Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez probablement déjà savoir que les taux début 2018 sont extrêmement bas, vous permettant quasiment d’obtenir un financement gratuit par rapport à l’évolution générale des prix de l’immobilier.

Cette composante du financement représente un coût important de l’investissement comme nous vous l’avions détaillé dans notre compte de résultat d’actif : sur un bien de 400 000€ financé avec seulement 50 000 d’apport, les intérêts d’emprunt représentent 350€/mois en ordre de grandeur, avec des variations possibles de +/- 50€/mois en fonction du taux que vous allez pouvoir obtenir.

Nous allons dans cet article vous expliquer comment obtenir le financement de votre investissement locatif et comment diminuer le coût du crédit.

Des taux historiquement bas

Suite à la crise de 2009, la Banque centrale européenne a essayé d’amortir le choc de la crise des subprimes en ouvrant le robinet du crédit. Le secteur immobilier est la classe d’actifs ayant le plus profité de cette politique accommodante : pour un prêt sur 20 ans les taux sont passés de 3,5% en 2014 à moins de 1,7% début 2018 selon le baromètre des taux d’intérêts de prêt immobilier de Pretto.fr.

La baisse est donc très forte, même en terme réel, c’est à dire comparé à l’inflation qui a très peu baissé entre 2014 et 2018.

Cette baisse de taux explique en partie le boom des transactions puisqu’elle resolvabilise une grande partie des ménages en leur faisant gagner du gain de pouvoir d’achat net.

Si nous reprenons l’exemple de l’investissement locatif de 400 000€ avec 50 000€ d’apport, le coût mensuel des intérêts est donc passé entre 2014 et début 2018 de 753€/mois à 350€/mois. L’économie est donc réelle, encore faut-il que vous arriviez à décrocher votre prêt immobilier pour financer cet investissement locatif que vous envisagez.

Monter un dossier de financement solide

Vu les taux extrêmement bas, il est évidemment tentant de financer un maximum de votre bien via l’emprunt. Sachez que plusieurs critères rentrent en compte pour évaluer votre dossier de prêt :

Vos revenus permettant de rembourser les mensualités

C’est un paramètre évident mais votre capacité de financement va dépendre de vos revenus et plus précisément de votre taux d’endettement et de votre reste vivre.

Votre taux d’endettement est défini comme l’ensemble des charges récurrentes que vous allez devoir payer (y compris mais pas seulement les mensualités du prêt) divisé par vos revenus.

Concernant les charges récurrentes, votre taux d’endettement pour un investissement locatif est négativement impacté par :

• les éventuels loyers ou remboursement d’emprunt que vous devez payer par ailleurs sur votre résidence principale
• les remboursements des crédits consos que vous auriez contractés par ailleurs
• les pensions alimentaires que vous devez verser

Concernant les revenus éligibles, votre taux d’endettement pour un investissement locatif est positivement impacté par :

• vos revenus du travail s’ils proviennent d’une situation professionnelle stable (CDI, retraités, indépendants avec plus de 2 ans d’activité). Les revenus des contrats précaires ne sont en général pas pris en compte.
• les loyers que vous allez percevoir, habituellement décotés de 70% pour considérer les différentes charges locatives que vous allez régler
• les pensions alimentaires de vos enfants, uniquement s’ils sont encore mineurs à la fin du prêt. Toutes les autres allocations ne sont pas prises en compte par les banques.

Votre taux d’endettement doit habituellement être sous le seuil des 35%, mais cet indicateur peut varier en fonction de votre reste à vivre qui est souvent corrélé à votre niveau de revenus. Le taux d’endettement peut ainsi passer à 40% pour un investissement standard si vous gagnez plus de 100 000 euros nets annuels, jusqu’à 50% si vous gagnez plus de 300 000 euros.

Votre historique bancaire

C’est un critère assez simple à comprendre mais il est vraiment préférable de ne pas avoir eu d’incidents bancaires ou des découverts importants sur les derniers mois précédant la demande de prêt.

Votre apport

Même s’il est tentant de maximiser la part d’emprunt sur votre investissement locatif, la banque va vous demander d’être en capacité minimum de financer les frais de notaires et les éventuels frais d’agence.

Par ailleurs votre dossier a plus de chances de passer si vous augmentez votre apport, c’est un signe de solidité financière et de sérieux de pouvoir fournir un apport important; cela semble paradoxal puisque vous cherchez à maximiser votre effet de levier, la solution réside souvent dans la domiciliation de vos revenus et de votre éventuelle épargne dans la banque que vous allez solliciter.

Négocier son prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif

Une fois votre dossier monté, vous allez pouvoir solliciter les banques et comparer les taux proposés. Nous ne parlons ici que des taux bancaires mais gardez en tête que le coût global du financement est composé à 2/3 de l’emprunt immobilier et à 1/3 de l’assurance emprunteur (nous vous recommandons la lecture de notre fiche sur l’optimisation de l’assurance emprunteur).

En ce qui concerne le taux bancaire vous devez comprendre que chaque banque a une politique tarifaire différente en fonction des profils ciblés, et cette granularité de tarification peut parfois varier entre les régions au sein d’une même banque, voire même en fonction de l’agence de votre région.

C’est pourquoi nous avons l’habitude de recommander à nos clients de passer par un courtier de crédit immobilier. Habituellement ces professionnels ont en tête toutes les politiques tarifaires des différentes banques et seront en mesure de vous orienter vers l’agence susceptible d’accepter votre dossier avec un taux compétitif.

Le problème est que la plupart des courtiers traditionnels vous facturent des frais de dossier. Nous vous recommandons donc, parmi les différents courtiers en crédit immobilier, de passer par Pretto qui pourra vous obtenir votre financement sans frais de dossier (ils sont uniquement rémunérés par la banque).

En plus d’une gratuité des frais de courtage, vous bénéficierez d’un accompagnement de qualité et de services en ligne vous permettant de gagner du temps puisqu’il ne sera pas nécessaire de vous déplacer chez le courtier, il suffira simplement d’aller signer en agence bancaire une fois le financement obtenu.