Le déficit foncier est un moyen simple de réduire votre impôt sur vos revenus du travail en diminuant votre base imposable. C’est une niche fiscale historique, utilisée notamment sur les grosses opérations de rénovation.

Nous allons voir que le déficit foncier est néanmoins plafonné. Le calcul du déficit et les modalités de report sont assez complexes, nous essaierons de vous les expliciter avec des exemples simples et réalistes.

Finalement nous aborderons les limites du mécanisme et les alternatives possibles pour défiscaliser en vide.

Rappel du principe de déduction au réel

En location vide vous avez deux régimes qui déterminent le calcul des charges déductibles de vos loyers : le micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier est très simple dans la mesure où vous imputez un forfait de charges équivalent à 30% de vos loyers encaissés; vous êtes donc imposé sur 70% de vos loyers.

Dans le régime réel, vous déclarez l’intégralité de vos charges payées qui viendront se déduire des loyers encaissés. La différence permet de déterminer votre base imposable qui peut être négative si les charges sont supérieures aux loyers encaissés. On parle alors de déficit foncier.

Nous vous recommandons de lire notre article sur le régime réel en location vide, article qui détaille notamment le type de charges déductibles : travaux, primes d’assurances, intérêt d’emprunt.

Sous certaines conditions que nous allons détailler dans les parties suivantes, le déficit foncier que vous créez sur un logement vous permet de réduire vos impôts, en diminuant votre base imposable, que ce soient les revenus fonciers d’autres logements mais surtout de vos revenus imposables du travail ou du capital.

C’est en cela que le déficit foncier est souvent présenté comme un montage de défiscalisation au côté du LMNP réel ou du Pinel. Rentrons dans le détail du déficit foncier.

Calcul du déficit foncier sur l’année en cours

La plupart des sites et notamment celui des impôts prennent des exemples extrêmes ou les intérêts et les charges sont chacun supérieurs aux loyers encaissés… Nous allons essayer de prendre un exemple un peu plus réaliste :

Selon cette page du ministère de l’économie, les intérêts doivent s’imputer en priorité sur les revenus fonciers. Vous déduisez donc 3000€ d’intérêts sur les 10 000€ de loyers, il vous reste 7000€ de loyer et 11 000€ de charges, soit un déficit foncier de 4000€.

Vous allez pouvoir transférer ces 4000€ de déficit foncier à vos autres revenus et notamment à vos salaires, c’est en cela que le déficit foncier vous permet de défiscaliser en réduisant votre base imposable.

Cette imputation est automatique, vous ne pouvez pas stocker du déficit foncier et le reporter sur plusieurs années, comme l’indique la notice de la déclaration 2044 :

Nous allons voir que cette niche fiscale est néanmoins plafonnée pour une année donnée, et que des reports sur les années suivantes sont parfois nécessaires.

Limite d’imputation du déficit foncier et report

Nous avons imputé 4000€ de déficit foncier sur vos salaires, mais cette imputation est plafonnée.

Reprenons notre exemple initial mais en diminuant fortement le loyer

Les intérêts s’imputent toujours en priorité sur les loyers de l’année, donc les 1000€ de loyers sont annulés par 1000€ d’intérêts, il reste donc 2000€ d’intérêts et 11 000€ de charges immobilières.

Deux règles vont ici rentrer en jeu :

1. intérêts non déductibles sur les salaires : vous ne pouvez pas imputer du déficit créé par les intérêts sur vos salaires de l’année, il doit être reporté sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années
2. déficit maximum de 10 700€ : le déficit restant hors intérêt peut être reporté sur vos salaires de l’année dans la limite de 10 700€, l’excédent pouvant être reporté vos revenus fonciers des 10 prochaines années sans créer de nouveaux déficits.

Dans notre exemple vous allez donc pouvoir :

imputer 10 700€ sur vos salaires pour l’année en cours
• reporter les 2000€ d’intérêts et les 300€ de charges immobilières non imputées sur les revenus fonciers futurs pour 10 ans

Ce dernier exemple est un cas limite car il est quand même peu probable d’avoir 3000€ d’intérêts, 9000€ d’impôts et seulement 1000€ de loyer. Nous vous le donnons à titre informatif, sachant que certaines opérations de grosses rénovations peuvent correspondre à ce cas limite. Pour d’autres exemples nous vous recommandons la page des impôts sur le déficit foncier.

Si vous avez des gros travaux de rénovation énergétique, et que vous risquez de ne pas pouvoir utiliser tout votre déficit reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années, sachez que vous pouvez depuis 2023 bénéficier du doublement du plafond de 10700€. C’est une des rares exceptions que vous pouvez analyser sur notre fiche Déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique : une fausse bonne idée.

Pour éviter les effets d’optimisation ponctuelle sur une année, nous allons voir que le législateur impose au bailleur un engagement minimum et peut potentiellement remettre en cause son déficit foncier.

Engagement et remise en cause du montage

Si vous choisissez de déclarer vos charges au réel en location vide (et éventuellement de faire du déficit), vous devez vous engager à suivre ce régime réel sur 3 ans minimum et surtout à louer sans interruption le logement, modulo des délais éventuels incompressibles de mise en location.

Si vous ne respectez pas cet engagement, par exemple en basculant en meublé ou en vendant le logement, le déficit foncier passé est remis en cause, c’est à dire que vos revenus globaux sont reconstitués comme si vous n’aviez pas eu de déficit foncier.

Des exceptions à cette remise en cause existent et sont listées sur le site des impôts : décès, invalidité, licenciement.

Alternatives possibles au déficit foncier

Le déficit foncier en vide a un équivalent proche : les monuments historiques. Le mécanisme est le même avec un déficit foncier qui est transféré aux autres revenus. La grosse différence réside dans le fait que le déficit foncier créé par un monument historique n’est pas plafonné à 10 700€. Les contraintes sont néanmoins nombreuses, en premier lieu la nécessité de trouver un monument historique qui vous convient.

Si vous souhaitez défiscaliser en investissant dans de la rénovation les deux autres mécanismes possibles sont le Malraux et le Denormandie. Un article des Echos résume et compare les 3 dispositifs, que vous retrouverez également sur notre panorama des dispositifs de défiscalisation.