La loi de finances 2023 introduit une nouvelle disposition qui double le plafond du déficit foncier reportable sur vos autres revenus d’activité. Nous avons réalisé une fiche complète sur ce sujet Déficit foncier : réduire ses impôts grâce à l’immobilier, vous y trouverez tous les détails sur le dispositif mais en voici les grandes lignes :

• si vos charges immobilières (assurances, travaux, charges copro) sont supérieures une année à vos loyers encaissés vous créez un déficit foncier
• ce déficit foncier est reportable sur vos autres revenus du travail, et réduit donc votre base imposable
• vous ne pouvez reporter que 10700€ sur une année, le reste du déficit non utilisé est reportable sur les 10 années suivantes, mais uniquement sur vos revenus fonciers, sans possibilité de créer un nouveau déficit.

Le doublement du déficit foncier à 21400€ semble donc être une bonne idée pour inciter à réaliser des travaux de rénovation énergétique; en réalité le diable est dans les détails et nous allons voir que vous n’avez quasiment aucun intérêt à l’utiliser.

Conditions pour bénéficier du déficit foncier doublé

C’est l’article 156 du Code des impôts qui prévoit les conditions de doublement du déficit foncier :

1. Passer d’un DPE à E, F ou G avant travaux à A, B, C, ou D
2. Justifier du changement de note avant le 31/12/2025
3. Les travaux doivent respecter certaines conditions fixées par un décret à paraître

Il s’agit d’une option et non d’un basculement automatique sur le déficit doublé. Donc si vous ne justifiez pas de ces travaux et du changement de DPE (même si en pratique vous avez rempli les critères), vous ne bénéficierez pas du déficit doublé.

De toute façon nous allons voir que ce n’est quasiment jamais une bonne idée de demander cette option.

Rappel sur la taxation des revenus fonciers

Petit rappel initial pour comprendre le problème qui a initialement été soulevé notamment par Guillaume Fonteneau sur le Blog Patrimoine et Stéphane Desquartiers de la Maison de l’Investisseur.

Vos revenus fonciers nets des charges sont soumis à la fois aux prélèvements sociaux à 17,2% (CSG/CRDS) et à votre tranche marginale d’impôts sur le revenu. Vos revenus du travail ne sont soumis quant à eux à l’IR.

Donc imaginons un exemple où vous avez 70k€ de travaux de rénovation énergétique qui viennent s’imputer à 20k€ de loyers, vous créez un déficit de 50k€.

Tout le déficit que vous allez reporter sur vos revenus du travail va vous faire économiser votre tranche marginale d’IR (TMI) x le déficit. Le déficit reporté sur les revenus fonciers des années suivantes vous fera quant à eux économiser (tranche marginale d’IR + 17,2% de CSG/CRDS) X déficit reporté.

En d’autres mots plus vous augmentez le déficit de l’année zéro, plus vous diminuez le déficit reporté sur les revenus fonciers des 10 suivants, et moins vous économisez d’impôts. Le doublement du déficit foncier est systématiquement défavorable, quelle que soit votre tranche marginale ou votre déficit foncier. Voici une simulation rapide que nous avons faite avec à gauche le déficit de l’année 0 et en haut votre tranche marginale. Dans chaque cas vous voyez la perte en milliers d’euros à utiliser le déficit foncier doublé vs le déficit foncier simple.

Pourquoi la loi de finances 2023 a-t-elle ajouté cette option si elle est perdante à tous les coups pour le contribuable ? Nous allons voir qu’il existe quelques exceptions où il est préférable de prendre l’option de déficit doublé.

Quand choisir le déficit foncier doublé ?

Reprenons notre exemple de travaux à 70k€ sur des loyers annuels de 20k€. Vous avez 50k€ de déficit en année 0. Si vous décidez d’utiliser le déficit foncier classique de 10400€, vous allez donc devoir reporter environ 40k€ sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, soit 4k€ par an. Encore faut-il avoir 4k€ de revenu foncier imposable par an, faute de quoi vous n’allez pas pouvoir épuiser votre revenu foncier reportable sur les 10 ans et vous finirez par le perdre au bout des 10 ans.

Il existe selon nous plusieurs configurations favorables pour prendre le déficit foncier doublé vs le déficit foncier simple. Chaque critère ci-dessous peut en soi suffire, mais la combinaison de plusieurs peut vraiment faire pencher la balance.

1. faibles revenus fonciers : si vous avez un petit loyer et/ou de grosses charges annuelles, votre revenu foncier sera bas et il va être compliqué d’utiliser le déficit foncier reportable
2. gros montant de travaux : à partir de 50k€ de travaux, vous allez devoir reporter 40k€ de déficit si vous optez pour le déficit simple, or pour un loyer et des charges standards, cela peut devenir compliqué d’utiliser plus de 5k€/an pendant 10 ans
3. mise en vente : si vous décidez de vendre le bien au bout des 3 ans minimum de conservation, par exemple au bout de 5 ou 7 ans, vous risquez de perdre le déficit non reporté
4. changement de tranche marginale : si vous avez beaucoup de revenus imposables en année zéro, et que vous savez que vos revenus vont baisser (par exemple suite à un départ en retraite), il peut être préférable de prendre le déficit foncier doublé et de reporter moins de déficit les années suivantes; cependant le delta de CGS/CRDS est de 17,2% donc il faut passer de 41% ou 30% de TMI à 11% pour que cela soit rentable, le passage de 41 à 30 ou de 11 à 0 n’est pas suffisant