Vous louez votre logement en résidence principale et le locataire en place vous envoie son congé. Se pose alors la question du prochain bail, et notamment de la fixation du loyer.

Les règles ont changé ces dernières années, l’apparition du plafonnement et de l’encadrement des loyers contraignent fortement l’augmentation de loyers entre deux locataires dans certaines zones, voire vont vous obliger à le baisser.

Dans cet article nous allons vous expliquer en fonction de 3 cas possibles les règles qui s’imposent à vous et les éventuels risques que vous prenez à ne pas les respecter.

Le logement n’est pas en zone tendue

Les zones tendues regroupent toutes les grandes agglomérations où un déficit de logement par rapport à la demande rend le marché difficile pour les locataires.

Si le logement n’est pas dans une zone tendue, le plafonnement du loyer et l’encadrement que nous verrons plus tard ne s’appliquent pas. Vous pouvez donc fixer librement votre loyer. Les seules exceptions possibles sont les dispositifs de défiscalisation, type conventionnement ANAH, dispositif Pinel ou Denormandie que nous ne détaillerons pas ici (voir notre article sur les dispositifs de défiscalisation).

Le logement est en zone tendue mais le loyer n’est pas encadré

Si vous êtes en zone tendue, l’évolution du loyer entre deux locataires est plafonnée à l’IRL. On parle de plafonnement pour distinguer de l’encadrement des loyers que nous verrons dans la partie suivante mais attention certains sites mélangent les deux termes.

Calcul de l’indexation du loyer entre deux locataires en zone tendue

Concrètement prenons un exemple avec un loyer de 1000€ pour un locataire A qui s’en va, et vous allez signer un nouveau bail avec le locataire B.

Si vous avez indexé le loyer de A depuis moins de 12 mois, vous augmentez le loyer sur le nouveau bail, mais seulement en comparant le dernier indice utilisé sur l’ancien bail avec le dernier indice à la signature du nouveau bail. C’est le seul cas où vous pouvez faire une indexation sur moins de 12 mois, donc potentiellement sur 1, 2 ou 3 trimestres.(source du décret sur le plafonnement).

Si vous avez indexé le loyer de A il y a plus de 12 mois (ou si vous ne l’avez jamais indexé), vous pouvez indexer le loyer de A lors du changement de locataire et appliqué le nouveau loyer à B. Imaginons par exemple que A est rentré avec un loyer de 1000€ en mai 2018, indice IRL du 1er trimestre 2018 127,22, et que A parte en février 2021. Si vous prenez le dernier IRL connu en février 2021, soit celui du 4T2020 130,52, le nouveau loyer applicable à B sera 1000 X 130,52 / 127,22 = 1026€/mois.

Vous ne pouvez donc pas augmenter librement le loyer pour le fixer par exemple à 1200€/mois pour le locataire B, mais la bonne nouvelle est que vous avez pu rattraper les indexations oubliées pendant le bail de A.

Et c’est là où un point très important est à noter, en rapport avec l’impossibilité de récupérer les indexations oubliées depuis plus de 12 mois en cours de bail (voir notre article sur l’indexation) : si vous avez oublié d’indexer le loyer, il peut être préférable d’attendre que le locataire parte pour les rattraper. En effet si vous décidez d’indexer en cours de bail, les indexations oubliées sont définitivement perdues et vous ne pourrez pas les récupérer au changement de locataire.

Dérogations possibles au plafonnement du loyer en zone tendue

La première possibilité d’échapper au plafonnement est de démontrer que le loyer de 1000€ payé par A dans notre exemple précédent est manifestement sous-évalué. Ce peut notamment être le cas si vous avez oublié d’indexer le loyer pendant une longue période.

Les modalités sont équivalentes à celles détaillées dans la même procédure qui s’applique à l’augmentation du loyer en cours de bail, à la différence près que le risque de contestation est beaucoup plus faible car l’augmentation ne va pas s’appliquer à A mais à son remplaçant B.

Une fois la sous-évaluation prouvée grâce à des références nombreuses et détaillées, la réévaluation ne peut se faire que sur 50% de la différence entre le loyer actuel et le loyer de marché.

Par exemple si vous prouvez que le loyer de marché est en réalité à 1500€, vous ne pourrez augmenter le loyer que de 1000€ à 1250€ (si vous avez oublié d’indexer le loyer le calcul se fondera sur 50% de la différence entre le loyer indexé et le loyer de marché).

Deuxième solution pour « déplafonner le loyer », réaliser des travaux d’amélioration ou de mise aux normes dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble, représentant au moins 50% de la dernière année de loyer. Le cas échéant vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% des travaux. Ces travaux doivent être réalisés au plus tard depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement.

Si les travaux dépassent un an de loyer le nouveau loyer peut être fixé librement, mais ces travaux doivent avoir été faits dans le logement uniquement, et datés de moins de 6 mois.

Reprenons notre exemple de loyer payé par le locataire A à 1000€ mensuel. Si vous faites plus de 6000€ de travaux, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% des travaux (donc si vous faites 6000€, 900€ répercutés sur le loyer annuel soit 75€/mois), si vous faites plus de 12000€ de travaux vous pouvez fixer le loyer librement.

Le logement est en zone tendue et le loyer est encadré

Dans certaines zones tendues, le loyer est encadré en valeur absolue, en plus de voir son évolution plafonnée entre deux locataires (voir notre fiche sur l’encadrement).

C’est notamment le cas de Paris et de Lille, et plus récemment d’autres agglomérations qui ont décidé d’encadrer les loyers.

Si vous êtes dans une zone où le loyer est encadré, le plafonnement de l’évolution entre deux locataires s’applique également mais en plus de cela le loyer est en théorie bloqué à une valeur maximum.

Si en faisant le calcul d’indexation précédent, vous tombez sur une valeur supérieure à cette valeur maximum, c’est l’encadrement qui l’emporte sur le plafonnement.

Par ailleurs si votre précédent loyer, avant même une éventuelle indexation, est supérieur à la valeur maximum (appelée également loyer de référence majorée), vous devez en théorie baisser votre loyer pour être en dessous de cette valeur maximum.

Nous vous invitons à lire en détail nos articles sur l’encadrement des loyers et sur le complément de loyer exceptionnel pour comprendre plus en détail les mécanismes d’encadrement.

Quels risques à ne pas respecter l’encadrement ou le plafonnement ?

Les risques à ne pas respecter l’encadrement étaient minimes, ils deviennent plus conséquents avec le renforcement récent des sanctions et surtout la meilleure connaissance qu’on maintenant les locataires des valeurs maximum par quartier. Nous déconseillons donc fortement de ne pas respecter l’indexation.

Concernant le plafonnement entre deux locataires si le loyer n’est pas encadré, il faut admettre que la mesure n’est pas forcément respectée en pratique par les propriétaires (mais aussi par les gestionnaires), à la fois car le mécanisme est plus complexe à comprendre pour les locataires, mais aussi car les différentes dérogations que nous avons détaillées ont une interprétation assez floue et donc une application peu rigoureuse. En tout cas à notre connaissance les sanctions pour non-respect du plafonnement entre deux locataires sont rares.