Le dispositif Pinel concentrait l’immense majorité des investissements locatifs en défiscalisation. Même s’il nous semblait moins avantageux que d’autres dispositifs comme le LMNP, la réduction d’impôts immédiate qu’il permettait en faisait un dispositif de choix pour les investisseurs (et aussi pour les intermédiaires…).

La ministre du Logement a annoncé en 2021 que le Pinel sera progressivement débranché avec des taux de réduction d’impôts réduits pour les logements mis en location à partir de 2023.

Des exceptions sont prévues, que nous allons essayer d’analyser pour voir si elles restent intéressantes. Nous aborderons enfin les alternatives qui s’offrent à vous après 2023.

Fin progressive du Pinel

Pour l’intégralité de cet article, la source principale début 2023 est un communiqué de presse du Ministère du Logement, qui a été repris dans les médias par Emmanuelle Wargon. Il n’y a donc pas encore de décrets, mais les annonces sont assez claires.

Le dispositif Pinel va donc devenir de moins en moins intéressant à partir de 2023. On parle a priori de première mise en location pour la date de départ et non pas de livraison du logement neuf, mais à confirmer.

Voici l’évolution des taux :

Le Pinel classique va donc vraiment devenir moins intéressant dès 2023, surtout quand on le compare à d’autres dispositifs plus simples et moins contraignants comme le LMNP (voir notre fiche de comparaison Pinel LMNP).

La ministre du Logement a annoncé que certains critères pourront être remplis pour permettre de conserver l’avantage initial pendant la période 2023-2024. Voyons si ces critères ne dégradent pas trop la rentabilité de l’investissement.

Maintien pour les quartiers prioritaires et les logements Pinel +

Caractéristiques des logements Pinel +

Un rapport passionnant est sorti en 2021 et a alerté le monde de l’immobilier sur la dégradation de la qualité des logements neufs depuis 20 ans (voir le lien direct vers le rapport de Laurent Girometti – François Leclercq).

Contraints par une hausse des prix décorrélée du pouvoir d’achat des ménages et des investisseurs, les promoteurs ont dû arbitrer sur la qualité des logements livrés et on a notamment constaté :

• une réduction de la taille des logements et de la taille des pièces
• une baisse de la hauteur sous plafond et la luminosité
• la présence systématique de cuisine ouverte qui ne sont pas fermables
• l’absence de placards intégrés ou de cave
• la baisse de la part des logements traversants

Le ministère du logement a repris les préconisations de ce rapport et a défini des logements « Pinel plus » ou « Pinel + » qui conserveront leur avantage fiscal à taux plein et qui respecteront les critères suivants :

A priori ces conditions vont être cumulatives même si pour le moment rien n’est acté. A noter que les logements devront également respecter des conditions environnementales plus strictes que la RE2020 qui entre en vigueur début 2022.

Il est à craindre que ces contraintes enchérissent fortement le coût de construction des logements et donc leur prix de vente, notamment dans les zones tendues. Il est n’est par contre pas certain que cette hausse du coût d’achat soit répercutable dans les loyers, d’une part car les loyers sont plafonnés en Pinel et qu’a priori une nouvelle grille Pinel + n’est pas à l’ordre du jour; d’autre part car les locataires vont avoir du mal à valoriser 100% de la hausse de la qualité du logement.

En effet il est toujours compliqué de demander une hausse de prix à un client en lui expliquant que le loyer précédent était proposé pour un produit de mauvaise qualité… On peut craindre qu’à loyer constant, la hausse du coût de construction dépasse largement les 1,5%-3% supplémentaires reportables en réduction d’impôts.

Selon nous le Pinel + ne va pas être intéressant sauf pour les investisseurs qui veulent absolument investir sur des critères de développement durable, ou pour les investisseurs qui veulent défiscaliser coûte que coûte et qui vont se laisser convaincre par des intermédiaires peu scrupuleux.

Pinel dans les quartiers prioritaires de la ville

La ministre a également annoncé que les taux de réduction seront conservés pour les logements neufs construits dans les quartiers prioritaires de la ville, dont vous trouverez la liste au lien suivant.

La localisation est spécifique et plus fine que le niveau communal : quartier des Agnettes à Gennevilliers, les Beaudottes à Aulnay ou même en zone détendue le quartier des Favignolles à Romorantin.

L’intention du gouvernement est louable mais on a du mal à comprendre la stratégie d’ensemble : ces zones ont-elles réellement un déficit de logements neufs ? Est-ce vraiment la bonne zone pour flécher l’épargne des français ?

Pour l’investisseur ces quartiers sont risqués au cours de l’investissement avec plus de difficultés pour trouver des locataires solvables, plus de risques d’impayés, de vacance locative, de squats ou de dégradations. Par ailleurs nous recommandons toujours aux investisseurs d’être en mesure d’occuper un jour les logements qu’ils achètent, et il est malheureusement peu probable qu’un investisseur Pinel veuille habiter en quartier prioritaire de la ville.

Enfin comme le fait remarquer Stéphane Desquartiers dans la vidéo ci-dessous, la valeur de revente est aléatoire, car dans ces zones le surcoût de construction du neuf est difficilement valorisable par rapport au parc ancien beaucoup moins cher (le prix moyen à Romorantin est de 1500€/m2, soit moins que le coût de construction).

Alternatives au Pinel après 2023

Vous l’avez compris le Pinel ne nous semble plus attractif après 2023, même si vous arrivez à investir en Pinel + ou en quartier prioritaire de la ville.

En attendant que le gouvernement annonce le remplacement du Pinel (l’annonce va dépendre de la nouvelle majorité après les élections), penchons-nous sur les alternatives qui s’offrent à vous. Deux dispositifs doivent retenir votre attention.

Si vous souhaitez conserver des logements loués vides, avec une réduction d’impôts immédiate, regardez du côté du déficit foncier. Nous avons écrit une fiche complète sur le sujet du déficit foncier, l’idée est grosso modo de trouver des logements avec beaucoup de travaux, de créer du déficit qui va se reporter sur vos revenus du travail, réduisant ainsi votre base imposable et donc vos impôts.

Si vous ne souhaitez pas chercher des biens à rénover et vous occupez de la rénovation, plusieurs SCPI proposent des portefeuilles constitués de logements en déficit foncier qui vous permettent indirectement de bénéficier de la réduction d’impôts.

Autre solution, qui a notre faveur mais qui nécessite de gérer des locations meublées : le LMNP au régime réel. Nous avons également fait une fiche complète sur le sujet du LMNP, l’idée générale est que vous allez pouvoir (quasi) annuler vos impôts sur les loyers perçus, et vous constituer ainsi plus rapidement un patrimoine immobilier.

Le dispositif n’a quasiment aucune contrainte mais il faut vouloir être patient car pas de réduction d’impôts immédiate, simplement un patrimoine qui se rembourse plus vite si vous achetez à crédit.