De nombreux propriétaires nous interrogent pour savoir si le dispositif Pinel constitue une bonne idée pour un investissement immobilier.
La réponse n’est pas simple car elle dépend de plusieurs paramètres, notamment de votre niveau d’imposition, de votre capacité d’emprunt ou encore de la demande locative de la zone que vous allez retenir.
Nous allons dans cet article vous détailler notre approche en abordant les avantages de la loi Pinel, les conditions pour en profiter et enfin les pièges à éviter.
SOMMAIRE
Quelles réductions d’impôts en loi Pinel ?
Nous avons rédigé une fiche séparée sur la déclaration des impôts en Pinel, l’objectif de cette fiche est de se concentrer sur le principe général du dispositif qui est assez simple : vous allez pouvoir déduire de vos impôts une partie du montant total de votre investissement.
Il s’agit donc d’une réduction directe de vos impôts et non pas d’une diminution de la base imposable. Qui dit réduction d’impôts dit également de rester imposable, il faut donc être et rester imposable en France.
Cette réduction d’impôts se calcule sur l’investissement que vous allez engager qui est limité par deux facteurs :
- un montant total maximum de 300 000€
- un montant d’achat maximum à 5500€/m² en valeur de surface pondérée (voir plus loin)
- pour 2 logements maximum
Dépassement du plafond de prix en loi Pinel
Il est possible de retenir un bien dont le prix dépasse le plafond des 300 000€ ou les 5500€/m².
Sachez que dans ce cas vous ne pourrez retenir comme base de calcul que la part d’investissement respectant le ou les plafonds (donc par exemple 300 000€ si vous achetez un bien à 400 000€).
Pour calculer le montant de la réduction d’impôts il faut appliquer au montant d’investissement un coefficient qui dépend de votre durée d’engagement sur le dispositif.
| Durée de la location | Taux applicable | Réduction totale max | Réduction annuelle max | |
|---|---|---|---|---|
| Engagement initial de 6 ans | Durée initiale de 6 ans | 12% | 36 000€ | 6000€ (2%/an) |
| Prolongation de 3 ans | 6% | 18 000€ | 6000€ (2%/an) | |
| Prolongation de 3 ans | 3% | 9000€ | 3000€ (1%/an) | |
| Engagement initial de 9 ans | Durée initiale de 9 ans | 18% | 54 000€ | 6000€ (2%/an) |
| Prolongation de 3 ans | 3% | 9000€ | 3000€ (1%/an) | |
Nous vous avons fourni dans le tableau précédant les valeurs équivalentes de réduction d’impôts si vous investissez 300 000€ (ou plus), si votre investissement est inférieur le coefficient qui s’applique au montant est le même mais la réduction diminuera en proportion.
Ainsi si vous investissez 150 000€ dans le logement au lieu de 300 000€, la réduction annuelle potentielle sur vos impôts passera de 6000€ par an à 3000€ par an.
Calibrez bien le montant investi en fonction de vos impôts (présentes et estimés), il ne servirait en effet à rien d’investir 300 000€ en Pinel si votre impôt est de 3000€ chaque année.
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Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel
Conditions sur le bien
Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien doit être :
- un logement neuf (ou équivalent consultez le site service public pour plus d’infos sur les définitions et les délais de travaux)
- situé dans une commune appartenant aux zones A, A bis ou B1 (consultez le simulateur de zonage du service public)
- à haute performance énergétique (RT 2012 ou BBC 2005 ou HPE rénovation)
Extinction progressive du Pinel à partir de 2023
Le dispositif Pinel a été prolongé en 2021 jusqu’à fin 2022. A partir de 2023 et jusqu’en 2024 les taux de réduction vont diminuer jusqu’à l’extinction du dispositif. Plus d’infos sur notre fiche Fin du Pinel : quelles alternatives après 2023 ?.
Conditions sur la location Pinel
Vous devez louer votre bien en résidence principale via un bail de location vide (source). La location en meublé n’est donc pas possible.
Pour être éligibles au dispositif vous devez par ailleurs respecter un plafond de loyer au m² qui varie en fonction des zones et qui est défini pour 2024 de la manière suivante (source BOFIP pour les valeurs à jour) :
| Zone | Plafond de loyer/m² |
|---|---|
| Zone A bis | 18,89€/m² |
| Zone A | 14,03€/m² |
| Zone B1 | 11,31€/m² |
| Zone B2 et C (sous conditions) | 9,83€/m² |
Source : site des impôts
Si vous louez donc un 50m² à Evry, vous vous trouvez en zone A et le loyer maximum possible sera donc de 701,50€.
Tout comme le plafond de 5500€/m², le calcul du loyer maximum implique de retenir une surface. Ce calcul peut s’avérer piégeux en fonction des définitions que vous retenez, nous vous donnons plus d’indications dans la partie suivante.
Conditions sur les locataires en Pinel
En plus de devoir respecter le plafond de loyer Pinel, vous devez également respecter un seuil maximum de revenus qui dépend de votre zone mais également de la composition du foyer locataire.
Pour définir le revenu du foyer vous devez vous fonder sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant l’année de signature du bail, donc si le bail est signé en 2018 il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2016 présenté sur l’avis d’impôts 2017.
Pour 2024 les plafonds sont définis de la manière suivante (source BOFIP pour les valeurs à jour) :
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 15 168 € | 13 886 € | 10 161 € | 9 142 € |
Possibilité de louer à un ascendant ou descendant
Le législateur a autorisé à partir de 2018 la location Pinel à un descendant ou ascendant hors du foyer fiscal, ce qui n’était pas possible précédemment (source).
Dernier point important : quelles ressources prendre en compte pour des colocataires en Pinel ? La question se pose naturellement et le site des impôts a donc précisé ce point important :
Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail, il importe en principe que chacune d’elles satisfasse, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionnées au III § 200 à 510.
Toutefois, les ressources des contribuables vivant en concubinage doivent être appréciées globalement. Il convient donc, pour l’appréciation des ressources d’un couple vivant en concubinage, de faire masse de l’ensemble des foyers fiscaux et de comparer le montant obtenu au plafond de ressources correspondant à la composition globale du groupe ainsi constitué.
Nous verrons dans la section suivante que cette définition dépendant du concubinage est en réalité un piège potentiel dans lequel de nombreux propriétaires tombent.
Les pièges d’une location en Pinel
Calcul de la surface Pinel
Comme nous l’avons vu sur les maxima qui s’appliquent au prix d’achat ou au loyer, la surface servant au calcul des ratios par m² n’est pas précisément définie. La surface doit en réalité intégrer les annexes du local principal, avec une pondération à appliquer sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule suivante.
La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (cf. IV-C-1-a § 330). Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cf. IV-C-1-b § 340). La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.
On parle donc de surface habitable et non pas de surface Carrez (consultez notre fiche sur la loi Carrez pour comprendre la différence). La définition n’est pas exactement la même, donc faites passer un professionnel pour la calculer en même temps que les diagnostics nécessaires en location.
Le lien que nous donnons sur le site des impôts définit précisément les annexes à prendre en compte, et notamment le plafond de 9m² à appliquer aux terrasses. Nous vous recommandons également la lecture de notre fiche dédiée au calcul de la surface en Pinel.
C’est donc un point important à prendre en compte car vous risqueriez de retenir une surface trop faible en oubliant les annexes, définissant ainsi un loyer maximum sous-évalué. Si vous dépassez le loyer théorique maximum, l’intégralité de votre avantage fiscal peut être remise en question.
Indexation du loyer Pinel
Si vous fixez le loyer au plafond maximum, vous allez peut être vous poser la question d’indexer ou non le loyer à la date d’anniversaire. Est-ce que vous prenez le risque de dépasser le plafond et de ne plus bénéficier de la réduction d’impôts ?
La réponse est évidemment non puisque les plafonds Pinel sont indexés selon l’indice IRL que vous allez utiliser pour augmenter son loyer. Vous serez donc toujours égal ou inférieur au plafond Pinel si vous utilisez le même indice IRL.
Gare au parking en Pinel
Comme nous l’avons vu précédemment la définition du loyer maximum à partir de la surface pondérée est cruciale.
Un piège classique est de rajouter un supplément pour le parking loué en annexe du bail d’habitation. Les surfaces de parking ne rentrent pas dans le calcul de la surface pondérée, donc vous n’allez pas pouvoir dépasser le plafond Pinel avec un supplément parking.
La solution est de signer un bail parking séparé, indépendant du bail d’habitation principal. Nous vous proposons un modèle de bail parking séparé qui répond aux exigences du Code Civil.
Attention l’administration fiscale accepte ce montage sous trois conditions (source) :
- vous ne devez pas lier les deux baux, c’est à dire que le locataire doit être libre de pouvoir résilier le parking en restant dans les lieux
- le locataire doit pouvoir accéder au parking séparément du local principal, donc en pratique vous devez être en mesure de le louer à quelqu’un d’autre
- le loyer du parking doit être raisonnable
Calcul du plafond de revenus pour un étudiant avec garant en Pinel
Si vous louez à un étudiant en prenant des garants, quels sont les revenus à considérer ? Celui de l’étudiant, des garants ou les deux cumulés ?
Les critères de prise en compte des ressources pour la loi Pinel sont longuement détaillés sur le site des impôts qui donne la réponse pour les enfants rattachés fiscalement au foyer de leurs parents :
Le conseil d’État a jugé dans le cadre de l’application de la réduction d’impôt au titre de l’investissement locatif codifiée sous l’article 199 decies B du CGI que lorsque le locataire est un enfant rattaché fiscalement au foyer fiscal de ses parents, les revenus à prendre en compte s’entendent des seuls revenus de ce locataire sans tenir compte de ceux des parents ou des autres membres du foyer fiscal (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n°295949).
Par extension les revenus des garants éventuels n’ont pas d’influence sur le plafond des ressources des locataires, vous devez considérer la somme des revenus des locataires.
Revenus des colocataires en concubinage en Pinel
Nous avons vu précédemment que les revenus des colocataires ayant des foyers fiscaux séparés doivent répondre chacun au plafond de ressources. Le problème est que les impôts ont précisé une exception : pour les colocataires en concubinage, c’est la somme de leurs revenus qui doit respecter les plafonds de ressources. Or le plafond de ressources d’un couple est inférieur à deux fois le plafond d’une personne seule.
Nous recommandons donc de considérer deux colocataires d’un studio ou d’un deux pièces comme étant concubins par défaut. Dans le cas d’une colocation avec plus d’une chambre, demandez aux colocataires un écrit attestant s’ils sont ou non en concubinage. Cela vous permettra de vous décharger de votre responsabilité en cas de contrôle fiscal; vous n’avez en effet pas le pouvoir de vérifier si les colocataires sont ou non en concubinage.
Enfin nous vous rappelons que si les locataires sont mariés ou pacsés la question ne pose pas, il faut les considérer comme un couple et sommer leurs revenus.
Une vacance locative mortelle en Pinel
Les différentes raisons de remise en cause de l’avantage Pinel sont listées sur la page des impôts au lien suivant.
Le risque principal de remise en cause de l’avantage est la vacance locative du logement sur une période supérieure à 12 mois à compter de la réception du congé du locataire précédent. Si le locataire vous prévient avec un préavis de 3 mois, standard en location vide, votre logement doit être reloué dans les 9 mois après son départ.
En plus de risquer une perte de revenus conséquente mettant à mal votre rendement locatif, il est donc primordial de choisir une zone avec un marché locatif tendu vous garantissant de louer votre logement avec une éventuelle décote.
Loi Pinel et assurance loyer impayé
Le dispositif Pinel n’est a priori pas remis en cause en cas d’impayés.
Pour préserver votre rendement locatif, notamment en cas d’acquisition via un crédit, nous vous recommandons fortement de passer par notre garantie loyer impayé.
Attention les critères sont assez stricts, il faut donc choisir une zone dynamique économiquement où il existe des locataires solvables.
Alternatives au Pinel
Comme nous venons de le voir le Pinel est un dispositif très contraint, sur la zone, le loyer et les ressources des locataires.
Par ailleurs les prix d’achat des logements éligibles au Pinel ont tendance à être gonflés, les promoteurs et les intermédiaires essayant de récupérer indirectement votre réduction des impôts. Le problème est tellement évident qu’une loi récente a plafonné la rémunération des intermédiaires qui vous proposent du Pinel…
Parmi l’éventail des dispositifs fiscaux disponibles (voir notre liste exhaustive), nous recommandons à nos clients qui utilisent notre assistant de gestion locative de regarder plutôt du côté des dispositifs peu ou pas contraints :
- en location vide le déficit foncier
- en location meublée le LMNP réel
Le LMNP réel a notre préférence si vous êtes ouvert à la location meublée. En effet l’avantage fiscal que vous en retirez est au moins équivalent au Pinel dans les zones tendues. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre fiche de comparaison entre le Pinel et le LMNP.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour,
J’ai une question concernant la fiscalité PINEL et le foyer fiscal.
Je suis frontalier. J’habite en France et je travaille au Luxembourg. Je suis pacsé depuis octobre 2021.
J’habite avec ma conjointe. Ma conjointe travaille en France.
Je paie mes impôts sur le revenu au Luxembourg et ma conjointe paie ses impôts sur le revenu en France.
J’ai quelques économies et j’envisage de faire un investissement locatif Pinel en France. Je ferai l’investissement locatif seul (j’envisage faire un apport seul et emprunter seul).
Ma question est la suivante : si je fais un investissement locatif « Pinel » seul, pouvons-nous bénéficier de la réduction d’impôt Pinel (car ma conjointe paie des impôts en France et nous sommes un foyer fiscal) ?
Merci d’avance,
Anton
Bonjour,
ma compagne et moi louons un apart sous loi pinel + une place de parking, nous avons 2 baux distincts. Au moment de vouloir résilier le parking ils refusent, car ils nous disent que les 2 baux sont liés par la BOI-IR-RICI-230-20-20. Mais vous dites que les 2 baux ne peuvent pas être liés, leur refus n’est donc pas justifié?
Bonjour, si le parking n’a pas été inclus dans le bail du logement alors ce dernier n’est effectivement pas soumis au dispositif Pinel. Vous êtes donc tout à fait dans votre droit de résilier le bail parking étant donné que c’est un bail indépendant du logement. Le propriétaire a probablement fait deux baux pour pouvoir maximiser le revenus sur l’appartement, sa réponse est donc étrange…
bonjour,
est-il possible (intéressant ? ) d’investir en Pinel pour 6 ans pour ensuite basculer en meublé ?
Merci
Bonjour,
Dans le cadre d’une location Pinel, pouvez-vous me confirmer que le salaire des locataires est à vérifier uniquement à l’entrée des lieux ou s’il doit être vérifié régulièrement (fréquence ?)
En vous remerciant.
Bonjour,
Oui c’est une vérification qui ne doit être faite qu’à l’entrée dans les lieux heureusement.
Bonjour,
Est ce que le calcul de loyer Pinel intègre les charges mensuels ?
Merci
Bonjour,
Non les plafonds sont définis pour le loyer hors les charges.
Bonjour,
Je viens de signer un bail pour un logement « loi Pinel ». Or, l’agence m’a également obligé de signer un bail « parking » afin que je puisse obtenir l’appartement, avec une clause d’indivisibilité des deux baux. Le prix de ce loyer supplémentaire est environ 2 fois plus chère que les loyers avoisinant (d’autant plus que je n’ai pas de voiture…)
Etant bénéficiaire de la loi Pinel, je trouve cela anormal car je ne peux bien évidemment pas dépasser le seuil de loyer fixé par la loi. Que dois-je faire et est-ce une injustice « légale » ?
En vous remerciant par avance
Bonjour, je vais récupérer mon investissement PINEL en B1 et je souhaiterais y mettre 2 personnes (2 foyers fiscaux) en Colocation. Quelle condition de ressources faut-il prendre? 2x le plafond de ressources pour 1 personnes 31198€ ou couple 41198€.
En vous remerciant,
Bonjour,
Selon le site des impôts, voici la réponse
« Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail, il importe en principe que chacune d’elles satisfasse, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionnées au III § 200 à 510.
Toutefois, les ressources des contribuables vivant en concubinage doivent être appréciées globalement. Il convient donc, pour l’appréciation des ressources d’un couple vivant en concubinage, de faire masse de l’ensemble des foyers fiscaux et de comparer le montant obtenu au plafond de ressources correspondant à la composition globale du groupe ainsi constitué. »
Source https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4913-PGP.html#4913-PGP_B._Ressources_a_prendre_en__26
Bonsoir,
J’ai fait un investissement en Pinel et je souhaiterai que le loyer soit révisé annuellement avec l’indice IRL tout en étant sur que le loyer ne dépasse pas le plafond Pinel réactualisé chaque année par l’administration.
Ai je le droit de minorer l’indexation du loyer dans ce cas ?
Faut-il l’indiquer sur le bail et comment ?
Merci d’avance pour vos précisions
Bonjour,
Oui a priori vous devez rester sous les plafonds qui potentiellement peuvent être indexés plus faiblement que l’IRL https://twitter.com/LaboImmo/status/1111222760364298243?s=20 Je pense que cela ne pose pas de problème d’indiquer au locataire que l’indexation sera minorée pour respecter le plafond Pinel.
Bonjour, je viens de vous payer 19.90€ pour un modèle de bail pré-rempli, il s’agit d’une maison en location sous la loi PINEL, et je m’aperçois que ce n’est pas stipulé dans le contrat. Or, il me semble que ça devrait l’être.
Pourriez-vous SVP me compléter le contrat en conséquence ? Merci.
Bonjour,
Il n’est pas nécessaire de préciser dans le bail les dispositifs fiscaux que le bailleur souhaitent utiliser.