La location saisonnière a explosé depuis 10 ans avec l’essor de plateformes comme Airbnb ou Booking. En parallèle le statut LMNP a séduit de plus en plus de bailleurs notamment via son régime réel hyper avantageux. Pour plus de détails consultez notre fiche LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement.
Contrairement à la réglementation sur la location saisonnière qui se complexifie de plus en plus, la fiscalité de la location saisonnière est assez simple, et se rapproche beaucoup de celle de la location meublée longue durée, avec notamment la possibilité d’opter pour le régime LMNP réel.
Des légères différences sont néanmoins à relever, nous allons essayer de vous les expliquer de la manière la plus simple possible.
SOMMAIRE
LMNP possible en location saisonnière Airbnb
Le LMNP réel est un régime fiscal accessible quel que soit le type de location que vous réalisez : meublée longue durée, logement de fonction, bail mobilité mais aussi location saisonnière.
Vous pouvez donc bénéficier des avantages du LMNP réel, notamment l’amortissement comptable qui vient diminuer votre base de loyers imposables, jusqu’à l’annuler dans certains cas. Vous pouvez faire une simulation avec les données de votre bien sur notre simulateur LMNP.
Le fonctionnement en location saisonnière LMNP est le même qu’avec une location meublée longue durée; au lieu de fournir les quittances mensuelles vous fournissez au comptable qui gérera votre LMNP les relevés de nuitée des différentes plateformes.
Charges et amortissements proratisées
Le LMNP en location saisonnière a néanmoins l’inconvénient de ne considérer les charges et amortissements qu’au prorata des jours où le logement a été proposé à la location (qu’il ait ou non été loué). Le régime est donc beaucoup moins intéressant si vous ne pouvez le proposer à la location que 120 jours par an en résidence principale par exemple.
Le régime réel est à privilégier par rapport au forfait du micro-BIC où vous déclarez 50% des revenus encaissés, si vous encaissez moins de 77 700€ par an. L’arbitrage est moins évident si votre activité de location saisonnière se fait via un établissement classé meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes.
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Nouveaux seuils pour le micro-BIC en 2024
De nouveaux seuils ont été votés pour le micro-BIC en location saisonnière en 2024. Vous trouvez plus d’informations sur notre fiche LMNP : les 2 changements en 2024 (+1 à venir) avec notamment une mise à jour sur la réintégration des amortissements. Voici un tableau résumé :
| Avant | Après | |||
|---|---|---|---|---|
| Seuil | Abattement | Seuil micro-BIC | Abattement micro-BIC | |
| Meublé de tourisme non classé |
77 700 | 50% | 15 000 | 30% |
| Meublé de tourisme classé zone tendue |
188 700 | 77% | 188 700 | 30% |
| Meublé de tourisme classé zone non tendue |
188 700 | 77% | 188 700 | 51%* |
| Meublé longue durée | 77 700 | 50% | 77 700 | 50% |
| Meublé à la chambre | 188 700 | 77% | 188 700 | 77% |
(*) uniquement si l’ensemble de vos revenus meublés sont inférieurs à 15000€, sinon 30%.
A noter que ces changements de seuil et d’abattement pour le micro-bic en location saisonnière ont été temporairement reportés en 2025. Vous avez donc un moratoire en 2024 pour vos revenus 2023, qui vous permet toujours d’utiliser les anciens seuils.
Pour confirmer par vous-même, vous pouvez consulter la page des impôts.
Intérêt du classement en LMNP saisonnier
De manière facultative vous pouvez demander le classement en meublé de tourisme du logement que vous louez en intégralité. Plus de détails sur cette procédure de classement sur le site du gouvernement.
Nous sommes assez circonspects de l’utilité de ce classement par étoiles à l’heure d’Airbnb et Booking, mais il est certain que cette démarche vous ouvre une option micro-BIC plus intéressante en zone détendue.
Attention aux cotisations sociales en LMNP saisonnier
Lorsque vous louez en location saisonnière, il faut idéalement faire attention de ne pas tomber dans le piège de l’affiliation à l’URSSAF (sauf cas particuliers où vous ne cotisez pas par ailleurs à la sécu à la retraite, par exemple en étant expatrié).
L’affiliation aux cotisations sociales est obligatoire si vous dépassez 23000€ de revenus de location saisonnière et ce même si vos revenus d’activité sont supérieurs aux revenus de location saisonnière. Il ne s’agit donc pas d’un seuil spécifique au passage en LMP, mais bien à une condition spécifique à la location saisonnière. Plus d’infos sur notre fiche Location meublée et cotisations sociales (LMNP & LMP).
Exonération d’imposition sur les locations saisonnières
Deux cas sont possibles pour être exonéré d’impositions sur les bénéfices de sa location saisonnière (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux CSG/CRDS à 17,2%) :
- faibles revenus locatifs : si vos recettes encaissées (pas votre bénéfice) sont inférieures à 760€/an
- chambre chez l’habitant: si vous louez une chambre chez vous, pour un locataire dont c’est la résidence principale ou un travailleur saisonnier, et que le loyer est inférieur à certains seuils. Plus d’infos sur notre fiche Chambre chez l’habitant : mode d’emploi et modèle de bail
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Bonjour,
Une question sur le passage : « L’affiliation aux cotisations sociales est obligatoire si vous dépassez 23000€ de revenus de location saisonnière »
On ne prend en compte que les revenus de location saisonnière ? Et non les revenus d’une location a l’année ? Exemple d’un appartement loué a un étudiant 10 mois et 2 mois de location saisonnière.
Merci
Bonjour,
Très bonne question, je n’ai pas la réponse malheureusement je vous invite à contacter un comptable pour en discuter.
vous indiquez que les amortissements ne sont déductibles qu’au prorata du nombre de nuité ?
Avez-vous la source légale ou doctrinale fixant cette règle ?
A mon sens, sur une activité saisonnière (par exemple un studio à la montagne), les loyers important en haute saison servent à financer les périodes creuses (dont l’amortissement).
Merci pour votre retour
Bonjour,
Après vérification auprès de notre comptable partenaire, l’amortissement est au prorata des jours où le logement a été proposé à la location, qu’il ait ou non été loué. Donc a priori si vous le proposez toute l’année vous pouvez amortir à taux plein. Ce n’est pas le cas par exemple quand la location saisonnière est limitée à 120 jours comme à Paris.
Bonjour,
Je serais très intéressé par une source permettant de vérifier que l’amortissement peut se faire au prorata des nuits proposées (au lieu des nuits réellement louée). Est-ce que votre comptable peut indiquer une source confirmant cette nuance ?
Bien cordialement,
Bonjour,
Je n’ai pas la source mais je vous laisse prévoir un rdv téléphonique gratuit pour qu’il vous la donne éventuellement.