Avec plus d’un foyer sur deux qui possède un animal de compagnie (chats, chiens, poissons et autres petits rongeurs) la question de la détention d’un animal de compagnie dans le cadre d’une location est encadrée par une législation relativement souple qui l’autorise dans la plupart des cas.

Ce droit de détenir un animal de compagnie peut néanmoins être limité par le bailleur dans certaines situations, telles que pour les chiens de « 1ère catégorie » par exemple.

Nous vous rappellerons les règles concernant la détention d’animaux dans une location, puis nous vous détaillerons les procédures de résiliation de bail motivée par la détention d’un animal interdit.

Clause sur la détention d’un animal de compagnie

La détention d’un animal de compagnie est encadrée par la loi qui dans son principe autorise l’occupant à avoir autant d’animaux de compagnie qu’il le souhaite dès lors que:

• ces animaux ne troublent pas la jouissance et la paisibilité du voisinage (concernant les risques encourus dans le cas contraire, voir notre article sur les troubles du voisinage)
• que ce ne soit pas un chien de catégorie 1 dont la détention est interdite par une clause du bail
• qu’ils ne tombent pas sous le coup d’une interdiction de la part du législateur

La détention d’un animal de compagnie par un locataire est donc licite dans son principe et ne peut être interdite sauf dans pour les locations saisonnières (et les hôtels) qui peuvent leur en limiter l’accès.

Le législateur autorise donc le bailleur à introduire une clause interdisant la détention de chiens de première catégorie (chiens d’attaque). Notre bail de location prévoit cette clause, si vous ne la rajoutez pas le locataire pourra détenir un pitbull par exemple.

Voici un aperçu de ladite clause :

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Quels sont les animaux non autorisés en location ?

Une fois que vous avez inséré dans le bail une clause interdisant la détention de chiens de première catégorie, le locataire conserve le droit de détenir tout autre animal de compagnie « familier ».

Le législateur n’a pas établi de liste exhaustive des espèces dans son texte initial qui correspondent à la définition d’un animal de compagnie familier, et il faut se référer à un arrêté ministériel de 2006 qui dresse la liste des espèces, races ou variétés d’animaux domestiques où figurent notamment les chiens et les chats aux côtés d’autres animaux (certains oiseaux, rongeurs, échidés, amphibiens, insectes etc… mais pas uniquement)

C’est également un autre arrêté qui vient fixer la liste des animaux dits non-domestiques.

Ainsi aux côtés des animaux de première catégorie (tels que les chiens d’attaque qui peuvent être considérés comme domestiqués mais qui, en raison de leur caractère potentiellement dangereux, font l’objet d’une réglementation stricte), il y a donc des animaux non-domestiques qui ne peuvent pas être détenus par les locataires comme les canards, les porcs-épics ou les chauves-souris.

Attention cette interdiction n’est activable que si vous avez mis une clause spécifique dans le bail, il n’y a pas a priori de régime par défaut qui interdit la détention d’un animal non-domestique.

Résiliation du bail si détention illicite ou troubles de voisinage

Il existe deux moyens pour un bailleur de faire résilier le bail avant son terme naturel : soit invoquer un manquement des obligations contractuelles du locataire auprès d’un juge, soit faire jouer la clause résolutoire du bail.

Résiliation judiciaire du bail pour manquement des obligations du locataire

Procédure souvent méconnue des bailleurs, ils peuvent demander la résiliation judiciaire du bail à tout moment pour manquement des obligations du locataire.

Ainsi, par exemple, en cas de violation de la clause concernant la détention d’un animal domestique tel qu’un pitbull (chien de 1ère catégorie), le bailleur pourra invoquer auprès d’un juge une violation des obligations du locataire et demander la résiliation du bail.

Résiliation automatique avec la clause résolutoire

La clause résolutoire est la clause la plus importante d’un bail de location. Elle vous permet de constater automatiquement la résiliation du bail notamment en cas de troubles de voisinage créés par l’animal de compagnie (aboiements la nuit, odeurs et salissures dans les parties communes par exemple). En théorie, le juge des référés ne pourra évaluer la gravité du manquement du locataire si la clause résolutoire est présente, il constatera simplement la résiliation du bail.

Il est cependant nécessaire que ces troubles de voisinage aient été constatés par un huissier et jugés pour qu’ils soient utilisés dans un deuxième temps comme motif de résiliation du bail. C’est pour cela que la résiliation judiciaire nous semble une solution plus directe, puisqu’elle permet d’assigner directement le locataire en une seule étape.