Que vous soyez propriétaire victime du décès de votre locataire ou l’ayant droit d’un locataire décédé, des droits et des obligations existent.

En effet, tant au niveau de la résiliation du bail que de son éventuel transfert aux ayants droits du défunt, il existe des règles et des procédures à respecter.

Nous verrons que ces règles seront différentes selon que la personne décédée vivait dans une location meublée ou non, en cohabitation ou pas.

Location nue ou meublée? Une différence de régime applicable

La première vérification à effectuer, afin de savoir quel sera le régime légal applicable, est de déterminer si le défunt vivait dans un une location nue ou, a contrario, meublée.

Dans le cas d’une location nue (ou vide), il faudra alors distinguer si le locataire défunt vivait ou non en cohabitation (ainsi que le degré de parenté qui unissait le défunt à la personne avec qui la cohabitation s’effectuait) afin de savoir si le bail peut être transféré au bénéfice du cohabitant. En effet, la loi énumère de manière restrictive les bénéficiaires du transfert (sous réserve encore une fois de la condition de cohabitation).

Dans le cas d’une location meublée par contre, la loi prévoit que le contrat de bail est automatiquement transféré aux ayants droits.

1er cas : décès du locataire dans une location nue

Dans cette hypothèse, il est nécessaire de distinguer si le locataire décédé vivait seul ou en cohabitation. En effet, selon la situation, la loi ouvre la possibilité de transférer le contrat de bail sous certaines conditions à la personne avec qui le défunt cohabitait.

Le locataire vivait seul

Si le locataire vivait seul, la loi prévoit que le bail est résilié de plein droit (pas de préavis à respecter, le décès entraînant une résolution immédiate du contrat). Les ayants droits, dans le cas où la succession est acceptée, seront juste tenus des loyers et charges restants dus par le locataire à la date de décès.

Il faut noter que dans la pratique, les ayants droits pourront néanmoins être tenus de verser une indemnité d’occupation au bailleur le temps qu’ils débarrassent les affaires du défunt.

Le locataire vivait en cohabitation

Le Code civil dispose à l’article 1742 qu’au jour du décès, le droit au bail est dévolu à ses héritiers ou légataires (la qualité d’héritier s’appréciant à la date du décès du titulaire).

Conditions pour bénéficier du transfert du bail

Cependant, la loi du 6 juillet 1989 a renversé le principe de transfert automatique aux héritiers en imposant d’une part (1) la condition de cohabitation afin que le transfert de bail puisse être possible et, d’autre part, (2) en énumérant limitativement les bénéficiaires potentiels de ce transfert qui doivent alors adresser une lettre au propriétaire afin de l’informer de leur intention de bénéficier du transfert.

Ainsi, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989offre la possibilité aux personnes suivantes de demander le transfert du droit au bail de la personne défunte :

• le conjoint (notez qu’en principe il peut également bénéficier du transfert automatique du bail en application de l’article 1751 du Code civil en tant que co-titulaire du bail);
• certains ascendants et descendants sous réserve de rapporter la preuve d’une cohabitation de plus d’un an;
• les concubins dès lors que le concubinage est notoire et que le concubin ait vécu au moins un an avec le défunt avant son décès; et enfin
• des personnes à charge dès lors que la preuve de la cohabitation est établie (plus d’un an également).

Preuve de la cohabitation

Sur la preuve de la cohabitation de plus d’un an, tout document est recevable en ce sens que la loi ne définit pas les éléments à rapporter afin d’établir la preuve de cohabitation. Néanmoins, rappelons que le juge du fond est souverain dans l’appréciation des éléments de preuve rapportés par la personne se prévalant du transfert du bail.

Ainsi, dans un arrêt récent du 14 novembre 2017, la cour d’appel de Paris a décidé qu’un document attestant de la cohabitation devait être suffisamment précis et non équivoque pour être recevable et permettre le transfert du droit au bail à l’ayant droit.

Dans l’hypothèse où la demande de transfert de bail est validée ou simplement que la succession a été acceptée (sans transfert de bail), alors les héritiers pourront être tenus de payer les éventuels loyers et charges arriérés dûs par le locataire défunt jusqu’à la date de son décès.

Conséquences du décès (dans le cadre d’une location nue)

En l’absence de transfert, le bail est résilié de plein droit et les héritiers ne peuvent pas être tenus des loyers futurs qui auraient été dûs par le défunt jusqu’à l’échéance conventionnelle du bail (si celui-ci était encore vivant).

Néanmoins, la jurisprudence a jugé que les héritiers pouvaient être tenus de verser une indemnité d’occupation à l’égard du bailleur car en l’absence de demande de transfert, la résiliation du bail est immédiate suite au décès (et dans la pratique, ne laisse pas suffisamment de temps aux héritiers de débarrasser les affaires du défunt afin de restituer les lieux).

Dans l’hypothèse d’un transfert du bail, hormis le courrier qui doit être adressé au propriétaire faisant état de cette demande par les bénéficiaires, la loi n’exige pas d’autres formalités telles que la conclusion d’un nouveau bail (qui cependant devra être régularisé en mentionnant les nouveaux titulaires au moment du renouvellement du contrat).

2ème cas : décès du locataire dans une location meublée

La loi est différente dans l’hypothèse où un locataire décède dans un meublé. En effet, l’article 1741 du Code civil prévoit que le contrat de bail pour une location meublée n’est pas résolu par la mort du locataire. Par conséquent, le bail est transféré de plein droit aux héritiers sans qu’ils aient de démarches à accomplir.

Si les héritiers souhaitent néanmoins résilier le bail suite au décès, ils doivent, comme pour toute location meublée, adresser un courrier par recommandé au propriétaire demandant la résiliation du contrat en respectant le préavis légal d’un mois (voir notre fiche sur le congé locataire pour plus de détails)

Décès du locataire et gestion des impayés : possibilité de s’assurer

Aucune différence que la location soit meublée ou non; ce sont les ayants droits à la succession qui seront redevables du paiement des loyers et impayés du défunt jusqu’à la date du décès; ces sommes viendront s’ajouter au passif de la succession (au prorata de la quote-part de chacun des héritiers).

Rappelons cependant que dans le cadre d’une location meublée les ayants droits devant demander la résiliation du bail (cf. ci-dessus) qui n’est pas automatique suite au décès (a contrario de la location nue) seront très probablement tenus au paiement d’un mois supplémentaire de loyer a minima (c’est-à-dire la durée du préavis légal).

Ainsi, qu’il y ait ou non transfert, le principe est que le bénéficiaire n’est pas tenu aux impayés du locataire décédé à la date de son décès, néanmoins, si le bénéficiaire est considéré comme ayant également la qualité d’héritier dans le cadre de la succession alors il aura éventuellement à sa charge le paiement des loyers impayés à hauteur de sa quote-part dans la succession (conformément en application du droit des successions).

Pour conclure, notons que le décès d’un locataire entraîne le plus souvent une perte de revenus pour le propriétaire et qu’à cet égard,il peut être judicieux d’assurer la période d’inoccupation consécutive au décès du locataire via notre assurance loyer impayé (notamment si son locataire est une personne âgée) et, jusqu’à trois mois après la date de récupération des lieux.