En cours de bail deux solutions existent pour faire évoluer le loyer : la révision triennale et la clause d’échelle mobile pour une indexation annuelle.
Nous allons voir que cette dernière solution est plus simple à mettre en place et à activer.
L’indexation annuelle ou clause d’échelle mobile
La clause d’échelle mobile permet d’indexer le loyer de manière équivalente à un bail d’habitation. A chaque anniversaire du bail, le loyer est automatiquement indexé selon les variations de l’ILC pour les commerces, selon les variations de l’ILAT pour les bureaux . Il est possible de choisir une périodicité d’indexation différente de l’année, mais nous vous recommandons cette fréquence qui est d’usage.
En plus de son caractère annuel et de sa simplicité, l’indexation annuelle a également l’avantage de l’automaticité et de l’absence de formalités : il suffit simplement au bailleur d’appeler le loyer indexé au preneur, en lui notifiant simplement dans l’avis d’échéance la valeur indexée. Par ailleurs le bailleur ne renonce pas à sa faculté de demander a posteriori le loyer indexé s’il ne l’a pas demandé initialement au preneur, dans la limite d’une rétroactivité de cinq années.
A noter que depuis la loi Pinel de 2014, la variation de loyer qui découle de l’indexation ne peut conduire à une augmentation sur une année supérieure à 10% du loyer précédemment acquitté.
Autre mesure visant à protéger le preneur : celui-ci conserve sa faculté de demander la révision du loyer à la valeur locative si par le jeu de l’indexation le loyer venait à être augmenté de plus de 25% (ce qui peut être avantageux pour lui en cas de décorrélation entre l’évolution indiciaire nationale et le niveau local des valeurs locatives).
Clause spéciale nécessaire
L’indexation automatique ne vient pas par défaut dans le bail commercial, il faut la préciser via une clause d’échelle mobile spécifique.
Dernier point, la jurisprudence récente précise que cette clause d’indexation ne peut être activable unilatéralement et doit s’appliquer à la hausse ou à la baisse.
La révision triennale légale
Pour éviter les confusions entre les deux notions, nous distinguons l’indexation annuelle, automatique et définie contractuellement entre les parties comme nous l’avons précisé précédemment, et la révision triennale prévue par l’article L. 145-38 du Code du Commerce. Contrairement à l’indexation annuelle, la révision triennale n’est pas automatique, elle ne peut intervenir que sur demande de l’une ou l’autre des parties.
Se pose ensuite la question de la nouvelle valeur de loyer, puisqu’il ne s’agit cette fois-ci pas d’un calcul simple à partir du précédent loyer, mais d’une évolution pour atteindre la valeur de marché du loyer, ou valeur locative. Cette valeur doit être convenue entre les parties ou fixée de manière judiciaire.
Dans tous les cas le preneur est protégé de révisions trop importantes en sa défaveur puisque l’article L 145-38 précise :
Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La révision triennale est donc de facto bien souvent équivalente à l’indexation que nous avions précédemment décrite; elle est seulement plus compliquée à activer et source de conflits potentiels puisque dépendante de l’estimation d’une valeur locative de marché. Nous vous recommandons donc d’opter pour l’indexation annuelle en clause d’échelle mobile.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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