Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente ?

Lorsque vous mettez en vente votre logement, un dossier de diagnostic technique (dossier regroupant l’ensemble des diagnostics) est nécessaire et doit être indexé au compromis ou à l’acte de vente.

Ce dossier vous sera demandé par le notaire. Le contenu de ce dernier varie sensiblement d’un bien à l’autre, tout dépend alors du type de bien, de sa date de construction ainsi que sa localisation.

Vous trouverez dans ce tableau une synthèse des diagnostics demandés lors d’une vente.

Comment réaliser les diagnostics pour une vente ?

La plupart des diagnostics obligatoires sont à réaliser par un professionnel certifié. L’état des risques et pollution ainsi que le mesurage de la surface Carrez sont les seuls diagnostics que vous pouvez légalement réaliser vous-même. Cependant, nous vous le déconseillons afin d’éviter toute erreur.

Il est en effet plus simple de mandater un diagnostiqueur qui réalisera l’intégralité des diagnostics, y compris la surface Carrez et l’ERP. Le seul cas où il peut être intéressant de faire son ERP tout seul est la situation où vous avez tous les diagnostics à jour et non expirés (par exemple depuis votre achat il y a moins de 10 ans) et que vous n’avez que l’ERP à refaire. Le cas échéant vous pouvez le faire gratuitement sur le site Errial que nous vous redonnons également dans le tableau.

Les diagnostiqueurs proposent des packs de diagnostics comme Kiwidiag par exemple, pour un coût moyen d’environ 300€, coût qui dépend évidemment de la taille du logement et du nombre de diagnostics à faire. Kiwidiag est partenaire de Smartloc pour les propriétaires bailleurs, vous pouvez commander en ligne vos diagnostics de vente au lien suivant.

Nous vous donnons dans ce tableau le coût indicatif de chaque diagnostic, comme vous allez le voir il est beaucoup plus rentable de prendre un pack et de faire déplacer le professionnel pour plusieurs diagnostics en même temps.

Impact des diagnostics sur la vente

Avec les nouvelles mesures de normes énergétiques et notamment l’impossibilité de louer un logement trop énergivore, le DPE est particulièrement important aux yeux des acheteurs. Plus de détails sur cette nouvelle réglementation sur notre fiche Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions.

Ainsi, un mauvais DPE aura un impact direct sur le prix de vente et même parfois sur la décision d’acheter ou non. Par exemple, pour des logements équivalents, ceux ayant un DPE mal noté verront leur prix chuter d’environ 6%. La décote peut atteindre 15 % pour un logement classé F ou G selon un article de PAP. Seloger dans une étude récente est plus modéré sur la décote avec -5% en zone rurale pour les passoires thermiques mais seulement 1% à Paris. La raison vient probablement du fait qu’une part très importante de logements haussmanniens est classéé passoire thermique, et qu’il ne s’agit donc pas d’un critère de sélection pour les acquéreurs parisiens. Plus d’infos sur notre fiche Les immeubles haussmanniens sont-ils vraiment des passoires thermiques ?.

En général il est déconseillé de faire des travaux lourds de rénovation énergétique avant de vendre un logement. D’une part ces travaux sont coûteux (on estime qu’il faut en moyenne 15 000 euros pour changer d’une classe énergétique) et d’autre part la rénovation énergétique implique bien souvent des travaux de second oeuvre qui seront plus faciles à réaliser par les acquéreurs. Par exemple si vous changez les fenêtres d’un logement, il faudra reprendre les murs autour de la fenêtre et peut être changer les volets, il s’agit de travaux esthétiques que l’acquéreur voudra entreprendre lui-même.

La bonne solution consiste selon nous à chiffrer les travaux de rénovation énergétique pour rassurer les acquéreurs craintifs en leur présentant des devis concrets; cela vous évitera aussi d’avoir des négociations à la casse d’acquéreurs aguerris qui pourraient surestimer le coût des travaux à faire.

Dans le cas de la fosse septique, si le diagnostic révèle que des travaux de mise aux normes ou d’entretien sont nécessaires, l’acheteur a l’obligation de les réaliser au plus tard dans l’année qui suit la vente. Cette obligation peut alors avoir un impact sur le prix de vente, le mieux est de les réaliser avant la vente ou de les faire chiffrer comme pour les travaux de rénovation énergétique.

Concernant les anomalies sur les installations de gaz ou d’électricité, idem prévoyez des chiffrages pour les gros travaux de mise aux normes. Pour les petites anomalies électriques, telles que des fils apparents et dangereux, faites passer un électricien pour les résoudre avant la vente. Cela vous permettra d’avoir un meilleur diagnostic électricité mais surtout un logement plus rassurant à visiter.

Quand fournir les diagnostics ?

Le dossier de diagnostic technique comprenant l’ensemble des diagnostics doit être fourni au plus tard au moment de la signature du compromis ou de l’acte de vente chez le notaire. Ce dernier vous demandera ce dossier sans lequel la vente ne pourra se faire.

Une exception s’applique pour le DPE qui doit obligatoirement être présent sur les annonces immobilières. Nous vous conseillons alors de réaliser tous vos diagnostics en même temps avant la mise en vente de votre bien. Vous économiserez ainsi sur le coût des diagnostics en ne faisant venir le professionnel qu’une seule fois.

Que faire en cas de diagnostic erroné ?

Si l’acquéreur se rend compte qu’un diagnostic est erroné, il peut obtenir des dommages et intérêts de la part du diagnostiqueur qui engage alors sa responsabilité professionnelle.

C’est ce que confirme la décision de la cour de cassation le 8 juillet 2015 :

Le vendeur quant à lui peut échapper à la garantie des vices cachés s’il est de bonne foi, grâce à une clause d’exonération qui est souvent proposée par les notaires. Mais attention cette clause ne s’applique pas au vendeur qui avait connaissance des irrégularités sans en informer l’acheteur. Dans ce cas, l’acquéreur pourra réclamer une réduction du prix voir l’annulation de la vente s’il arrive à démontrer que le vendeur avait connaissance du diagnostic erroné.