Le nombre d’immeubles dégradés et vacants augmente régulièrement dans les centres des villes moyennes. Le législateur a décidé fin 2019 d’un dispositif appelé Denormandie ancien, du nom du ministre, pour lutter contre l’habitat insalubre et renforcer l’attractivité des villes moyennes.

Nous allons voir dans cet article les conditions pour bénéficier du Denormandie : zonage, montant des travaux, plafonds de ressources et de loyers. L’avantage fiscal étant équivalent à celui du Pinel dans le neuf, nous comparerons également ces deux dispositifs qui deviennent complémentaires en termes de zonage géographique.

Avantage du Denormandie : réduction d’impôt équivalent au Pinel

Le Denormandie propose le même avantage fiscal que le Pinel, à savoir une réduction d’impôts proportionnelle à l’investissement réalisé, dans une base d’investissement maximum de 300 000€. Cette base d’investissement est calculée en prenant le prix d’achat + les travaux réalisés.

Les coefficients dépendent de la durée d’engagement de location et sont identiques à ceux du Pinel :

• 12% pour une période de location de 6 ans
• 18% pour une période de location de 9 ans
• 21% pour une période de location de 12 ans

Donc en résumé si vous achetez un bien 50 000€, que vous faites 25 000€ de travaux, vous pourrez économiser 13 500€ d’impôts si vous louez pendant 9 ans (18% de 75000€). Nous rentrerons plus de détail de ce calcul avec un exemple dans la suite de l’article.

Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

Zonage du Denormandie ancien

Pour bénéficier du dispositif vous devez investir dans une des 222 villes listées dans le dispositif Coeur de Ville. Vous trouverez une carte complète sur le site du Ministère de l’écologie, on y retrouve des villes de taille moyenne dans des zones à faible tension locative : Auch, Chambéry, Laval, etc.

AU 1er janvier 2020, le dispositif a été élargi géographiquement et concerne toutes les communes indiquées et non plus les centres-villes de ces mêmes communes. Cet assouplissement des critères permet d’augmenter l’offre de biens éligibles au dispositif, c’est-à-dire des biens nécessitants des gros travaux comme nous allons le voir dans le prochain paragraphe.

Conditions sur les travaux du Denormandie ancien

Le principe du Denormandie ancien est de rénover des logements dégradés en centre-ville, vous devez donc faire des travaux qui doivent cumulativement remplir deux conditions :

1. représenter plus de 25% du montant d’achat du bien
2. correspondre à des travaux de rénovation , c’est-à-dire « ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes » (source Bofip)
3. Ou correspondre à des travaux d’agrandissement ou de transformation de surfaces non habitables, des combles par exemple (source BOFIP)

Le législateur a assoupli la nature des travaux éligibles début 2020, la notion d’amélioration énergétique a disparu, pour revenir à une définition plus large de travaux de rénovation, permettant d’augmenter le nombre de biens éligibles au dispositif. C’est effectivement un des problèmes identifiés en 2019 avec un surcroît de demande dans certaines villes, l’offre disponible ne suivant pas (voir l’article des Echos sur le sujet).

Plafond de ressources et de loyer en Denormandie

Les plafonds de ressources et de loyer sont les mêmes que ceux utilisés par le dispositif Pinel. La plupart des villes éligibles se trouvant dans les zones C et B2 qui sont maintenant exclus du Pinel, on voit bien la volonté du législateur de recentrer l’effort d’investissement sur la réhabilitation de l’ancien dans les zones à faible tension locative.

Pour récupérer la liste à jour des zones, des plafonds de ressources et des loyers, nous vous invitons à consulter le site du Ministère de l’écologie, nous préférons dans cet article nous concentrer sur l’analyse du dispositif avec notamment un exemple que nous allons détailler dans la partie suivante.

Denormandie ancien plus rentable que le Pinel neuf ?

Cas pratique : investir en centre-ville de Romorantin-Lanthenay

Imaginons que vous rachetiez un bien en centre-ville de Romorantin-Lanthenay (sous-préfecture du Loir-et-Cher) pour 50 000€. D’après la base de prix Meilleurs Agents, les prix moyens à Romorantin sont à 1196€/m². Si le bien nécessite une rénovation disons que vous rachetez donc à 1000€/m² 50m² qui vous coûteront donc 50 000€.

C’est une enveloppe faible mais vu le marché locatif il est préférable de multiplier l’investissement en achetant trois appartements T2 de 50m² plutôt qu’un grand appartement ou une grande maison de 150m².

Pour une rénovation complète du logement vous pouvez compter sur 500€/m² minimum, soit 25 000€. Le coût total de l’opération est donc de 75 000€. Si vous vous engagez à le louer sur 9 ans, nous avons vu que vous pouvez récupérer 18% de 75 000€ en économie d’impôts soit 13 500€ ou 1500€/an pendant 9 ans.

En terme de loyers, toujours selon Meilleurs Agents, le loyer moyen est à 6,4€/m². Imaginons que votre bien rénové se trouve dans la fourchette haute des loyers, vous pourrez peut être le pousser à 8€/m² et de toute façon vous ne pouvez pas dépasser le plafond de 8,82€/m² fixé par le Denormandie en zone C. Le loyer est donc de 8€ X 50 m² = 400€ mensuels.

En faisant un retour sur Le Bon Coin et Se Loger vous verrez que ce prix d’achat et ce loyer (pour un T2 refait à neuf) sont cohérents.

A 400€/mois le rendement locatif brut du bien travaux inclus est de 400 X 12/75 000 = 6,4% ce qui est correct sans être incroyable vu le risque de vacance locative sur ce type de centre-ville. C’est là où les 1500€ économisés chaque année en impôts permettent d’améliorer l’attractivité du rendement : il passe à 7,8% si on déduit l’économie d’impôts du coût total.

Comparaison avec un Pinel à Palaiseau

Début 2019 la loi Pinel s’est recentrée sur les zones tendues, les zones B2 et C disparaissant du dispositif. Pour comparer avec notre Denormandie à Romorantin, nous allons prendre l’exemple d’un Pinel standard en zone A, c’est-à-dire en Ile de France mais pas en proche couronne, par exemple à Palaiseau.

A l’heure où nous écrivons cet article ce programme neuf est disponible sur Seloger : un T3 de 65m² en étage moyen vendu 351 000€ soit 5400€/m².

Le plafond de loyer pour la zone A est de 12,75€/m². Une fois appliqué le coefficient multiplicateur de la surface (plus d’infos sur notre fiche Pinel), nous obtenons un loyer max à 822€/mois.

L’avantage d’impôts si vous louez sur 9 ans est de de 300 000€ X 18% = 54 000€ ou 6000€ / an (plus d’infos sur le calcul via notre fiche Pinel).

Le rendement brut est donc de

• 822€/mois X 12 mois / 351 000€ = 2,8% avant avantage fiscal
• 822€/mois X 12 mois / (351 000 – 54 000) = 3,3% après avantage fiscal

Vous ne gagnez que 0,5% de rendement grâce à l’avantage Pinel, à comparer avec les 1,4% de rendement que vous aviez gagnés avec le Denormandie ancien à Romorantin.

Sur les fondamentaux de chaque actif, la question se pose de savoir si le rendement plus de deux fois élevé à Romorantin se justifie par un risque deux fois plus élevé. A 822€/mois vous ne prenez aucun risque de louer facilement à Palaiseau; le risque sur la valeur de l’actif est par contre bien réel puisque le prix moyen à Palaiseau selon Meilleursagents est de 4060€/m² pour un appartement alors que pour rappel le programme neuf de notre exemple est à 5400€/m².

Par ailleurs vous êtes obligé d’investir tout le potentiel de défiscalisation dans un seul actif, alors que le Denormandie ancien vous permet de multiplier 4 opérations distinctes à 75 000€ équilibrant ainsi votre risque sur plusieurs actifs voire sur plusieurs zones.

En résumé si vous arrivez à bien analyser le marché locatif et à investir dans un type de logement recherché au sein d’une zone non tendue, le Denormandie ancien peut être au moins aussi intéressant que le Pinel Neuf.