence entre les loyers perçus et les charges que vous avez eues : le régime réel ou le régime micro-foncier (forfaitaire).

Dans le cas du régime réel vous déclarez vos charges relatives à la location au réel, c’est-à-dire en déduisant de vos loyers perçus les charges que vous avez payées au titre du logement selon leur montant réel.

Dans le cadre du régime micro-foncier, une simplification déclarative vous est proposée puisque vous n’aurez pas à déclarer vos charges réelles, vous pourrez directement déduire un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus fonciers(voir notre fiche sur le micro-foncier pour savoir quelle case remplir)

Ce système du micro-foncier est donc avantageux en termes de démarches, mais il est à privilégier uniquement si vos charges réelles sont inférieures à 30% du loyer perçu. Si tel n’était pas le cas vous auriez intérêt à choisir le réel.

Nous allons voir quelles sont les conditions d’éligibilité aux deux régimes.

Conditions d’éligibilité

Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000€ (loyer hors charges mensuel de 1250€) vous êtes donc automatiquement au régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%.

Vous pouvez opter pour le régime réel mais vous devrez déclarer sous ce régime pendant 3 ans (notamment pour éviter une optimisation fiscale en cas de grosses charges locatives sur une année seulement).

Si vos revenus fonciers annuels dépassent les 15 000€ vous êtes automatiquement au réel.

Quels revenus fonciers déclarés en régime réel ?

Cette partie est assez simple, vous devez déclarer en ligne 211 les loyers perçus en 2023, quelle que soit la période d’échéance concernée (donc déclarez par exemple des loyers de 2022 versés en retard en 2023).

Sont notamment exclus de ces revenus fonciers :

• les loyers impayés
• les provisions pour charges locatives payées par le locataire

La partie recette de la déclaration est simple, pour rentrer dans les détails consulter la notice présente sur le site des impôts.

Quelles charges retenir en régime réel ?

Le calcul du revenu foncier imposable étant très simple en micro-foncier (70% des loyers encaissés), nous allons vous détailler ici le mode de calcul des charges en régime réel.

Le point crucial est évidemment de déterminer quelles charges sont déductibles et à quelle hauteur. Le code des impôts détaille plusieurs catégories de charges locatives déductibles.

Pour vous aider nous avons créé un tableur permettant de rentrer vos dépenses qui seront automatiquement affectées à la bonne case de la déclaration. En voici un aperçu, le simulateur est réservé à nos abonnés

Frais d’administration et de gestion
case 221 de la déclaration

Rentrent dans cette catégorie au titre de dépenses réelles déductibles selon le site des impôts :

• les salaires et avantages en nature des gardiens et concierges
• les honoraires de gestion locative
• les honoraires d’agence pour la recherche d’un locataire et la signature d’un bail
• les honoraires d’un comptable
• les frais divers versés à des tiers pour administration de ses biens et son secrétariat (c’est le cas de nos frais de gestion locative en ligne)
• les frais de procédure contentieuses (avocats, huissiers)
• les autres frais de gestion divers tels que les frais de correspondance, de publicité, de papeterie, etc.

Dans ce dernier cas des frais divers de gestion, les charges sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20€ par an et par bien.

Dépenses & Travaux
case 224 de la déclaration

Les dépenses et travaux engagés par le propriétaire sont déductibles des revenus fonciers quand il s’agit de d’entretien, de menues réparations ou de travaux d’amélioration.

Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont quant à eux pas éligibles.

Comment définir le type de travaux ?

Le type de travaux étant crucial pour déterminer s’ils sont ou pas déductibles, l’administration fiscale a détaillé les définitions de chaque catégorie.

Dépenses d’entretien et de réparations déductible

Plusieurs exemples sont par ailleurs donnés pour illustrer ces travaux d’entretien et de réparation sur le site des impôts:

• Remise en état de la toiture
• Mise aux normes de l’ascenseur
• Ravalement de la façade

Dépenses et travaux d’amélioration déductible

Les dépenses d’amélioration sont déductibles pour les locaux d’habitation uniquement (source BOFIP).

De nouveaux exemples sont fournis sur le site des impôts:

• Installation d’une porte automatique d’ascenseur
• Remplacement des canalisations au plomb
• Reprise des fondations de l’immeuble

Une définition plus générale est donnée, et permet de différencier ces travaux d’amélioration déductibles des travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibles que nous verrons plus loin :

Travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductible

Il s’agit de travaux de construction ou démolition/reconstruction complète, d’augmentation des surfaces habitables d’un bien (transformation d’un garage ou de combles), ou des travaux de rénovation intérieure complète.

Voici des exemples de travaux d’agrandissement :

• Transformation d’un étage d’un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez de chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés
• Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l’aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l’ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d’habitation, dans des immeubles qui n’en comportaient auparavant que 26
• Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures

Comment évaluer les travaux déductibles ?

Comme nous l’avons vu dans la section précédente seuls les travaux d’entretien et de réparations sont déductibles.

Les travaux sont déductibles à proportion des dépenses réellement acquittées sur l’année fiscale – la référence est donc le paiement et non la facturation. L’intégralité des travaux et honoraires relatifs aux travaux est déductible. Sont également déductibles les acomptes payés sur une année fiscale donnée, même si les travaux sont versés l’année suivante.

Cas particuliers des dépenses locatives

Les dépenses locatives, c’est à dire celles incombant au locataire (en direct ou que vous devriez lui refacturer) ne sont en principe pas déductibles. Il s’agit en pratique de l’entretien courant du logement, tel que le remplacement des joints de salle de bains ou la vidange de la fosse septique .

Ces dépenses locatives peuvent relever soit des charges locatives (voir la liste complète) ou des réparations locatives (voir la liste complète).

L’administration fiscale a néanmoins introduit trois exceptions pour considérer ses réparations locatives déductibles de vos revenus fonciers :

• les travaux liés à des vices de construction, des malfaçons ou des cas de force majeure
• les dépenses en vue de faciliter la relocation du bien : si vous décidez de vitrifier le parquet endommagé par le précédent locataire pour améliorer les chances d’en retrouver un nouveau, cette dépense est déductible
• les dépenses locatives (charges ou réparations telles que définies par les deux listes précédentes), avancées par le bailleur et non remboursées par un locataire indélicat sont déductibles au 31 décembre de l’année de son départ (case 225 de la déclaration)

Assurances
case 223 de la déclaration

Assurance loyer impayé

Les primes d’assurance loyer impayé (voir notre garantie à 2% seulement) que vous payez pour garantir vos loyers sont déductibles, ainsi que les frais annexes relevant de ces contrats et facturés par l’assureur ou le courtier : frais de dossier, frais de vérification des dossiers.

Sont a priori éligibles les garanties carence ou vacance locative que vous auriez pu souscrire via l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier (voir notre avis sur ces produits).

Assurance Propriétaire non Occupant (PNO)

L’assurance propriétaire non occupant (voir notre PNO à 63€/an seulement) couvre à la fois votre responsabilité civile de bailleur et les dégâts à vos biens qui ne seraient pas couverts par l’assurance multi-risques de la copropriété ou du locataire. Ces primes d’assurance sont déductibles.

Assurance emprunteur

Les primes d’assurance concernant le remboursement de votre éventuel emprunt immobilier sont déductibles. Elles sont néanmoins traitées comme des frais annexes des intérêts d’emprunt et doivent donc être déclarées selon les mêmes modalités (cf notre paragraphe sur les intérêts d’emprunts ci-après).

Emprunt immobilier
case 250 de la déclaration

Intérêts d’emprunt

Les intérêts des emprunts ayant servi à acquérir le bien sont déductibles. Le sont également les emprunts permettant de financer l’agrandissement, la reconstruction ou les travaux d’amélioration du bien en location (quand bien même les travaux d’amélioration en eux-mêmes ne sont pas déductibles).

Il est par ailleurs possible de déduire ses intérêts d’emprunt lorsque le bien a été initialement acheté pour devenir la résidence principale du bailleur qui a ensuite décidé de le louer.

Frais annexes

Sont également éligibles au titre de la déduction des frais d’emprunt immobilier les frais annexes facturés par la banque et notamment :

• les frais de dossiers
• les frais de cautionnement bancaire
• les primes d’assurance du prêt immobilier

Ne sont par contre pas déductibles les pénalités de remboursement anticipé de l’emprunt ou les pénalités en cas de retard de remboursement sur les échéances du prêt.

Taxe foncière
case 227 de la déclaration

La taxe foncière est évidemment déductible de vos revenus fonciers. Il est très probable que vous l’ayez payée, sauf peut être sur un logement neuf (plus d’infos sur notre fiche concernant la taxe foncière).

Charges et travaux de copropriété
cases 229 & 230 de la déclaration

Dans le précédent paragraphe sur les travaux et dépenses déductibles, nous supposions qu’il s’agissait de dépenses faites par le propriétaire qui doit se charger de leur ventilation (entretien, amélioration, etc.).

En copropriété la déclaration est plus simple car les charges communes générales et les travaux sont souvent payées par provision, puis régularisées à l’exercice suivant. Par ailleurs le syndic se charge de la ventilation en déductible / non déductibles.

Voici un exemple de relevé de charges de copropriété qui précisent bien chaque ligne :


Les charges sont néanmoins régularisées avec a minima 12 mois de décalage. Il se peut donc qu’en avril 2024 vous ne connaissiez pas encore les charges réelles de l’exercice 2023. Lors de votre déclaration il vous sera donc demandé de remplir l’intégralité des provisions pour charges payées en 2023 en case 229.

La régularisation de ces provisions se fera sur la prochaine déclaration d’impôts. En 2024 vous allez donc régulariser les provisions payées en 2022 et déclarées en 2023. La déclaration des revenus fonciers fonctionne donc avec un an de décalage concernant les provisions pour charges de copropriété.

Lorsque vous recevez le décompte définitif de charges de copropriété, plusieurs éléments vont être régularisés :

• sur les provisions payées en 2022, le montant réel fait apparaître un solde (positif ou négatif)
• sur ce montant réel, une partie sont des dépenses non déductibles (voir plus haut)
• sur ce montant réel, une partie doit être récupérée auprès du locataire et ne rentrera donc pas dans vos dépenses déductibles

Comment déclarer ses revenus fonciers via la 2044 ?

Lors de la déclaration de vos revenus fonciers vous allez remplir en ligne les informations nécessaires à la complétion de la déclaration 2044 dont vous trouverez une capture d’écran ci-contre.

Ce formulaire de déclaration 2044 est également disponible sur le site des impôts directement mais normalement la déclaration en ligne des revenus vous remplira automatiquement les cases.

Vous retrouverez lors de la déclaration les différentes charges que nous avons détaillées dans la section précédente, par exemple les provisions pour charges payées en 2023 à la case 229 et la régularisation des charges de l’exercice 2022 à la case 230.

Pour vous aider nous avons créé un tableur permettant de rentrer vos dépenses qui seront automatiquement affectées à la bonne case de la déclaration. En voici un aperçu, le simulateur est réservé à nos abonnés

Comment imputer un déficit foncier ?

Si vos charges sont supérieures aux loyers encaissés, vous avez un déficit foncier qui va réduire votre base imposable sur vos autres revenus, notamment sur vos salaires.

L’imputation du déficit foncier sur vos autres revenus est plafonnée et les modalités de calcul sont complexes, reportez-vous le cas échéant sur notre fiche complète sur le déficit foncier.

Sur votre déclaration 2044 le déficit foncier est à reporter en case 440 et 441, une indication vous précise par ailleurs dans quelles cases reporter ce déficit sur votre déclaration générale 2042.