Résumé d’un coup d’oeil

Nous vous avions dans un précédent article comparé les avantages et les inconvénients de garantir vos loyers par une assurance loyer impayé ou un garant via un acte de caution solidaire.

Un des gros inconvénients de prendre un garant comme seule garantie est que l’activation de l’acte de caution solidaire n’est pas automatique : notification du garant, relance éventuelle voire même assignation du garant en paiement du loyer parallèlement au locataire.

Nous allons dans cet article vous détailler les différentes étapes d’activation de la caution solidaire dans le cas d’un impayé de loyer.

Notification du garant recommandé mais pas obligatoire

Lorsque vous signez un acte de caution solidaire, le garant qui se porte caution peut être sollicité par le bailleur pour payer une ou plusieurs échéances impayées de loyer.

L’usage est de relancer le garant en même temps que le locataire, au moment de la relance simple mais surtout de la mise en demeure par recommandé, car elles vont permettre au garant de se retourner rapidement vers le locataire, de trouver une solution et d’éviter ainsi que l’impayé ne s’installe. Même si vous êtes couvert par le garant vous n’avez en effet aucun intérêt de voir une situation s’enliser pour plusieurs mois.

Modèle de mise en demeure pour activer la caution du garant

Si vous avez bien les différentes étapes de la procédure de recouvrement des impayés et d’expulsion en tête, la deuxième étape après la relance est le commandement de payer par huissier.

A cette étape il devient fortement recommandé de prévenir le garant, pour les mêmes raisons que précédemment. Si vous « oubliez » de le prévenir à cette étape, il pourra facilement faire valoir devant le juge que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée.

La loi prévoit par ailleurs que l’absence de notification du commandement au garant vous empêchera de lui demander les intérêts de retard ou autre pénalités prévues au bail; en pratique comme ces pénalités sont jugées abusives depuis la loi ALUR de 2014 les dispositions légales sont devenues hors sujet.

Pour revenir à notre activation de la caution, si vous êtes obligé d’envoyer un commandement de payer au locataire, c’est probablement mauvais signe car cela veut dire que le garant ne vous a pas réglé et que la dette locative est toujours là.

Que faire si le garant refuse de payer ?

Plusieurs situations peuvent se présenter dans le cas où le garant refuse de payer malgré vos courriers de relance voire votre commandement de payer :

1. le garant est devenu insolvable : malgré vos vérifications initiales à la signature du bail, le garant est devenu insolvable et ne peut pas régler son loyer et celui de votre locataire
2. le garant ou le locataire a falsifié son dossier : vous pouvez avoir eu un dossier falsifié, soit que le garant n’existe pas soit que le locataire ait signé l’acte de caution à sa place sans le prévenir (pour éviter cela voir l’authentification de la signature en mairie)
3. le garant est solvable mais de mauvaise foi et refuse de payer pour un locataire qu’il connaît peut être mal ou avec qui il s’est brouillé

Dans tous les cas la situation est problématique car vous allez devoir assigner le garant en même temps que le locataire. Le garant est solidaire (en tout cas si vous avez bien signé un acte de caution solidaire et pas un acte de caution simple).

En pratique cela revient à avoir le garant comme deuxième locataire solidaire que vous allez poursuivre en même temps que le locataire principal.

Les situations précédentes sont classées par ordre décroissant de gravité. Si le garant est insolvable vous n’allez sûrement pas pouvoir récupérer les impayés auprès de lui, il vous reste à espérer que le locataire est solvable.

Si le garant est solvable, il sera par contre plus facile de le poursuivre, qu’il allègue ou non que le dossier ou l’acte de caution aient été falsifiés par le locataire.

Expulser le locataire alors que le garant a payé les loyers

Le cas où le garant refuse de payer est simple comme nous l’avons vu : vous assigner conjointement le locataire et le garant en paiement des loyers et vous essayez d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le problème est plus complexe quand le garant décide finalement de payer le loyer, au stade de la relance ou pendant la procédure. C’est un point assez technique que nous avons vérifié auprès de plusieurs avocats spécialistes en loyers impayés, attention les avis divergent mais la question est importante : peut-on expulser un locataire si le garant paie les loyers ?

La réponse est oui et elle est cruciale car même si le garant paie, le bailleur peut vouloir récupérer le logement et résilier le bail pour éviter :

• que le garant ne devienne insolvable ou finisse par refuser de payer
• que l’acte de caution expire s’il a été fixé pour une durée limitée (ce qui est fortement recommandé car l’acte de caution illimité est résiliable à tout moment)

Il nous semble donc possible après vérification de poursuivre d’une part le locataire pour non respect de ses obligations contractuelles en visant la clause résolutoire (qui résilie le bail) et en obtenant alors un jugement d’expulsion; et d’autre part assigner le garant afin de récupérer les impayés de loyer.

Cette distinction des demandes permet ainsi de récupérer le logement alors même que le garant a réglé la dette locative.

Le cas échéant, ce sera au garant de se retourner contre le locataire et de décider s’il souhaite éventuellement se faire rembourser les loyers impayés qu’il a dû être obligé de payer pour le locataire.