Résumé d’un coup d’oeil
Les critères d’éligibilité diffèrent par contre d’un contrat à l’autre, mais les principes pour évaluer le revenu de solvabilité d’un candidat peuvent être utilisés de manière générale.
En plus du dossier locataire, d’autres pièces d’ordre général vous seront demandées : bail, état des lieux, inventaire, attestation d’assurance habitation, preuves de bon paiement.
Nous recommandons de privilégier une assurance où le dossier est validé avant souscription pour éviter les déchéances de garantie.
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SOMMAIRE
Comment récupérer les dossiers des locataires
La première règle est de ne demander les dossiers qu’après la visite. Les locataires sont victimes de nombreux fraudeurs qui usurpent leurs identités en récupérant les dossiers avant visite. Vous pouvez par contre demander aux locataires des informations de base sur sa candidature avant la visite pour vérifier qu’ils rentrent dans vos critères.
Une fois la visite effectuée, nous vous recommandons de récupérer les dossiers sous format numérique. Il est plus facile de frauder avec un faux dossier papier qu’avec un mail écrit et des fichiers numériques.
Pour normaliser et sécuriser la collecte des dossiers, nous vous recommandons de demander aux candidats de passer par Dossierfacile, qui est un service d’état qui permet de centraliser et de vérifier (dans une certaine mesure) les justificatifs. Vous récupérez ainsi des dossiers dans un format normalisé avec un lien de partage sécurisé. En général les fraudeurs n’aiment pas trop ce type de service…
Justificatifs du dossier locataire
Chaque contrat a ses propres critères, il nous est donc impossible de vous les résumer ici, vous pouvez faire une simulation directement sur le comparateur pour un dossier donné.
Ce qui est par contre commun à toutes les assurances, ce sont les pièces à demander aux locataires, modulo quelques différences à la marge. Nous allons donc essayer de vous résumer dans un tableau les pièces standards à demander au locataire en première intention.
Les justificatifs du dossier sont les mêmes pour les locataires et pour les garants. Il n’est pas nécessaire de faire remplir d’autres documents aux garants au moment de la candidature, ils s’engageront via un acte de caution solidaire au moment de la signature du bail.
| Statuts éligibles (locataires ou garants) | Salarié CDI | Salarié CDD | Fonctionnaire | Indépendant | Retraité | Étudiant |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carte d’identité ou passeport | ||||||
| 3 dernières quittances / attestation hébergement / taxe foncière | – | |||||
| 3 dernières fiches de salaire | si dirigeant salarié | – | – | |||
| Contrat de travail / Attestation employeur | – | – | – | |||
| Dernier avis d’imposition | – | |||||
| K-bis ou inscription SIREN ou carte pro | – | – | – | – | – | |
| Attestation comptable sur revenus en cours | – | – | – | si dirigeant | – | – |
| Bulletin de pensions / Décompte des caisses de retraite | – | – | – | – | – | |
| Carte d’étudiant ou attestation de scolarité pour l’année en cours | – | – | – | – | – | |
|
Justificatifs d’allocations (Exemple d’allocations éligibles) |
nécessaire si allocations | |||||
| Bail signé et paraphé (module en ligne) | Obligatoire avec clause résolutoire | |||||
| Etat des lieux signé et paraphé (modèle en ligne) | Obligatoire | |||||
| Attestation d’assurance habitation | Obligatoire | |||||
Justificatifs d’ordre général
Le dossier du locataire doit comporter les justificatifs suivants quelle que soit leur situation :
- Contrat de bail comprenant une clause résolutoire de plein droit et une clause de solidarité, paraphé sur toutes les pages et signé par toutes les parties au contrat;
- Copie du passeport ou de la carte d’identité de chaque locataire en cours de validité pour chaque locataire ou copie de la carte de séjour en cours de validité pour une durée supérieure à 6 mois ou un justificatif de demande de renouvellement ;
- Attestation d’assurance habitation du locataire ;
- État des lieux d’entrée contradictoire paraphé sur toutes les pages, daté et signé par le propriétaire et par tous les locataires ou colocataires.
Ces documents sont les seuls à rassembler si vous souscrivez avec un locataire en place depuis plus de 6 mois pour lequel les critères de solvabilité ne sont pas demandés.
Dans ce cas précis il faudra par contre rassembler les preuves que votre locataire vous a payé sans incidents sur les 6 derniers mois, idéalement avec vos relevés bancaires où apparaissent le virement ou le paiement par chèque. Plus d’infos sur notre fiche Assurance loyer impayé : locataire déjà en place
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Justificatifs spécifiques
En fonction de chaque statut des justificatifs spécifiques sont nécessaires.
Salarié ou fonctionnaire :
- Attestation employeur datant de moins de trente jours à la date de signature du bail ; à défaut, son contrat de travail ou un arrêté de titularisation pour les fonctionnaires.
- Trois derniers bulletins de salaire, du (des) locataire(s), précédant immédiatement la date de signature du bail
- Dernier avis d’impôts
Si l’avis d’impôts est demandé il est important de récupérer l’avis d’imposition et non la déclaration.
Etudiant ou apprenti
- Copie de la carte d’étudiant ou attestation de scolarité
Entre deux années universitaires il suffit de récupérer une preuve de scolarité de l’année précédente et un document prouvant l’inscription sur l’année suivante.
Indépendant ou auto-entrepreneur
- Copie de la carte professionnelle ou l’avis d’inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du
Commerce - Dernier avis d’impôts
Ne vous fiez pas aux déclarations trimestrielles d’encaissement et autres documents comptables, seul l’avis d’impôts fait foi et nécessite donc d’avoir une activité démarrée depuis au moins 12 mois.
Dirigeant de société
- Extrait K-bis
- Dernier avis d’impôts
- Pour les dirigeants salariés : trois derniers bulletins de salaire, précédant immédiatement la signature du bail
- Pour les dirigeants non salariés : une attestation de revenus établie par l’expert comptable pour l’année en cours.
L’idée de l’attestation du comptable est de vérifier que le dirigeant continue à se verser les salaires présents sur son avis d’impôts.
Retraité
- Bulletin de pension, relevé d’information ou tout document prouvant le montant des pensions de retraite perçues
- Dernier avis d’impôts
Quittances de loyer
Certaines assurances loyers impayés ne demandent plus les 3 dernières quittances, néanmoins nous vous recommandons de continuer à les demander car en général les mauvais payeurs récidivistes doivent faire des efforts pour justifier de leur historique.
A défaut d’avoir les 3 dernières quittances, le locataire peut vous fournir sa taxe foncière s’il est propriétaire (vérifiez le cas échéant qu’il s’agissait bien de son domicile en regardant son avis d’impôts par exemple ou en lui demandant une facture edf ou téléphone).
S’il a été hébergé par un tiers soyez particulièrement vigilant, c’est en général la raison donnée par les mauvais payeurs pour ne pas avoir de quittances. Vous pouvez demander une attestation d’hébergement + une pièce d’identité de la personne qui héberge + un justificatif de domicile de la personne qui héberge.
Vérification des justificatifs
La majorité des assurances loyers impayés vérifient les dossiers locataires avant souscription. Vous pouvez donc leur déléguer cette étape, mais si vous souhaitez prendre des précautions supplémentaires, voici quelques conseils.
Sans rentrer dans une vérification approfondie sur l’authenticité des pièces (nous avons créé une fiche spécifique Vérification du dossier de location : les techniques pour déceler les faux dossiers), il vous faudra être attentif sur certains points pouvant entraîner une déchéance de garantie.
Le point le plus important est de vérifier que le locataire n’a pas de saisies sur salaires sur ces fiches de paie. La présence d’une saisie ou d’une retenue même mineure entraîne l’inéligibilité du dossier.
Sur les vérifications de base nous vous recommandons par ailleurs de vérifier les avis d’imposition sur le site des impôts, et de vérifier également l’existence de la société qui emploie le salarié sur le site Pappers qui centralise les informations légales des entreprises.
Solvabilité des candidats
Définition des revenus à prendre en compte
Une fois que vous avez récupéré un dossier complet, il vous sera demandé de définir le revenu de solvabilité du locataire. Comme pour les justificatifs, certaines différences entre chaque contrat, mais globalement les règles sont les mêmes, en voici un résumé.
Pour les salariés ou les fonctionnaires
En général les revenus exceptionnels et/ou non contractuels ne sont pas retenus.
En pratique le salaire brut est composé en haut de la fiche de paie du brut contractuel de base, auxquels s’ajoutent éventuellement des heures supplémentaires, des primes, des indemnités, des remboursements de frais. Vous ne devez pas prendre en compte ces revenus supplémentaires non récurrents mais seulement le salaire net provenant du brut contractuel, avant prélèvement à la source.
Deux cas sont donc possibles :
- Cas 1 : il n’y a pas de primes ou d’indemnités sur la fiche de paie, le salaire net à payer est calculé à partir du brut contractuel => vous pouvez retenir ce salaire net à payer avant prélèvement à la source comme revenu de référence pour le ratio de solvabilité.
- Cas 2 : Il y a des primes ou des indemnités non contractuelles et non récurrentes sur la fiche de paie => dans ce cas il vous faut recalculer le salaire net à payer à partir du brut contractuel seulement. Nous vous recommandons pour cela d’utiliser un simulateur pour recalculer ce net à partir du brut contractuel, simulateur disponible par exemple au lien suivant, qui consiste grosso modo à retenir un ratio net/brut de 75%.
- 13ième mois
- prime d’ancienneté
- heures supplémentaires contractuelles
- primes de missions à l’étranger (quand le salarié est en mission en France, pas l’inverse)
- primes de panier
- d’une attestation comptable pour les revenus de l’année en cours si le dirigeant est non salarié
- des trois derniers bulletins de salaire si le dirigeant est salarié
Pour bien comprendre voici un tableau avec un exemple pour chaque cas :
| Lignes sur la fiche | Sans revenus exceptionnels | Avec revenus exceptionnels |
|---|---|---|
| Salaire brut de base | 3500 € | 2686 € |
| Primes exceptionnelles | 0 | 1523 € |
| Salaire net à payer | 2616 € | 3479 € |
| Salaire à retenir pour la garantie | 2616 € | 2068 € |
Comme vous le voyez sur ces deux exemples, le premier salarié à un revenu net à payer plus élevé que le deuxième mais en réalité son revenu à retenir pour la garantie est plus grand.
A noter que certaines primes récurrentes ou heures supplémentaires sont éligibles, il faut simplement qu’elles soient indiquées au contrat de travail :
Dans le cas des fonctionnaires où il n’est pas possible de savoir si les primes sont contractuelles ou non, vous pouvez retenir la moyenne des revenus nets imposables sur l’année en consultant le cumul annuel présent sur la dernière fiche de salaire ou l’avis d’impôts de l’année précédente.
Pour les indépendants
Pour les indépendants (dirigeants salariés ou non salariés, professions libérales, auto-entrepreneur), les seules preuves de revenus sont le dernier avis d’impôts, éventuellement complété pour les dirigeants de société :
Les comptes de résultat, bilans, déclarations ne sont pas retenus car trop facilement manipulables par le candidat. Si tous les revenus indiqués sont supérieurs au seuil de solvabilité, retenez le plus faible.
Pour les retraités
Vous pouvez soit vérifier les revenus sur le dernier avis d’impôts comme pour un indépendant, ou prendre la moyenne des revenus indiqués sur les derniers bulletins de pension.
Cumul des revenus
La règle générale est que vous pouvez cumuler le revenu des locataires ayant un statut éligible.
Vous pouvez par ailleurs cumuler les revenus des garants si tous les locataires sont étudiants. Il est par contre impossible de cumuler les revenus des garants et des locataires. Plus d’infos sur cette règle (pas très intelligente) sur notre fiche Assurance loyer impayé d’une colocation.
Souscription à l’assurance loyer impayé
Checklist lors de l’entrée dans les lieux
Il est nécessaire de signer un bail conforme loi ALUR avec une clause de solidarité et une clause résolutoire. Nous vous recommandons pour cela notre module de rédaction du contrat de location.
Vous devez lors de l’état des lieux récupérer le chèque du premier loyer (éventuellement au prorata), un chèque de dépôt de garantie, et l’attestation d’assurance habitation. N’acceptez pas de paiement en espèces ou de virement qui risque de ne jamais arriver sans quoi vous risquez une déchéance. Si vous décidez malgré tout d’accepter les virements, vérifiez d’avoir reçu les fonds avant de donner les clefs.
Pour l’acte de caution solidaire vous pourrez le trouver en annexe de notre modèle de bail de location.
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Signature du contrat d’assurance loyer impayé
Vous pouvez souscrire au plus tôt à la signature du bail pour éviter un éventuel désistement, au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux pour éviter d’avoir 3 mois de carence.
La plupart du temps la souscription et le paiement de la prime se font en ligne sur le site du courtier. La garantie est renouvelée chaque année, et vous pouvez résilier dès que le locataire quitte les lieux.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
est ce qu’une déclaration d’impôts britannique est acceptée ?
Bonjour,
Merci pour cette synthèse très utile.
Mon potentiel futur locataire dispose d’un salaire suffisant avec plus de 3 fois le loyer, et est en CDI hors période d’essai.
En revanche, il dispose également de revenus immobiliers. Est-ce que les assurances loyer impayés demandent des justificatifs spécifiques dans ce cas afin de calculer le taux d’effort du locataire avec ses crédits en cours ?
Merci.
Bonjour,
Oui souvent les revenus fonciers sont ajoutés, avec une décote qui varie d’un contrat à l’autre, en général de 50%. Ce sont les revenus imposables qui sont pris en compte donc déduction faite des charges mais pas des mensualités de remboursement d’un éventuel emprunt. En général l’assurance demande la taxe foncière et le bail en cours pour le bail concerné.
Bonjour,
On me dit non solvable car mon salaire ne correspond pas à ma déclaration d’impôts. Or, les salaires sont sur les 3 derniers mois et les impôts sur les revenus d’il y a 3 ans et 2 ans (j’étais en congé parental).
Comment faire appel de cette décision qui défie toute logique ? Merci
Bonjour,
Il n’y a pas d’appel possible, ce sont des décisions discrétionnaires des agences ou des assurances. Mais ce n’est pas un critère d’évaluation habituel de regarder l’avis d’impôts pour définir le revenu de solvabilité. Vous pouvez envoyer votre dossier en validation à des garants payants pour avoir un certificat de solvabilité, cela pourrait vous aider pour vos futures demandes. https://www.smartloc.fr/blog/trouver-un-garant-les-3-solutions-possibles-pour-votre-location/
Merci pour votre réponse.
Malheureusement, aujourd’hui les 3/4 des agences refusent les garants même visale.
Oui mais pas les garants payants, ce sont comme des assurances loyers impayés inversés, mais dont le coût est pris en charge par le locataire. Je vous laisse regarder.
Bonjour,
Je suis locataire et je dois déménager dans le cadre d’un changement d’emploi.
Bien qu’étant en CDI, que ma période d’essai soit fini et que je gagne a minima 4 fois le montant du loyer et qu’en 18 ans de location, je n’ai eu aucun loyer impayé que je peux prouver, on me refuse les visites de logement a cause de la GLI.
Pourquoi ? parce que j’ai choisi de travailler pour une compagnie britannique (concurrente a mon ancienne compagnie) et que l’on refuse les personnes travaillant pour des compagnies étrangeres (meme si je suis francais avec un contrat francais payé en €uro et payant 100 % de mes impots en France puisque travaillant en France!)
Est ce possible d’obtenir une explication a cette impossibilité de louer avec une raison un peu plus précise que vous ne travailler pas pour une entreprise francaise donc on vous refuse ?
Merci
Bonjour,
Non clairement le fait que la société soit étrangère ne doit pas poser problème. Le nouvel emploi qui justifie votre déménagement est sur un CDI sans période d’essai ?
Bonjour,
Bonjour, les logements conventionnés ANAH avec loyer social, sont-ils une exclusion à vos garanties? Merci.
Bonjour,
Non pas de problème ils sont éligibles moyennant le respect des autres disposition des conditions générales.
Bonjour,
Je souhaite louer un appartement à 790€, la candidate est en CDI avec un salaire brut de base de 2500€ + primes annuelles d’intéressement. Pour calculer son salaire net mensuel, elle a divisé par 12 son revenu net imposable de 31873€, ce qui lui fait 2656,08€ net. Mais sur ces 2 derniers bulletins salaire en net à payer figure 1960€ et 2364€. Quel revenus net mensuel faut il prendre en compte dans ce cas? Merci
Bonjour, en réalité il faut se baser sur le brut contractuel et retirer 22% si non-cadre, 25% si cadre pour obtenir le net contractuel à retenir dans le cadre de la solvabilité.
Bonjour, je souhaite louer mon appartement et je veux souscrire une assurance Loyer Impayé , pour mieux comprendre je voudrai savoir à quoi sert le fait de demander les quittance de loyer précédent du candidat et que regarde l’assurance dessus ?
Bonjour,
C’est un plus éventuel mais comme ce n’est pas un justificatif fiable, il n’est pas demandé par l’assurance.
Bonjour,
A la retraite depuis le 1/12/18 pension carsat 720€ net ( pas encore la complémentaire car perte du dossier), j’ai effectuer 2 CDD dans la même entreprise et même poste depuis cette date et signé un CDI sans période d’essai le 18/01/19 salaire 850€ net. Le cumul de mes revenus retraite + CDI peut-il être pris en compte lors d’une GLI. Loyer 485€ charges comprises.
Merci
Bonjour,
Oui nous pouvons prendre en compte le cumul d’une pension de retraite et de salaires d’un contrat de travail.
Bonjour, j’ai une question simple qui me travaille.
Je comprends pourquoi les primes ne sont pas prises en compte mais pourquoi les indemnités repas ou paniers repas ne sont pas pris en compte dans le salaire net alors que ceux-ci sont bien indiqués sur le contrat de travail ?
Bonjour, A priori les indemnités paniers repas sont bien éligibles.
bonjour j’aimerai une aide je suis actuellement en recherche dû maison nous en avion trouver une. Donc je précise j’ai 21 ans et je vis encore avec mes parents sachant qu’en ma mère et aveugle et mon papa et reconnu en tant que travailleur handicapé et travaille comme nous tous met reçois une pension de la mdph nous avon vue cette maison en location par une agence et puis nous avais remplis le dossier puis 3 jours après elle nous appel et nous dis que comme quoi la maison on peux pas nous la louer donc on demande pourquoi car le propriétaire a mis dans son assurance que comme quoi il accepte pas des gens avec une pension et ses collocation donc pour lui je suis colocataire avec mes parents alors que non j’habite avec eux c’est tout enfin bref je voudrais juste savoir si il a le droit de stipuler sa que comme quoi il ne veux pas de gens avec une pension il veux juste un salaire net ( sachant que mon papa et emboucher depuis 10 ans ) merci
Bonjour, désolé mais je n’ai pas la réponse à votre question.
Bonjour,
J’aurai 2 questions en vue d’opter pour la GLI chez vous et avant de faire valider mon dossier par vos services pour avoir la certification.
– dans la vérification du dossier, mon candidat en CDI est accepté alors que ses revenus sont à 2.7 fois le montant du loyer et non pas 2.85 comme expliqué dans vos fiches, comment se fait-il que ça passe ?
– je ne connais pas encore les charges réelles car le logement va être livré en VEFA, que se passe t’il si un an après je dois augmenter le loyer charges comprises à cause de charges plus importantes que prévu et que de ce fait le nouveau loyer charges comprises ne respecte plus le ratio de solvabilité ?
Je vous remercie.
Bonjour,
Oui c’est normal, nous avons une formule de rattrapage qui apparaît uniquement au niveau du devis; elle vous permet de descendre le ratio de 2,85 à 2,7 moyennant une surprime de 1,1% en formule premium.
Pour les charges vous pouvez les réajuster en cours de bail au gré des régularisations, le loyer CC vous sera demandé chaque année lors du renouvellement, et le ratio de solvabilité n’est pas recalculé (l’assureur se laissant néanmoins une faculté de résiliation pour aggravation du risque si le changement est très conséquent).
Je vous redonne le lien pour avancer
https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye
Bonjour,
Je souhaiterais souscrire une assurance GLI par le biais de votre site.
La prise d’effet du bail est au 03 octobre je souhaite souscrire par avance. Si jamais le locataire ne se présente pas le jour J et ne prend finalement pas la location, la prime d’assurance me serait elle restituée intégralement ?
Si oui comment procéder ?
Vous remerciant par avance de votre réponse.
Bonjour,
Merci de nous avoir contacté.
Nous vous conseillons de soucrire à la garantie loyer impayé au plus tôt à la signature du bail et au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux des locataires. A défaut, vous risquez de vous voir appliquer un délai de carence de trois mois.
Dans le cas où votre locataire ne se présentait pas le jour J, vous serez évidemment remboursé de la prime d’assurance dans son intégralité.
Bonjour,
J’aurais quelques questions concernant les justificatifs pour l’assurance loyers impayés :
J’ai lu que les justificatifs sont à fournir en cas de sinistre.
Or que se passe-t-il si la carte d’identité, valide à la signature du bail, ne l’est plus au moment du sinistre ? Même chose concernant les fiches de paie. On demande les trois dernières, mais au moment du sinistre elles ne seront plus du tout actualisées…
Enfin, l’attestation de l’employeur doit elle obligatoirement mentionner le salaire annuel ?
Les pièces sont considérées uniquement à la signature du bail. L’attestation ne doit pas forcément mentionner le salaire annuel.
Bonjour, un couple a déposé un dossier pour mon appartement. Monsieur est en CDI et je n’arrive pas à déterminer le statut de Madame : il est noté « contract sur emploi perm » sur sa fiche de paye et son attestation employeur dit seulement qu’elle est employée en tant qu’aide soignante sous contrat. Fait-elle partie des CDD ou des CDI ? Merci d’avance.
Bonjour, le mieux est de demander au candidat de le préciser sur une attestation mise à jour.
Dans le cadre du contrat GLI, je viens de recevoir une régularisation de charges importante de la part de mon syndic.
De ce fait, le montant du loyer charges comprises est modifié.
Je n’ai pas d’incident de loyer, mais s’il s’avérait qu’il y en ait un, je voudrais savoir comment est prévu l’indemnisation du loyer et des charges étant donné que les charges ont changées depuis la souscription ?
De même pour la révision annuelle du loyer en fonction de l’indice Insee ?
Bonjour,
Lors du renouvellement du contrat chaque année, vous pourrez mettre à jour le loyer et donc la prime et le niveau de garanties correspondant.
Bonjour
je souhaite savoir si la fiche de renseignement des locataires est obligatoire. La bail a été signé en date du 10 juin, et je n’ai pas fais compléter la fiche de renseignement ( qui doit être signé par les locataire si j’ai bien compris). Merci par avance. Cordialement
Bonjour, la fiche de renseignement n’est pas nécessaire si vous souscrivez en ligne, vous pouvez le faire via notre page assurance loyer impayé
https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye
Bonsoir,
Nous sommes une SCI familiale et souhaitons mettre un studio en location à 790e/mois charges comprises.
Notre candidate est en CDI et gagne 34k euros brut par an, versé en 13 mois.
Sur ses fiches de paie sont mentionnés:
– net imposable = 2121e/mois, soit lissé sur 12 mois = 2297e
– net à payer = 1900e/mois, soit lissé sur 12 mois = 2058e. Correspond au: net imposable – CSG/CRDS imposable à l’IR – mutuelle – tickets restaurant.
et 2,85% * 790 = 2151e de revenu nécéssaire pour être considéré solvable selon vos critères.
Apres lecture sur votre site internet, il est tantôt mentionné net imposable, tantôt net à payer, pour évaluer la solvabilité d’un locataire.
Pouvez-vous nous éclairer? Quels revenus prendre en compte?
Nous vous confirmons qu’il est nécessaire de retenir le net à payer et non le net imposable.
A priori le dossier ne serait donc pas éligible. Nous avons une formule de rattrapage où le taux d’effort passe de 35% à 37% soit un revenu minimum de 2133€ ce qui rendrait le dossier éligible; cela implique néanmoins une surprime de 1% soit la formule premium à 3,50%.
Vous pouvez faire un devis sur le site et choisir cette formule qui n’est pas détaillée sur nos pages.
https://www.insured.fr/Secured/ParcourRentPart1/EtapesDemarrer.aspx?cxa=GATE188601
bonjour,
Je souhaite souscrire une garantie loyer impayé dans le cadre d’une maison louée en meublée à des fonctionnaires, garantie Premium :
Pouvez vous au préalable me faire suivre les conditions générales du contrat et répondre à mes questions :
1) En cas de dégradation immobilière, demandez vous les factures justificatives de travaux avant l’entrée dans les lieux ou bien une comparaison contradictoire des états des lieux d’entrée et de sortie suffit-elle ?
2) y- a-t-il des frais de dossier facturés, en dehors des éventuels 15 euros d’étude du dossier et des frais de courtage annuel de 30 euros TTC?
Lorsque les locataires sont un couple, considérez vous qu’il y a un ou deux dossiers à étudier?
3) y a t il un délai de carence de paiement pendant lequel l’assurance n’intervient pas?
4) y a t il des franchises si oui lesquels?
6) en cas de détérioration que veut dire « un plafond de 10 000 euros avec franchise dépôt de garantie » ?
7) puis je utiliser le Kit meublé de WEBER diffusion, est il compatible avec vos conditions d’assurance ?
Bonjour,
Pour les dégradations immobilières c’est la différence entre l’état des lieux de sortie et d’entrée qui définit la dette du locataire. Si cette dette n’est pas réglée, l’assureur vous rembourse à hauteur de 50% sur présentation des devis et 50% sur transmission des factures. Plus d’infos sur les conditions générales en pièce jointe page 11 et sur l’article http://www.smartloc.fr/blog/assurance-loyer-impaye-degradations-immobilieres-du-locataire/
Il n’y a pas d’autres frais que les 30€ annuels et les éventuels 15€ de vérifications.
Il n’y a pas de de carence (ou période probatoire ) si vous souscrivez avec un locataire entrant ou en place depuis moins de 15 jours. Il y a par contre un décalage de paiement sur le premier remboursement qui est trimestriel, les suivants étant mensuels.
Il n’y a pas de franchise sur les impayés de loyer; il y a une franchise d’un mois sur les dégradations immobilières qui est en fait équivalent a minima au dépôt de garantie que vous avez encaissé.
Les remboursements dans le cadre de dégradations sont plafonnés à 10 000€.
Vous pouvez utiliser d’autres modèles de bail que ceux que nous proposons, charge à vous de vérifier qu’ils sont conformes, notamment sur les clauses résolutoires et de solidarité du bail demandées dans les conditions générales.
1. En théorie la date d’effet est la date d’entrée dans les lieux, c’est donc la date de démarrage du paiement. En pratique nous vous recommandons donc d’indiquer une date d’effet à la remise des clefs, et éventuellement de prévoir une franchise de loyer de 2 jours si le paiement ne démarre qu’au 1er mai. Sinon il est toujours possible de demander 1 mois + 2 jours pour éviter d’avoir ces 2 jours qui sont en théorie impayés…. vous pouvez passer par http://www.bailtype.fr pour vous inspirer de la clause de franchise proposée.
2. Je vous confirme qu’il n’y a pas de franchise sur le contrat Insured (modulo le dépôt de garantie), ni de carence pour les nouveaux entrants.
3. Au plus tard vous devez souscrire en ligne 15 jours après l’entrée dans les lieux du locataire (la date d’effet).
4. Pour la solvabilité vous devez retenir le salaire de base + les primes contractuelles récurrentes hors les primes variables. Vous devez recalculer la valeur nette à partir de la somme des valeurs brutes en utilisant par exemple ce simulateur : http://www.salaire-brut-en-net.fr/
5. La fiche n’est pas nécessaire quand vous passez par une souscription en ligne
6. Normalement vous pouvez indiquer monsieur et madame dans la civilité
8. Une fois la prime annuelle payée vous aurez un contrat définitif, que vous pourrez renvoyer imprimé par courrier à Insured ou scanné par mail à gestion.gli@insured.fr. Pas besoin d’imprimer et de signer le devis à ce stade
9. Non il est nécessaire de résilier le contrat actuel et d’en redémarrer un selon le même processus. Nous développons avec Insured des améliorations techniques pour vous faciliter la souscription dans les prochains mois (dossier pré-rempli, signature électronique, etc.)
Question d’un de nos clients :
« Bonjour,
Je m’apprête à solliciter une assurance de garantie de loyer impayé
auprès de votre société.
A la lecture des conditions de recevabilité du dossier, j’ai lu que Les
revenus permanents pris en compte sont composés de l’ensemble des
salaires nets à payer, hors variables, primes exceptionnelles, primes
d’objectifs, heures supplémentaires.
Mon futur locataire dispose d’un contrat de travail mentionnant un
salaire brut de 2640€ (voir pièce jointe) intégrant systématiquement
dans ses fiches de paye des heures supplémentaires exonérées à 25% d’un
montant de 528€ pour un salaire brut total de 2664,56€ au mois de
février (voir pièces jointes) comme pour chaque mois.
Peut on considérer que ces heures supplémentaires exonérées font partie
intégrante de son salaire pris en compte ou non. En cas de réponse
négative, son salaire est insuffisant pour me permettre d’assurer mon
logement. »
Oui je vous confirme que vous pouvez retenir le salaire net calculé à partir du brut intégrant ces heures supplémentaires qui sont identiques, régulières et mentionnées sur l’attestation employeur.
Bonjour,
Outre la présence éventuelle de saisies sur salaires (je suppose qu’on le voit sur le bulletin de paye), quels sont les autres éléments important à savoir entrainant la déchéance de la garantie ?
Car je vois qu’un dossier même falsifié (hors faux grossier) est quand même couvert.
Je m’interroge donc sur les choses à savoir ou à vérifier absolument avant d’accepter un locataire et souhaitant souscrire à votre assurance, sans que la déchéance de garantie ne puisse m’être opposée en cas de soucis (c’est pas le but 😉 )
Merci
Nous allons avoir du mal à répondre à votre question, cette fiche complète a justement pour objectif de répondre à votre question. Nous pouvons simplement vous dire que les saisies sur salaire sont vraiment le point principal à vérifier car leur présence entraîne une déchéance de garantie systématique.
Bonjour et merci, c’est parfaitement clair, et la fiche est vraiment très complète.
Merci encore pour le support
Cordialement
Bonjour, dans la liste des revenus pris en considération, je ne trouve pas : pension alimentaire, revenus locatifs, CESU. Dans quelles conditins prenez-vous ces revenus en considération ? Philippe
Bonjour,
Pour le contrat Insured que nous proposons :
Les pensions alimentaires sont retenues si elles apparaissent sur l’avis d’impôts, ou sur un jugement récent.
Les revenus locatifs sont pris en compte, il faut récupérer la taxe foncière + le bail en cours et que les revenus locatifs apparaissent sur l’avis d’impôts.
Pour les personnes au CESU nous pouvons le considérer comme des personnes indépendantes, dans ce cas il faut récupérer les deux derniers avis d’impôts pour fixer les revenus. Si la personnes est salariée, les fiches de paie et les attestations de chaque employeur peuvent aussi convenir et permettre de les considérer comme salarié en CDI.
Merci Mathieu,
Pension alimentaire : OK
Revenus locatifs : sont tronqués sur la feuille d’impôts car partagés avec son ex mari. J’ai cependant copies des quittances, et des relevés de compte de ma candidate locataire (bailleuse ici) et de ses locataires (ses grands parents) où apparaissent les montants du loyer.
CESU : j’ai les fiches de paye, manque attestation employeur. Je vais la lui demander.
Mon souhait est d’accepter le dossier de cette personne qui me fait bon effet. Me conseillez vous de prendre un contrat d’assurance tout de suite chez vous ou bien de demander une caution et de revenir dans 6 mois ?
pour les revenus locatifs vous ne pouvez retenir que la part touchée par la candidate et apparaissant sur son relevé.
Si vous pouvez la faire rentrer dans les critères des locataires entrants c’est préférable que d’attendre 6 mois.
Je me suis mal exprimé. Elle touche des loyers complets depuis que le divorce a été prononcé (600+220 de ch). Il y a bien des montant de 820 sur ses relevés et ceux de ses grands parents. Bien sûr, je ne compte que 600 en revenu et non 820. Comptez vous une décote sur les revenus locatifs ?