L’immense majorité des baux commerciaux prévoient une clause de destination limitant les activités du Preneur dans le local commercial.
Une attention particulière doit être portée par le Bailleur sur les activités qu’ils autorisent; son obligation de délivrance lui impose en effet de mettre à disposition un local dont les autorisations administratives et les caractéristiques techniques permettent réellement l’exploitation des activités indiquées dans la clause.
La jurisprudence indique clairement que les clauses obligeant le Preneur à obtenir les autorisations administratives ne dédouanent pas le Bailleur de son obligation de délivrance.
Voici ce que confirme un arrêt de la cour d’appel de Toulouse :
[…]
En sa qualité de bailleur C X, quand bien même il n’était pas un professionnel de l’immobilier ou un familier des affaires, avait l’obligation de s’assurer de la compatibilité du terrain donné à bail avec l’activité déclarée par la locataire sans pouvoir se retrancher derrière la clause habituelle indiquant que le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l’exercice de ses activités dans les lieux loués.
[…]
Une clause de destination simple à rédiger
Voici un exemple de clause assez simple à insérer
Les activités commerciales autorisées sont limitées aux suivantes à l’exclusion de toute autre:
XXXX
XXXXX
Le Preneur devra faire son affaire de l’obtention des agréments et autorisations administratives nécessaires à l’exploitation des locaux dans le cadre des activités indiquées ci-dessus.
Le Preneur ne pourra exercer d’autres activités que celles prévues au bail, à titre principal ou annexe, sans respecter les procédures prévues aux articles L145-47 et suivants du Code du Commerce.
L’absence de cette clause n’implique pas forcément une destination « tous commerces », si vous souhaitez réellement signer un bail tous commerces il est nécessaire de le spécifier clairement. Le Bailleur n’a pas vraiment d’avantage à accorder un bail tous commerces, le Preneur quant à lui verra la valeur de son droit au bail légèrement augmentée grâce à cette faculté de déspécialisation complète.
Concernant la despécialisation partielle, la clause de destination proposée ci-dessus rappelle que le Preneur est libre d’adjoindre des activités annexes à son activité principale. L’article L145-47 précise en effet :
Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
[…]
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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