La sous-location dans le cadre d’un bail commercial classique (3-6-9) est régie par l’article L. 145-31 du Code du Commerce qui interdit par défaut la sous-location sauf stipulation contraire du bail :
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.
[…]
Vous pouvez donc insérer une clause qui autorise la sous-location du local commercial à condition que le bailleur donne au cas par cas son accord exprès écrit.
Il n’est donc pas possible au locataire de sous-louer automatiquement, et l’absence de réponse du bailleur ne vaut pas acceptation.
La clause rappelle par ailleurs les obligations du preneur concernant la participation du bailleur à la signature de l’acte tel que prévu dans le même article L. 145-31 du Code du Commerce. Voici un exemple possible :
Le Preneur ne pourra sous-louer tout ou partie de son local qu’avec l’accord exprès écrit du Bailleur.
Dans le cas où le Bailleur accepte le projet de sous-location proposé par le Preneur, ce dernier devra confirmer au Bailleur son intention de sous-louer, et l’inviter à concourir à la signature de l’acte par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le Bailleur doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si le Bailleur refuse malgré son accord préalable ou s’il omet de répondre, il est passé outre.
[…]
L’idée principale derrière cet appel à concourir (c’est à dire à participer) à la signature du contrat de sous-location est de permettre au bailleur de vérifier que le locataire n’accorde pas au sous-locataire des droits dont il ne dispose pas lui-même; il permet également au bailleur de prendre connaissance du montant du loyer de sous-location, et de demander une augmentation correspondante au locataire si ce dernier espérait faire un bénéfice en sous-louant.
Obligations et droit du sous-locataire
Vous devez également définir les relations contractuelles qui lient le bailleur, le locataire et le sous-locataire.
L’idée générale est que le sous-locataire hérite des droits du locataire, et qu’il ne dispose donc pas de droits supplémentaires. Son bail de sous-location est donc de facto limité à la durée du bail principale (même en cas de stipulation contraire), ainsi que son droit au renouvellement.
Le locataire reste responsable vis-à-vis du propriétaire des éventuels agissements du sous-locataire.
Abonnez-vous à notre newsletter gratuite !
Vous avez aimé cet article ? Je rédige une newsletter mensuelle avec la synthèse de toute l'actualité immobilière + des fiches complètes pour approfondir le sujets qui vous intéressent. Elle est lue par plus de 12 000 lecteurs chaque mois.
- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
Autres articles qui pourraient vous interesser
4 septembre 2018
Présentation et conclusion d’un bail commercial dérogatoire ou bail courte durée
Synthèse de l’article: introduit par la loi Pinel, bail de moins de 3 ans offrant une grande souplesse contractuelle, la conclusion d’un bail commercial dérogatoire permet aux parties de louer un local tout en dérogeant aux statuts des baux commerciaux classiques pour une courte durée. Le bail dérogatoire est un bail de courte durée (moins […]
Voir l'article
13 août 2018
Bail commercial précaire
Le bail commercial précaire (ou encore appelé convention d’occupation précaire) est une création issue de la pratique qui permet la conclusion, sous certaines conditions, d’une convention d’occupation commerciale. Ce type de convention est apparu pour répondre à des situations où un contrat de bail commercial classique s’avérait inadapté (i.e., en cas de locations commerciales courte […]
Voir l'article
5 février 2017
Pénalités de retard d’un bail commercial
Contrairement au bail d’habitation où il n’est plus possible d’appliquer des pénalités de retard en cas d’impayés, il est d’usage de prévoir des pénalités de retard sur les sommes dues par le Preneur au Bailleur, notamment au titre d’impayés de loyer. Il est important de fixer le taux de pénalité ainsi que son caractère temporel. […]
Voir l'article
1 février 2017
Clause travaux du bail commercial
Le bail commercial peut prévoir une clause particulière concernant les travaux d’aménagement du Preneur. Deux situations sont à définir contractuellement : l’autorisation de réaliser les travaux et le sort des aménagements du Preneur en fin de bail. Travaux en cours de bail d’un local commercial Concernant les travaux portant atteinte à la structure ou à […]
Voir l'article
25 janvier 2017
Droit d’entrée & pas de porte d’un bail commercial
Lorsque vous signez un bail neuf pour un local commercial, certains bailleurs vont vous demander de payer un droit d’entrée (ou pas de porte) à la signature, en plus du loyer qui sera réglé en cours de bail. Ce loyer permet au bailleur de vous faire payer le prix fictif de la cession du droit […]
Voir l'article
20 janvier 2017
Local d’habitation dans un bail commercial
Un local commercial peut être destiné en partie à l’habitation. Il est important de comprendre que cette partie dédiée au logement du Preneur est soumise au statut des baux commerciaux. Il est donc possible d’imposer contractuellement dans le bail des dispositions qui ne sont pas autorisées dans le droit des baux d’habitation. Dans la rédaction […]
Voir l'article
15 janvier 2017
Franchise de loyer pour un bail commercial
Il est possible au Bailleur d’un local commercial d’accorder au démarrage du bail une franchise de loyer au locataire (ou Preneur). La franchise se justifie souvent par la nécessité qu’a le Preneur de réaliser des travaux d’aménagement lourds – de plusieurs semaines voire de plusieurs mois – pour démarrer réellement son activité et pour pouvoir […]
Voir l'article
7 janvier 2017
Clause de destination d’un bail commercial
L’immense majorité des baux commerciaux prévoient une clause de destination limitant les activités du Preneur dans le local commercial. Une attention particulière doit être portée par le Bailleur sur les activités qu’ils autorisent; son obligation de délivrance lui impose en effet de mettre à disposition un local dont les autorisations administratives et les caractéristiques techniques […]
Voir l'article
2 janvier 2017
Refacturation des charges et travaux dans un bail commercial
La refacturation au preneur des charges et des travaux payés par le bailleur reste un des points d’achoppement central du bail commercial, source de conflits, de contentieux et d’incompréhensions. En l’absence d’une liste exhaustive des charges et réparations locatives récupérables auprès du locataire comme sur un bail d’habitation, les bailleurs ont longtemps profité d’une liberté […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour,
Un locataire est titulaire d’un bail commercial composé d’un commerce au rdc et d’une annexe au 1er étage qu’il a aménagé en logement conforme.
Il sous-loue cette annexe à un prix relativement élevé à une personne âgée dans le cadre d’un bail de sous location qui fait référence à l’article L.145-1.
J’ai un doute sur la conformité de cette opération car je pensais qu’un bail d’habitation devait répondre à des règles conformes à cette destination.
Je précise que le bailleur a fourni à posteriori une autorisation de sous-location au locataire principal car le bail interdisait cette démarche.
Merci d’avance pour votre avis.