Nous allons vous expliquer dans cet article comment demander l’attestation d’assurance habitation au locataire, puis comment réagir si celui-ci refuse de vous la transmettre.
SOMMAIRE
Rappel de l’obligation d’assurance du locataire
Que vous soyez en location nue ou meublée, depuis la loi Alur, le locataire a l’obligation de prendre une assurance multi-risques habitation pour couvrir les sinistres qui auraient lieu en cours de bail.
C’est une obligation qui est clairement écrite dans l’article 7 de la loi de 89 et que nous vous rappelons dans notre checklist d’entrée dans les lieux.
A noter que cette obligation n’a donc pas forcément à être indiquée dans le bail pour s’appliquer au locataire.
[…] De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.[…].
Cette assurance habitation est obligatoire car c’est l’assurance principale qui couvrira en cas d’incendies ou encore de dégâts des eaux en location.
Comment faire en cas d’absence d’assurance du locataire ?
En pratique l’assurance multi-risques habitation du locataire couvre les sinistres intervenant dans le logement (dégâts des eaux et incendies) et les dommages causés par le locataire en responsabilité civile (chute d’un pot de fleurs, détérioration d’une serrure, etc.).
Si un dégât survient et que le locataire n’est pas couvert, l’assurance propriétaire non occupant du bailleur peut prendre le relais – à condition qu’elle ait bien été souscrite – assurance qui sera ensuite susceptible de se retourner contre le locataire.
Le bailleur (ou son mandataire) a néanmoins la responsabilité de contrôler chaque année que le locataire ait bien pris son assurance habitation, appelée également MRH pour multi-risques habitation. Les locataires ont en effet souvent du mal à comprendre l’importance de cette assurance qui couvre la majorité des sinistres liée à l’occupation du logement.
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Pourquoi demander l’attestation d’assurance du locataire ?
La loi prévoit donc explicitement que le propriétaire demande chaque année au locataire son assurance habitation :
[…] La justification de cette assurance résulte de la remise de l’attestation par le locataire à son bailleur (pour information, l’attestation peut provenir soit de l’assureur ou de son représentant).[…]
Il y a donc une obligation implicite à demander chaque année à la date anniversaire du bail l’attestation d’assurance du locataire.
Vous pouvez le faire par courrier simple ou plus simplement par mail. Si le locataire ne vous transmet pas rapidement l’attestation, nous vous recommandons de lui envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception.
Nos clients, utilisant notre assistant de gestion locative, bénéficient d’une bibliothèque qui inclut les modèles suivants :
- courrier ou mail simple de demande d’attestation
- mise en demeure RAR de transmettre l’attestation sous un mois
- courrier ou mail indiquant l’augmentation des charges proportionnelle à la prime (cf partie suivante
L’assistant de gestion locative vous envoie également un mail chaque année pour ne pas oublier de récupérer cette attestation d’assurance importante.
Pour l’assurance habitation d’une colocation, vous pouvez demander à n’importe quel locataire de vous transmettre l’attestation d’assurance qui est censée couvrir l’intégralité du logement. En cas de refus de transmission il faudra par contre relancer tous les colocataires en même temps.
Comment faire si le locataire ne transmet pas son attestation ?
Deux solutions sont possibles :
- souscrire une assurance à la place du locataire après l’avoir mis en demeure; une fois l’assurance souscrite lui refacturer les primes
- résilier le bail en activant la clause résolutoire après un commandement délivré par huissier
La loi est assez claire sur les modalités de résiliation ou de souscription :
[…] Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. […]
La solution de souscription à la place du locataire est recommandée par nos équipes car elle est plus simple et moins onéreuse à mettre en place : pas besoin d’envoyer un commandement par huissier, pas de procédures judiciaires pour résilier le bail si le locataire refuse de partir, ou encore de contentieux pouvant amener à un impayé.
Et si le locataire finit par transmettre son attestation ?
Si vous avez souscrit une assurance habitation pour le compte d’un locataire récalcitrant et que ce dernier finit par vous fournir une attestation, vous avez l’obligation de résilier le contrat. Les primes restant dues au titre du contrat sont toujours dues par le locataire comme le précise le même article de la loi de 89 :
[…] Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. […]
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour
Après insistance auprès de ma locataire car elle ne fournissait pas son attestation d.assurance. Le gestionnaire a obtenu une attestation directement par l.assureur mais qui n.est pas au nom de la locataire !
Que dois je faire ?
Je pense qu.elle n’est plus dans le loge.net et que c.est une autre personne qui l.occupe
Merci
J’ai résilié le bail de mon locataire pour vente de la maison. Celui-ci m’a annoncé qu’il ne partirait pas, je devrais donc faire une procédure d’expulsion. Puis-je demander l’attestation d’assurance, après la fin du bail, sans que cela soit considéré comme une reconduction du bail (résiliation faite dans les formes 6 mois avant) ?
Bonjour. Lorsque l’on apprend que le locataire (non seulement arrête de payer) menace de dégradations et d’incendier la maison (connu des services de police, 4 mois de prison). Peut on téléphoner à son assurance pour être sur qu’il paye bien son assurance (car en plus production de fausses factures de sa part)?
bonjour, je suis dans le même cas que vous. pouvez vous me dire comment vous avez fait pour votre locataire? merci, bonne journée
Bonjour Mathieu
Je suis bailleur pour une maison que je loue à trois locataires solidaires et indivisibles. Ils m’ont envoyé une attestation qui est seulement au nom d’un des trois des colocataires. Du coup, je m’interroge : comme il s’agit de responsabilité civile, ne dois-je pas exiger que les trois noms figurent sur l’attestation d’assurance ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Il est indiqué dans le bail meublé initial qu’est annexée au contrat « L’attestation d’assurance de responsabilité locative pour la durée du contrat ».
Est-ce que cela signifie que le locataire doit transmettre dès la date anniversaire la preuve que cette assurance a été reconduite ? S’il ne le fait pas alors que le propriétaire lui a signifié de la transmettre demandé par LAR (qu’il refuse d’aller chercher), dois-je en conclure qu’il n’est plus en droit d’habiter les lieux 1 mois après la date anniversaire, même s’il est indiqué sur l’assurance initiale que celle-ci est valable par tacite reconduction ? Merci !
Bonjour,
Oui votre lecture est correcte, l’absence de transmission d’une assurance d’habitation est un motif de résiliation prévue dans notre clause résolutoire https://www.smartloc.fr/blog/clause-resolutoire-proposee-pour-le-contrat-type-loi-alur/
Bonjour,
Comme propriétaire bailleur, sans même qu’il y ait refus de la part du locataire de présenter une attestation annuelle, peut-on proposer d’office d’assurer le locataire en MRH, cela étant donc compris dans ses charges, afin de sécuriser et simplifier la démarche ?
Merci par avance
Bonjour, non a priori ce n’est pas possible de lui imposer a priori un abonnement ou un contrat.
Bonjour,
Ma propriétaire me demande ma copie d’assurance habitation de l’année dernière (que j’avais oublié de lui transmettre et qu’elle ne m’avait jamais réclamée), je lui ai transmis mon assurance habitation de cette année, ce qui apparemment ne lui convient pas. Peut-elle me forcer à lui fournir celle de l’année précédente ?
Merci d’avance.
Bonjour,
C’est une bonne question et je vous avoue que je n’ai pas la réponse. Désolé.
Bonjour
Indépendamment de l’aspect juridique, je ne vois pas l’intérêt pour le bailleur de demander une attestation sur une période passée, sauf s’il y a eu un sinistre sur cette période.
Qu’en pensez-vous ?
Bonjour,
mon ancienne propriétaire me demande des justificatifs de résiliation de contrats (assurance, EDF…) pour pouvoir me restituer la caution.
Est elle dans ses droits?
Bonjour, non a priori ce ne sont pas des justificatifs permettant de bloquer le dépôt de garantie, puisqu’il s’agit de vos abonnements privatifs.
Bonjour,
Ces dispositions s’appliquent-elle aux baux professionnels ?
Le bailleur peut-il demander une attestation pour des périodes révolues ?
Merci de votre réponse
Est-il possible de demander directement à l’assureur dont les coordonnées figurent sur la dernière attestation d’assurance de confirmer ou pas la prorogation du contrat et d’obtenir une attestation sans passer par le locataire ?
Bonjour,
Je ne pense pas a priori !
Bonjour,
Est-il possible de demander plusieurs fois pendant la même année l’attestation d’assurance ?
par exemple tous les trimestres ou tous les six mois.
Cordialement
Bonjour,
A priori non, c’est une attestation annuelle.
Bonjour, a priori non ces dispositions sont régies par la loi de 89 sur les résidences principales.
le propriétaire est il en devoir de fournir l’attestation d’assurance des murs aux locataires ou occupants usufruitiers ?
Bonjour,
Si vous parlez de l’assurance PNO, le propriétaire n’a pas d’obligation de fournir l’attestation au locataire.