Comme nous vous l’avions expliqué dans un précédent article sur le régime réel en LMNP, la location meublée est une des dernières niches fiscales disponibles pour l’investisseur locatif, lui permettant d’annuler quasiment complètement son impôt foncier.

Le système est avantageux mais problématique quand vous souhaitez investir à plusieurs. En effet la SCI n’est pas le montage à privilégier puisqu’elle vous ferait basculer dans le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) si vous louez en meublé.

Nous allons voir que dans le cas d’une location meublée, le montage à privilégier est la SARL de famille, qui vous permettra de cumuler régime réel en LMNP et transparence fiscale pour chaque associé directement soumis à l’IR.

Conditions pour louer via une SARL de famille

Pour bénéficier des avantages du LMNP via une SARL de famille, plusieurs conditions doivent être remplies :

Associés de la même famille

La société doit avoir plusieurs associés, avec tous les associés de la même famille, le lien familial étant défini sur le site des impôts de la manière suivante :

A noter à la lecture de cette définition que les liens indirects entre associés ne sont pas possibles donc une SARL de famille ne peut pas être constituée de deux frères et du fils de l’un d’eux.

Type d’activité exercée

La SARL de famille doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. La location meublée rentre dans le premier secteur visé, celle des activités commerciales, il est donc possible de créer une SARL de famille pour louer en meublé (en résidence principale ou en saisonnier).

Demande d’option

La SARL de famille étant une SARL comme une autre, il vous suffit de demander aux services fiscaux d’opter pour ce régime lors de la création de société (qui se fait de manière équivalente à une SARL classique) ou lors de la vie de la société. On parle alors de transparence fiscale, la société perdant de facto sa personne morale pour n’être qu’une structure technique regroupant une société de personnes imposées à l’impôt sur les revenus (IR) en proportion de leurs quote-part.

A noter qu’il est possible de demander cette option à la taxation à l’impôt sur le revenu (IR), puis de revenir à l’IS mais le changement à l’IR ne sera alors plus possible.

Avantages de la SARL de famille pour un loueur meublé

La SARL de famille a plusieurs avantages si vous souhaitez louer en meublé, le principal étant la transparence fiscale des revenus qui, comme pour une SNC ou un SIC, sont directement imposés à l’IR de chaque associé en proportion des leurs parts sociales, sans passer par aucune autre imposition via la société.

Vous évitez ainsi une double imposition IS + IR et qui rend la SARL transparente comme l’est la SCI en location vide.

Transparence fiscale pour bénéficier de la niche fiscale LMNP

Pour rappel le régime réel en LMNP (Loueur meublé non professionnel) est un dispositif fiscal très intéressant permettant de déduire l’intégralité de vos charges au réel, plus d’amortir de manière comptable une grande partie de la valeur de votre bien, sans voir votre plus-value de cession augmentée.

Un exemple vaut tous les discours, voici une simulation réalisée sur Smartloc pour un logement de de 400 000€ vous rapportant 18 000€ de loyer par an, avec une tranche marginale d’impôts à 30%.

Voilà pour ce rappel un peu long mais qui est important dans le cadre d’une SARL de famille, puisque la transparence des revenus va vous permettre de transposer la niche fiscale du LMNP à tous les associés (sous réserve du respect des conditions du LMNP pour chaque associé souhaitant bénéficier du régime).

Donc en pratique si vous achetez un bien de 1 200 000€ à 3 associés égalitaires via une SARL de famille (au lieu d’en acheter un tout seul à 400k€ comme dans notre exemple précédent), c’est chaque associé qui pourra déduire 1000€ de ses revenus imposables. Ce déficit imputable est la version comptable du montage, en vision « cash », la société a un excédent de trésorerie puisqu’elle n’a pas réellement décaissé l’amortissement comptable du bien. Cet excédent de cash peut servir à rembourser un prêt bancaire ou sera conservé en trésorerie par l’entreprise pour être redistribué plus tard.

Nous vous recommandons de consulter un cabinet comptable pour faire une simulation plus précise des flux financiers et pour bien vérifier la pertinence de la SARL de famille pour votre situation.

Plus-value de cession comme en LMNP

Pour compléter le paragraphe précédent, la SARL de famille permet de bénéficier de la même niche fiscale que l’investisseur individuel en LMNP : en cas de revente du bien détenu par la SARL de famille chaque associé verra sa plus-value taxée en proportion de ses parts sociales, via le régime de plus-value des particuliers c’est à dire que le calcul ne prendra pas en compte les amortissements comptables déduits tout au long de la location (c’est là que réside réellement la niche fiscale du LMNP).

Facilité la transmission via le démembrement des parts sociales

Un autre avantage de la SARL de famille, que l’on retrouve également dans les SCI qui servent à louer en vide, est la possibilité de transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût via le démembrement des parts sociales (voir notre article sur la transmission d’une SCI démembrée).

Il est en effet possible de transmettre la nue-propriété des parts de la SARL familiale à ses enfants en se conservant l’usufruit. Le calcul de la valeur de la nue-propriété peut être avantageux si vous le réalisez jeune, la nue-propriété étant alors considérée comme une part faible de la valeur totale du bien (cf le tableau sur le site des impôts).

Cette séparation usufruit/nue-propriété est évidemment possible hors d’une SARL de famille, mais celle-ci a l’avantage de séparer complètement la donation du montage fiscal; en effet si vous êtes investisseur individuel, la donation de la nue-propriété va diminuer la base sur laquelle sont calculés les amortissements en LMNP, alors même que la donation ne modifie pas le calcul sur une SARL de famille puisque patrimoine détenu par la SARL et parts sociales sont séparés.

Inconvénients de la SARL de famille pour un loueur meublé

Nécessité de tenir une comptabilité de société

C’est une évidence mais rappelons-le : contrairement à une location en indivision la SARL de famille va vous engendrer des coûts de constitution et des coûts de comptabilité annuelle, de l’ordre de 1000€ chacun. C’est donc une solution que vous devez privilégier si vous investissez un montant suffisant, sinon les bénéfices du montage, par exemple pour bénéficier du régime réel en LMNP vont être annulés par les coûts fixes.

Instabilité des relations familiales

Le problème principal de la SARL de famille est que les liens entre associés sont susceptibles de bouger au cours du temps. Par exemple si deux frères montent une SARL de famille et que l’un des deux cède ses parts, la SARL perd le statut et l’intégralité des revenus de la société rebascule à l’IS.

C’est un point très important à avoir en tête qui peut vous faire hésiter à monter une SARL de famille avec trop d’associés : les conditions de relations familiales entre associés doivent être respectées tout au long de la vie de la société et pas seulement au démarrage.

Difficulté de financement

Certains de nos clients nous ont fait part de difficultés rencontrées dans le montage des plans de financement via une SARL de famille créée ad hoc pour l’achat d’un bien. C’est effectivement un montage juridique particulier qui ne rentre pas forcément dans tous les simulateurs des banques et qui demande une bonne compréhension par les interlocuteurs que vous rencontrez.

Par ailleurs comme toute société à responsabilité limitée, l’entité société ne peut apporter en principe que ses capitaux propres en garantie. Or ce n’est pas dans votre intérêt de verrouiller dans la structure des capitaux propres trop importants; des montages existent donc en passant par des comptes courants d’associés ou des cautions personnelles.

Nous vous recommandons d’aborder ces questions avec un comptable spécialisé en immobilier qui pourra vous confirmer la pertinence du passage en SARL de famille, les modalités de création et les bonnes stratégies à adopter pour boucler votre financement.

Décalage de trésorerie

C’est un dernier point un peu complexe techniquement mais qui a son importance : contrairement au LMNP classique, la SARL de famille sépare le résultat comptable qui peut être distribué aux associés du cash réellement encaissé.

Prenons un exemple où vous encaissez 15 000€ de loyer pour 4000€ de charges réelles et 12000€ de charges fictives, en LMNP individuel vous auriez réellement encaissé les 15 000€ – 4000€ = 11 000€ et vous auriez eu un déficit de 1000€ à déclarer aux impôts. Dans le cas de la SARL de famille, c’est la société qui garde in fine 11 000€ mais elle ne peut vous les distribuer car le résultat comptable est déficitaire. Elle va garder cet argent en trésorerie et vous ne pourrez le récupérer que plus tard.

Si vous êtes dans une zone à faible rendement locatif ou si vous avez des coûts importants à amortir au démarrage, ayez bien en tête que vous ne pourrez donc pas vous distribuer facilement les revenus et qu’il faudra mettre en place des montages pour vous distribuer plus tard la trésorerie accumulée (pour cela voir avec un comptable spécialisé).

Affiliation du gérant majoritaire à l’URSSAF

C’est un des gros inconvénients de la SARL de famille : le gérant majoritaire doit être affilié au régime de sécurité sociale et payer des cotisations sociales. L’assiette de calcul de la cotisation est calculée en cumulant 1) la rémunération de gérance allouée par la société (souvent nulle) 2) la part de bénéfices, distribuée ou non, en proportion de sa quote-part. Attention même si le bénéfice est nul, il existe une cotisation minimale à l’URSSAF, et cette cotisation est due dès la création de la société même sans activité meublée (source)…

Dernier point de vigilance : n’essayez pas de contourner le système en nommant un gérant de paille minoritaire. Comme le précise cet article un gérant minoritaire sera considéré comme majoritaire s’il détient plus de 50% avec son conjoint et/ou ses enfants.