L’interdiction concerne aussi les baux en cours

Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible en théorie de mettre en location un logement dont le DPE est noté G. C’est une des nombreuses mesures que nous avons détaillées dans notre fiche complète Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions.

Pour être tout à fait précis, la mise en location n’est pas explicitement interdite, mais c’est la note DPE qui devient un critère de décence, comme d’autres facteurs comme l’isolation, la présence de garde-corps ou la taille minimale. Plus de détails sur les critères de décence sur notre fiche complète.

La conséquence directe de cette rédaction est que ce ne sont pas seulement les mises en location des passoires thermiques qui sont interdites; les baux en cours sont également concernés par l’interdiction de location car ils deviennent immédiatement indécents. Nous n’avons pas trouvé de texte qui précise que le nouveau critère de décence du DPE est uniquement à réévaluer lors de la reconduction tacite du bail (tous les 3 ans en vide, 1 an en meublée).

Quelles solutions proposer au locataire ?

Rappelons déjà une règle évidente : si le locataire ne vous demande rien, ne soulevez pas vous-même le problème de décence du logement.

Ensuite si en cours de bail ou lors de la reconduction, le locataire vous demande, soit un nouveau DPE, soit de réaliser des travaux d’isolation si la note du nouveau DPE est à G, alors nous vous recommandons de réaliser les travaux les plus maximalistes possibles pour aller chercher la note la plus haute. L’idée est de vous débarrasser une fois pour toutes du problème et de ne pas vous retrouver avec une location classée F ou E, qui sera (peut-être ?) interdite en 2028 ou 2034.

Une fois le plan travaux mis en place, vous devez le soumettre au locataire. Nous détaillons les différentes étapes de travaux en cours de bail sur cette fiche complète.

Deux scénarios sont possibles :

1. le logement reste habitable : si les travaux durent plus de 21 jours vous devez indemniser le locataire
2. le logement est inhabitable : il n’y a pas de règles précises, c’est une situation à négocier au cas par cas avec le locataire.

Dans le cas 2 vous devez évidemment lui proposer a minima une franchise totale de loyer pendant les travaux, mais rien ne vous oblige à l’indemniser pour son relogement.

S’il refuse votre proposition vous gardez une carte très importante en main : la faculté de ne pas faire les travaux et de lui donner congé à échéance pour motif légitime et sérieux. Cette possibilité est confirmée par une jurisprudence récente (plus de détails sur cet article du Figaro).

Exceptions possibles qui vous empêchent de faire les travaux

Pour rappel deux exceptions sont également prévues par la loi pour vous dédouaner de votre obligation de faire les travaux de rénovation énergétique :

1. contraintes architecturales (par exemple impossibilité de faire une isolation par l’extérieur ou l’intérieur dans un immeuble haussmannien)
2. travaux de copropriétés proposés mais non votés (l’isolation du toit par exemple)

Vous avez donc cette seconde carte en main pour négocier avec le locataire.

Quels sont les risques de continuer à louer une passoire ?

Le locataire peut demander une réduction de loyer à un juge si le logement n’est pas décent, et ce même si vous arguez des exceptions précédentes.

Il pourra également demander cette réduction de loyer, même si vous avez essayé de faire des travaux, mais que ceux-ci ne suffisent pas à changer la note du DPE.

Mais gardez en tête que vous conservez toujours le bouton rouge en main : la possibilité de lui donner congé pour réaliser des travaux lourds.

Le vrai risque selon nous est de voir la CAF suspendre les APL car le logement n’est pas décent. C’est un cas qui arrive souvent, notamment lors de la sur-occupation du logement, nous détaillons ce risque dans notre fiche sur le logement indécent.