Afin de développer une offre de logements à loyers modérés dans le parc locatif privé, l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) propose aux propriétaires bailleurs de signer une convention Anah permettant de bénéficier d’avantages fiscaux importants, et éventuellement d’un financement sur les travaux de rénovation et de remise aux normes.

L’avantage principal de la convention est l’abattement fiscal du dispositif « Cosse ancien » qui remplace le Borloo ancien et fixe des plafonds de loyers et de ressources des locataires qui dépendent de votre zone. Explications.

Quel est l’intérêt de conventionner son logement avec l’ANAH ?

Abattement fiscal du Cosse ancien (ex Borloo ancien)

Signer une convention avec l’ANAH permet de bénéficier du dispositif Cosse ancien (l’ANAH appelle ce dispositif « contrat Louer Mieux).

L’avantage principal du dispositif réside dans l’abattement fiscal qui va s’appliquer sur les revenus fonciers bruts du logement pendant toute la durée de la convention.

Cet abattement fiscal s’ajoute aux dépenses réelles que vous déduisez de vos revenus fonciers et vous permet donc de créer un éventuel déficit reportable sur vos autres revenus. A noter que la loi ELAN a étendu le déficit maximum annuel qui passe de 10 700€ à 15 300€ pour le Cosse ancien.

Ce dispositif appelé Cosse ancien ou « Louer abordable » remplace depuis le 1er janvier 2017 le dispositif Borloo ancien qui avait lui-même remplacé le Besson ancien.

Il s’agit dans les grandes lignes du même principe, l’abattement fiscal que vous allez pouvoir appliquer sur vos revenus fonciers changeant légèrement, notamment en fonction de la tension du marché locatif local. Voici en synthèse la grille de loyer/m² hors charges que vous pouvez aussi retrouver sur le site de l’ANAH :

(*) si travaux uniquement

(**) si sous-location par l’organisme gestionnaire

Pour le zonage du bien vous pouvez vous reporter à la page officielle du ministère de la cohésion des territoires; grosso modo le découpage est le suivant :

• Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
• Zone C : reste du territoire.

Nous verrons dans la partie sur les conditions d’éligibilité que ce découpage territorial est crucial puisqu’à chaque zone correspond un loyer maximum/ m² pour la mise en location.

Cas particuliers de l’intermédiation locative

Pour bénéficier du régime d’intermédiation locative, vous devez déléguer la gestion de votre bien ou le sous-louer à un organisme agréé qui va vous remplacer pendant la durée de la convention.

C’est donc une perte de contrôle sur le bien mais ce régime a l’avantage de vous décharger complètement de la recherche de locataires ayant des niveaux de ressources très faibles et qui à Paris peuvent par exemple être présentés par la Préfecture.

Autre avantage vous bénéficiez dans le cas de la sous-location d’une gestion locative + une garantie loyer impayé + une assurance contre la vacance locative pour le même prix.

Si vous optez pour ce montage que l’on appelle « intermédiation locative », le fonctionnement du bail est un peu différent :

• Le logement peut être loué meublé ou non meublé par l’organisme
• Les locataires peuvent prétendre aux APL ;
• L’organisme assure le paiement du loyer et des charges, l’entretien et la remise en état du logement.

Ce dispositif est connu sous le nom de Louez Solidaire à Paris et “Solibail” sur le reste du territoire français, et vous permet de bénéficier de 85% d’avantage fiscal, quel que soit le type de convention signée.

Quelles sont les conditions à respecter pour conventionner son logement ?

Quel loyer pratiquer dans un logement conventionné ANAH ?

Un loyer maximum au m2 est fixé par l’Anah qui le calcule selon le type de convention, la catégorie du logement, sa situation géographique et le marché des loyers.

En tant que propriétaire, vous pouvez donc le fixer librement, sans dépasser ces limites qui sont pour l’année 2021 par les grilles de loyer fournies par l’ANAH :

Grille de loyer/m² pour Cosse ancien / Anah

Sources : le site de l’ANAH

A chaque seuil de loyers correspond un niveau d’abattement fiscal que nous avons détaillé précédemment. Naturellement pour une zone donnée, plus le loyer est faible, plus l’avantage fiscal est intéressant.

Que se passe-t-il pour le loyer en cours de bail ou au changement du locataire ? Le loyer est révisé tous les ans, le 1er janvier, suivant l’indice de référence des loyers calculé par l’INSEE. Cette révision doit être prévue dans une clause du bail. Vous pouvez par ailleurs augmenter le loyer lors d’un changement de locataire, du moment qu’il ne dépasse pas le maximum fixé.

Votre locataire a le droit de toucher les APL (aide personnalisée au logement) seulement si la convention est à loyer social ou très social.

En règle générale, elle vous est alors directement versée, et vous la déduisez du loyer. C’est donc à vous de faire la demande auprès de la CAF ou MSA, en ayant rempli conjointement le formulaire de demande d’APL.

Quelles sont les dates de règlement des loyers dans un logement conventionné ? Dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, le loyer doit être payé à la fin du mois. Dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire, le loyer doit être payé en début de mois.

Quelles ressources pour un locataire dans un logement conventionné ANAH ?

Votre locataire doit bénéficier de ressources inférieures à des plafonds fixés au niveau national.

Votre locataire doit fournir un avis d’imposition N-2, qui prouve que son revenu fiscal de référence est inférieur à ces plafonds. Vous conservez ce document pendant toute la durée du bail. Par la suite, le locataire n’a plus à justifier de ses ressources.

Pour les plafonds de ressources fournis par l’ANAH sur son site pour les différents régimes, consultez la source directe est ici.

Conditions sur le bailleur

Tout logement peut être conventionné, quel que soit le statut du bailleur.

Les personnes physiques ou les indivisions sont éligibles ainsi que les SCI non soumis à l’IS. Dans ce dernier cas l’abattement est appliqué sur la part des loyers qui est perçue par chaque associé.

En cas de démembrement du bien ou des parts sociales d’une SCI, l’usufruitier peut également bénéficier de l’avantage fiscal du Cosse ancien sur les loyers qu’il perçoit.

Conditions sur le bail

Tout logement peut être conventionné, à partir du moment où il se situe en France, qu’il est conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est loué non meublé en tant que résidence principale.

Le seul cas possible pour louer en meublé est de confier son bien en intermédiation locative, l’organisme en charge de la gestion du bien pouvant alors prendre la décision de le meubler.

Que faire si votre logement est déjà occupé ? Si le logement est occupé, il peut être conventionné au moment du renouvellement du bail. Vous pouvez faire la démarche du conventionnement, et proposer un nouveau bail à votre locataire qu’il a 6 mois pour accepter (il a intérêt à accepter étant donné la décote de loyer). Dès son acceptation, la convention entre en vigueur.

Le bail d’un logement conventionné est un bail de location vide standard, il est donc établi pour une période minimale de 3 ans. Il peut être reconduit tacitement, aux mêmes conditions.

Le locataire doit évidemment payer le loyer et les charges, et assumer les réparations locatives (menues réparations et réparations d’entretien courant). Il doit utiliser paisiblement son logement, respecter les règles de la copropriété, et fournir tous les ans une attestation d’assurance habitation.

Si le locataire ne respecte pas ses obligations, vous pouvez saisir le juge à tout moment pour demander la résiliation du bail.

Cas concrets de rentabilité sur un Cosse ancien

Exemple de Cosse ancien en région parisienne

Imaginons que vous êtes bailleur d’un appartement de 50m² en première couronne parisienne, appartement que vous pouvez louer 25€/m² sur le marché locatif de votre zone (par exemple Issy, Clichy ou Montreuil, pour les références de loyer nous vous recommandons la carte des observatoires de loyers).

En zone A1bis, le seuil de loyer maximum est de 17,55€/m² en loyer intermédiaire et 12,27€/m² en loyer social.

Ces deux seuils permettent de bénéficier d’abattement qui sont respectivement de 30% et 70% sur vos revenus fonciers. Faisons un calcul rapide en fonction de la décote de loyer que vous auriez :

On voit donc que pour une tranche marginale d’impôts assez élevée à 30%, le dispositif permet de compenser la perte de loyer via une baisse d’impôts.

Le calcul est intéressant car nous avons pris un loyer de marché de 25€/m² pour une commune de proche banlieue parisienne, se trouvant comme Paris en zone A1bis. Le calcul serait évidemment en défaveur du montage si vous louez abordable à Paris où les loyers de marché sur les petites surfaces sont supérieurs à 35€/m². Par contre il serait plus favorable dans les zones les moins tendues de la zone A bis, comme certaines communes de Seine-Saint-Denis.

La question qui se pose alors est de savoir le risque supplémentaire que vous prenez à louer en social (dans notre exemple en proche couronne).

Reprenons en effet les niveaux de loyer et de ressources pour votre 50m² en proche couronne parisienne. Vous allez le louer en social :

• maximum 613€/mois en loyer, disons 700€/mois avec les charges
• à un jeune ménage sans enfants (par exemple) ne gagnant pas plus de 47 427€/an en revenu imposable

Le ratio revenus/loyers du ménage sera donc au mieux de 5,64 ce qui est un ratio largement confortable. En effet les assurances loyers impayés ont pour l’habitude de prendre un ratio minimum de 3 fois (2,85 dans le cas de notre garantie loyer impayé). Vous ne prenez donc en principe aucun risque à louer à un jeune couple votre 50m² à Issy les Moulineaux. A 700€/mois vous aurez l’embarras du choix des candidats, vos locataires accéderont à un appartement à loyer modéré et in fine vous gagnerez les mêmes revenus après impôts, voire même plus si vous êtes à une tranche marginale élevée.

Le montage est donc intéressant mais le vrai enjeu est de signer une convention avec le seuil maximum prévu par les textes, or les différents échos que nous avons eus d’investisseurs et que l’ANAH peut décider d’abaisser le seuil maximum de loyer si la valeur théorique de la zone ne correspond pas à un loyer social par rapport au marché.

Notre conseil : prendre contact avec l’ANAH avant toute décision d’investissement en Cosse ancien pour confirmer le loyer maximum.

Risques à louer en Cosse ancien

Une fois écarté ce risque de rentabilité/solvabilité des locataires avant le démarrage du projet, la question se pose du risque pour l’investisseur en cours de bail. Nous avons identifié trois risques potentiels :

1. impayé de loyer: sur une population plus fragile en loyer social; même avec des loyers plus faibles le reste à vivre peut approcher des valeurs critiques
2. vacance locative si vous n’avez pas bien identifié votre cible de locataires en fonction des conditions de ressources
3. changement dans les paramètres de l’équation pendant la durée d’engagement : changement de votre tranche marginale d’imposition ou augmentation du loyer de marché décorrélée du loyer initial indexé à l’IRL

Pour le premier cas sachez que notre garantie loyer impayé couvre les candidats même sur des logements conventionnés. Comme nous l’avons vu dans notre exemple, le ratio de revenus/loyer de 2,85 semble atteignable dans les conditions de ressources et de loyer fixées par l’ANAH.

Pour le deuxième risque il nous semble clairement inexistant en zone tendue où la décote de loyer devrait vous amener énormément de candidats locataires. Le risque est plus important en zone C et il peut alors être intéressant d’essayer de basculer en intermédiation locative, idéalement en sous-location pour laquelle les loyers sont garantis (contrairement à la gestion déléguée a priori).

Enfin le troisième risque de changement des conditions, il n’y a pas vraiment de solution miracle, à part de rappeler qu’il est toujours possible de sortir du dispositif, modulo des conditions de rupture d’engagement que nous détaillons dans la partie suivante.

Engagement du bailleur sur un conventionnement ANAH

Engagement initial sur la durée de la convention ANAH

En tant que propriétaire conventionné, vous vous engagez à louer votre logement à des locataires dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds, et à un loyer ne dépassant pas un certain montant.

Vous vous engagez pour une durée de

• 6 ans minimum si vous ne faites pas de travaux
• 9 ans minimum si vous faites des travaux.

Modification des conditions en cours de bail

En cas de vente, succession ou donation du logement, il faut en informer les acheteurs ou bénéficiaires car la convention doit être respectée par le nouveau propriétaire, jusqu’à la fin de la durée minimum prévue par le contrat.

Le nouveau propriétaire ne dispose pas des avantages fiscaux de la convention.

Contrôle des engagements et rupture de la convention ANAH

L’Anah et le fisc peuvent effectuer des contrôles, donc il est important de notamment conserver une copie des avis d’imposition des locataires à chaque conclusion d’un nouveau bail.

En cas d’infraction ou de fraude, vous vous exposez à des amendes et des poursuites judiciaires. Nous n’avons pas trouvé de sources officielles concernant les conséquences d’un non respect de la convention avec l’ANAH.

Il est probable qu’elles soient proches de celles du Borloo ancien, pour lequel le site des impôts détaillait une liste complète des motifs de résiliation et leurs conséquences au lien suivant.

D’après notre lecture, le risque semble donc de voir l’abattement requalifié en revenus a posteriori, avec des pénalités équivalentes à celles d’une insuffisance de déclaration.