Fondations, le podcast qui déconstruit l’immobilier
Interviews par Mathieu Chantalat co-fondateur de Smartloc (www.smartloc.fr/)

—–

Présentation

Nous recevons aujourd’hui Etienne de la Serre, fondateur de La Gestion en Ligne (lagestionenligne.fr/)pour discuter gestion locative.

Nous allons balayer dans cet épisode les points suivants :

1. les différentes tâches à réaliser en gestion locative
2. les options de délégation possibles en fonction de votre situation
3. nous terminerons sur des conseils pratiques de gestion locative

Voici les principaux liens pour aller plus loin sur le sujet de la gestion locative.

• Gestion locative en ligne par Smartloc
• Comparatif des tarifs de gestion locative
• Résilier son mandat de gestion locative

Bonne écoute !

—–

Music : Night Owl by Broke For Free

Transcript de l’entretien

Mathieu Chantalat: [00:00:01] Bienvenue sur Fondations, le podcast qui déconstruit l’immobilier, hébergé par Smartloc.fr Sur ce deuxième épisode, nous allons parler gestion locative et essayer de comprendre avec Etienne de La Serre, fondateur de la gestion en ligne, s’il est vraiment nécessaire de passer par un administrateur de biens quand on souhaite faire un investissement locatif.

[00:00:24] Merci pour votre écoute. Nous allons essayer d’améliorer le son sur ce deuxième épisode et encore désolé pour la qualité du premier .

[00:00:41] Bonjour Etienne, merci de nous recevoir dans les bureaux de La Gestion en Ligne. Etienne de la serre vous êtes fondateur la Gestion en Ligne, une société que vous avez créée il y a 10 ans. J’ai regardé sur votre profil avant de venir.

[00:00:54] Est ce que vous pouvez nous présenter rapidement ce que fait la Gestion en Ligne?

Etienne de la Serre: [00:00:56] Alors oui bien sûr avec plaisir. La Gestion en Ligne au départ l’idée vient de mon passé d’administrateur de biens. Je voyais bien qu’il y a une solution pour les propriétaires pour gérer leurs biens qui est de prendre un administrateur de biens ou sinon ils devaient se débrouiller un peu tout seul dans le maquis juridique et dans toutes les difficultés qu’ils peuvent connaître. Donc l’idée c’était de créer une société qui puisse offrir aux propriétaires un service qui est payé juste au coût de ce service. Et puis ensuite une assistance pour gérer leurs biens. Le service qu’on fournit, c’est tout ce qui est administratif juridique et comptable et le propriétaire reste en charge et garde la main sur tout ce qui est l’entretien de son bien, la maintenance, les éventuels contacts avec ses locataires sur les pannes etc. C’est un mix entre une gestion totale ou le fait de se débrouiller tout seul.

Mathieu Chantalat: [00:02:10] Dans cet épisode nous allons voir quelles sont les missions de gestionnaire ou les missions que doit réaliser le propriétaire pour sa gestion active. On va essayer de comprendre quelles sont les solutions disponibles et ce qui est intéressant c’est que vous avez lancé ce concept là mais je crois qu’avant vous étiez aussi administrateur de biens classiques.

Etienne de la Serre: [00:02:24] Oui absolument.

Mathieu Chantalat: [00:02:25] Vous avez donc la vision objective des deux solutions possibles quand on est bailleur et qu’on veut confier sa gestion.

Etienne de la Serre: [00:02:35] Absolument, je suis administrateur de biens depuis 20 ans avec une activité très axée sur le logement donc c’est un domaine que je connais bien. La mission d’un administrateur de biens c’est bien sûr la première mission. Elle est comptable.

[00:02:49] C’est l’encaissement de reversement du loyer car c’est une mission qui en tant que telle quand tout va bien est extrêmement simple, encaisser décaisser il n’y a rien de plus simple.

[00:03:01] D’où parfois l’incompréhension des propriétaires quand ils payent des honoraires assez élevés et qu’ils ont la sensation que la tâche se limite à cette opération.

[00:03:17] Après il peut y avoir des tas de problèmes qui sont le contentieux le juridique; le contentieux bien sûr c ‘est les contentieux des loyers impayés tout le suivi des loyers impayés des procédures comment faire etc. S’il y a une assurance loyers impayés, comment la mettre en oeuvre, comment ne pas perdre la garantie, comment être indemnisé; alors après il y a aussi des contentieux qui sont plus complexes du style problèmes de voisinage du style contestation du locataire de l’état du logement des choses comme ça, ça ça fait partie de la gestion locative. Et puis il y a la gestion technique.

Mathieu Chantalat: [00:03:53] Ok donc les 3 parties, on a dit encaissement, contentieux juridique et gestion technique.

Etienne de la Serre: [00:03:58] Absolument.

Mathieu Chantalat: [00:03:59] Gestion technique, typiquement c’est le chauffe ballon qui tombe en panne le locataire qui appelle et qui a plus d’eau chaude.

Etienne de la Serre: [00:04:05] Alors c’est ça, c’est le sinistre dégât des eaux. C’est les travaux entre deux locations, c’est tout ce qui nécessite de faire une intervention technique c’est à dire l’entreprise plomberie électricité peinture etc. dans le logement.

Mathieu Chantalat: [00:04:19] Sur ces trois parties là, vous êtes, pour les gens qui nous écoutent, un bailleur, vous venez d’acheter un logement en investissement locatif, ces trois parties là c’est quoi le temps en ordre de grandeur que ça va leur prendre sur l’année ?

Etienne de la Serre: [00:04:42] Ca prend ça prend ça prend, c’est difficile de donner ça en heure mais ça prend très peu de temps. En fait la règle c’est quand tout se passe bien, la gestion c’est rien.

Mathieu Chantalat: [00:04:58] Par contre si ça se passe mal dans 1% des cas, une relance et un contentieux sur une charge ça peut prendre plusieurs heures par mois.

Etienne de la Serre: [00:05:08] Alors c’est plus que 1% des cas.

[00:05:10] En fait les relances c’est quand même, nous on le constate, c’est entre 5% et 6% des locataires qu’il faut relancer tous les mois pour suivre l’encaissement des loyers; après le véritable contentieux financier c’est entre 1% et 1,5%, c’est vrai que ce n’est pas fréquent mais quand ça survient ça prend très vite de l’ampleur.

[00:05:36] La gestion technique, c’est pareil à partir du moment où plus le bien est en bon état, plus le locataire est choisi soigneusement et plus l’entretien du bien est fait régulièrement, moins il y a de travail à faire, moins il y en d’imprévus.

Mathieu Chantalat: [00:05:53] Mais l’ordre de grandeur moi je le vois sur le logement où je suis propriétaire, il y a toujours une fois par an un problème en moyenne, de l’interrupteur ou le chauffe ballon qui ne marche plus.

Etienne de la Serre: [00:06:09] Ah oui une fois par an quand tout se passe bien une fois par an c’est à peu près la norme il se passe toujours quelque chose en réalité.

[00:06:18] Parce que si il se passait jamais rien il n’aurait pas d’administrateur de biens.

Mathieu Chantalat: [00:06:22] Après on va voir les solutions qui sont disponibles. Moi ma théorie c’est que les gens justement ils se projettent sur des choses compliquées à faire.

[00:06:32] En réalité dans la majeure partie des cas il n’y a pas grand chose à faire sauf dans le cas où ça se passe mal et alors là il y a énormément de choses à faire. J’ai l’impression que les gens prennent quasiment une assurance opérationnelle.

Etienne de la Serre: [00:06:47] C’est exactement ça. C’est à dire que la gestion locative c’est une tâche qui est une tâche effective comptable qui est l’encaissement du loyer, la mise à jour du loyer, la régularisation des charges, le document fiscal pour la déclaration des impôts. C’est une tâche, c’est une vraie tâche; et tout le reste en fait c’est de l’assurance. En fait le bailleur paye un administrateur de biens en supplément de cette tâche comptable, pour le cas où il se passerait quelque chose avec une idée en tête : tout ce qu’il a payé pour rien va lui servir à couvrir les frais qui vont survenir quand il se passe quelque chose, quelle que soit la gravité de ce qui se passe.

Mathieu Chantalat: [00:07:31] D’où l’importance au moment où il y a des problèmes que le gestionnaire fasse correctement son travail puisque c’est là où on l’attend.

Etienne de la Serre: [00:07:37] Exactement, à la gestion en ligne on constate qu’on facture cette tâche administrative et comptable 1,95% donc c’est très très nettement, c’est à peu près un quart des honoraires classiques. Et quand on a des prospects au téléphone on leur dit « oui mais vous gardez le contrôle de la gestion technique et des gens nous disent ah ben oui mais moi je suis chez XY, en fait c’est déjà le cas. »

Mathieu Chantalat: [00:08:10] Donc là c’est la deuxième partie que je voulais aborder c’est une fois qu’on a identifié ce qu’il y avait à faire. J’ai un camarade qui vient d’acheter un logement et me dit : Est ce que je prends un gestionnaire? Derrière le terme gestionnaire, administrateur de biens, agence qui fait de la gestion il y a plein de missions qui sont quasiment à la carte. Donc si on résume il y a Foncia qui s’occupe de tout (Foncia ou les gestionnaires classiques), il y a des solutions en ligne comme la gestion en ligne (je pense que vous avez des concurrents sur Internet) mais en gros vous laissez la gestion technique au propriétaire – alors vous me dites que dans le premier cas il y a aussi des administrateurs de biens qui s’en occupent pas et de facto les propriétaires – et après il y a le propriétaire qui s’occupe de tout tout seul.

[00:08:57] On propose des outils sur Smartloc mais l’idée c’est lui qui gère tout seul son logement.

Etienne de la Serre: [00:09:06] Si on commence par le dernier point la gestion tout seul. Beaucoup de gens gèrent tout seul, près de la moitié des propriétaires bailleurs, c’est ce qu’on dit et en fait pourquoi, parce que dans leur perception des choses c’est pas compliqué, c’est très simple tout va bien etc. Alors en fait c’est une solution qui est réservée à des gens qui 1) ont un minimum de compétence et 2) ont le goût. Le minimum de compétence c’est que l’environnement juridique est mouvant : la loi Alur, on va avoir la loi Elan, ça bouge tout le temps, l’encadrement des loyers a été en place il a été supprimé, on leur annonce qu’il va rentrer par la fenêtre. Donc tout ça tout ça il faut le suivre en fait. Donc c’est quand même un minimum d’investissement personnel pour suivre l’évolution des choses et être en phase avec la réglementation.

Mathieu Chantalat: [00:10:09] Mais il faut qu’ils prennent le temps de comprendre et ça demande de lire ce qui est marqué sur le site, de prendre le temps de comprendre comment faire un bail de location via un outil automatique. Il faut quand même prendre du temps.

Etienne de la Serre: [00:10:27] Sur Smartloc ou sur d’autres fournisseurs il y a la possibilité d’éditer un bail, il faut encore que le propriétaire comprenne de quoi il s’agit. Voilà donc ça nécessite à la fois encore une fois un peu de compétences et beaucoup de goût.

Mathieu Chantalat: [00:10:51] Voilà sur les tarifs là c’est intéressant. Les propriétaires confondent grosso modo trois prestations qui vont payer quand ils vont chez un gestionnaire classique : la recherche du locataire qui donne lieu à des honoraires à la transaction qui sont de l’ordre d’un mois de loyer, maintenant ils sont cadrés donc ça dépend de la zone mais disons que le propriétaire va payer un mois de loyer à chaque locataire qui est rentré pour visite établissement du bail vérification du dossier état des lieux.

[00:11:24] Cette partie là je ne rentre pas trop dans les détails mais c’est souvent possible de la prendre de manière séparée de la gestion locative en cours de bail qui elle est facturée entre 5% et 7%.

Etienne de la Serre: [00:11:43] Le mandat de gestion d’un gestionnaire locatif ressemble parfois à un contrat d’assurance vie.

Mathieu Chantalat: [00:11:58] 5 à 7% dans la gestion en cours de bail et éventuellement en complément une garantie loyer impayé qui est de l’ordre de 3%.

Etienne de la Serre: [00:12:04] C’est ça.

Mathieu Chantalat: [00:12:05] Là on parle vraiment du 5 à 7%. Je donne mon bien à un gestionnaire et c’est un peu les propriétaires qui veulent faire ça « non mais je ne veux pas m’en occuper ».

[00:12:21] Est-ce que c’est ça simplement le choix entre un gestionnaire à 5 ou 7% et les solutions comme la gestion en ligne, vous êtes à 1,95%.

Etienne de la Serre: [00:12:35] Quand quelqu’un prend un gestionnaire global, d’abord il paye évidemment le prix de la prestation et la prestation en principe consiste pour le gestionnaire à se substituer en totalité au propriétaire. Alors ça a plusieurs désavantages évidemment. L’avantage c’est que le propriétaire attend son loyer. C’est tout l’art rien à faire. Il a en principe rien à faire.

[00:12:58] Ca a aussi des inconvénients. Le premier inconvénient c’est qu’on ne voit pas bien ce qui se passe parce que la communication externe n’est pas le point fort des administrateurs de biens.

[00:13:07] Le deuxième inconvénient c’est que le propriétaire peut avoir une sensation de perte de contrôle de son bien parce que il peut découvrir sur son compte rendu de gestion, qui est le document comptable qui lui est remis régulièrement à chaque période mensuelle ou trimestrielle, il peut découvrir que le chauffage a été changé et qu’on lui débite 800 euros là dessus; quand il le découvre c’est fini. C’est fait c’est payé c’est terminé.

Mathieu Chantalat: [00:13:37] C’est que vous faisiez sur votre activité de gestion classique

[00:13:42] C’est ce qu’on faisait, pas sur la maintenance quotidienne non mais sur les choses un peu plus importantes oui bien sûr.

[00:13:52] Alors après ça dépend de la relation entre le gestionnaire et son propriétaire.

[00:13:57] Mais il y a ce risque en fait à un moment donné, le propriétaire peut dire « attendez vous ne manquez pas d’air, vous avez changé le tableau électrique je vous avais rien demandé ». C’est pareil sur le choix des locataires. C’est exactement la même chanson. En fait le propriétaire ne signe pas le bail ne fait pas l’état des lieux et ne voit pas son locataire. L’avantage c’est qu’il n’entend jamais parler le propriétaire, le locataire n’a même pas le téléphone du propriétaire. L’inconvénient c’est qu’il est obligé de se reposer de faire une confiance presque aveugle à son gestionnaire, presque aveugle parce qu’il peut aussi s’intéresser poser des questions.

Mathieu Chantalat: [00:14:30] Voilà donc l’avantage de passer éventuellement par une solution intermédiaire de gestion en ligne, c’est une économie parce qu’ à un loyer de 700 euros si on a 5 ou 7% d’honoraires de gestion alors ça va faire 50 euros par mois; sur une solution de gestion en ligne vous êtes plutôt du coup à 15 ou 20 euros.

Etienne de la Serre: [00:14:50] Oui c’est ça. Les honoraires moyens c’est 16 euros TTC à peu près.

Mathieu Chantalat: [00:14:54] D’accord. En fait une économie de 30 euros vous reprenez le contrôle sur la gestion sur place et par contre vous avez une délégation de toute la comptabilité l’administratif ce qui pourrait poser problème en terme financier ou juridique.

Etienne de la Serre: [00:15:09] Exactement du point de vue du propriétaire en fait au départ je me suis dit comment ça se fait qu’il y ait la moitié des gens qui gèrent tout seul. Et la première réponse c’est parce que c’est trop cher. Deuxième réponse c’est parce que c’est je comprends rien. Et puis la troisième elle est mauvaise c’est parce que je fais des choses pas bien et je veux me débrouiller tout seul.

Mathieu Chantalat: [00:15:32] Ce qui n’est pas possible avec un gestionnaire.

Etienne de la Serre: [00:15:33] Ben en principe non. En principe puisque le gestionnaire est professionnel donc en principe il est tenu de respecter la réglementation. Donc sur ces deux premiers points le coût on répond à cette problématique de coût d’une part et sur le deuxième point on répond par ricochet c’est à dire que le propriétaire sait ce qui se passe puisqu’il conserve la maîtrise de la partie gestion gestion technique.

[00:16:02] Donc la voie que j’ai mise en place est une voie qui consiste à dire OK vous n’êtes pas tout seul puisque on est là au téléphone par mail pour vous répondre; on a des propriétaires qui nous appellent, j’ai un dégât des eaux, je ne comprends rien qu’est ce que je dois faire.

[00:16:21] Ou le locataire me dit je voudrais une prise supplémentaire qui doit payer etc. On est là pour répondre à ça. Mais le propriétaire garde la maîtrise toujours. Par contre sur toute la partie financière, le propriétaire en gros ne parle pas d’argent avec son locataire.

Mathieu Chantalat: [00:16:39] Une fois qu’on a vu ces trois options possibles, administrateur de biens à 7%, gestion financière et juridique pour 2% et se débrouiller tout seul avec des outils en ligne pour un peu moins, moi j’ai des camarades qui me posent des questions et en fonction des cas je trouve que c’est pas les mêmes recommandations c’est à dire que le cas classique c’est des camarades qui achètent à Bordeaux à Marseille en Pinel qui ont pas le temps, ils sont débrouillards techniquement et ils pourraient le faire, le bail la gestion technique etc. mais en fait ils ont peur d’être à distance et de pas arriver à gérer le remplacement d’un chauffe-ballon.

[00:17:23] Il y en a d’autres qui ont plus de temps, d’autres qui maîtrisent pas les outils, d’autres qui juridiquement comprennent rien.

[00:17:30] C’est quoi vos recommandations sur ces trois solutions en fonction du profil de propriétaire ?

Etienne de la Serre: [00:17:35] La première constatation c’est qu’il n’y a pas une solution unique si il y a plusieurs solutions c’est parce qu’il y a plusieurs besoins. La deuxième chose à dire c’est qu’il faut fixer ses objectifs d’abord : quels sont les besoins, qu’est ce qu’on veut ? Si on veut une gestion complète mais qu’on ne veut pas payer il va faloir faire un choix à un moment donné, on ne peut pas avoir une gestion complète efficace et payer de 2%, ça n’existe pas en tout cas ça ne peut pas être pérenne, ça ne marche pas. Si on veut ne rien payer du tout il n’y a pas 36 solutions il faut se débrouiller avec Internet donc la première chose à faire c’est définir quelles prestations on veut et combien on veut payer.

Mathieu Chantalat: [00:18:16] Mes camarades ils savent pas ce qu’ils veulent et ils ont des questions pratiques du type est ce que je peux gérer un remplacement de chauffe ballon à Marseille à distance sans y aller.

Etienne de la Serre: [00:18:27] Alors oui bien sûr.

Mathieu Chantalat: [00:18:28] Ca déjà pour plein de gens qui prennent un gestionnaire classique, ce n’est pas du tout une évidence.

Etienne de la Serre: [00:18:34] Non je sais bien mais la réponse est oui bien sûr dans la mesure où quand même dans 90 % des cas le propriétaire a un rapport qui est convenable et correct avec son locataire. Si tout le monde est correct il n’y a pas de problème. Le locataire appelle dit « Voilà j’ai plus d’eau chaude qu’est ce que je fais ». Et le propriétaire « écoutez appelez un plombier, faites venir un plombier, faites faire un devis, faites moi suivre le devis ». Et puis il n’est pas du tout obligé d’être présent.

Mathieu Chantalat: [00:19:03] D’ailleurs c’est ce que fait le gestionnaire à Marseille en général, il ne se déplace pas forcément.

Etienne de la Serre: [00:19:07] Il y a des administrateurs de biens qui gèrent des biens en dehors de leur zone géographique. Ils procèdent exactement comme ça, sans que le propriétaire en ait une conscience forcément complète.

Mathieu Chantalat: [00:19:18] Un dégât des eaux avec un rendez vous d’expertises, est-ce que c’est possible de le gérer à distance ?

Etienne de la Serre: [00:19:23] Un dégât des eaux avec une expertise, oui bien sûr que c’est possible de gérer à distance de la même manière, sur le dégât des eaux je serais un peu plus dubitatif sur le dégât des eaux.

[00:19:38] Parfois les dégâts des eaux sont complexes ça peut venir de l’immeuble voisin du dessus du dessous d’un côté etc. Il peut y avoir de multiples personnes en relation donc ça peut nécessiter, lorsque au cours de la procédure ça peut durer de six mois à un an deux ans, il peut se présenter quand il y a une expertise à laquelle il faut être, à ce moment là il faut y aller. Mais s’il y a un déplacement surtout dans des immeubles neufs tous les 5 ans c’est le bout du monde quoi.

Mathieu Chantalat: [00:20:14] En plus bien avoir conscience que lors de la prestation de recherche locataire, vous pouvez la donner à une agence qui en gros sera à vos yeux sur place si entre deux locataires il y a quelque chose à changer…

Etienne de la Serre: [00:20:27] Alors effectivement dans le mandat de gestion locative, vous avez dit que le sujet n’était pas vraiment la location mais juste ce point là, dans le mandat de gestion locative est inclus la location. Qu’est ce que fait un administrateur de biens qui a qui est à Paris et qui a un bien en gestion à Marseille ? Il cherche une agence qui va faire visiter et qui va etc etc.

[00:20:49] Le propriétaire de la même manière peut sous traiter ou faire traiter en direct avec une agence immobilière la location de son bien. Voilà le rôle de l’agence qui loue le bien là c’est de faire les frais d’une sortie du locataire précédent, d’avertir le propriétaire s’il y a des travaux à réaliser, de l’épauler dans ses travaux, de choisir de l’épauler dans le choix de l’entreprise la réalisation des travaux etc. de gérer quel est le bon prix pour louer et de mettre en location, de faire rentrer locataire.

[00:21:17] Et une fois qu’il a fait tout ça normalement il envoie au propriétaire, avec sa facture, un beau dossier tout ficelé avec le bail, le dossier de solvabilité etc etc.

Mathieu Chantalat: [00:21:26] Et c’est là où la gestion en ligne où le propriétaire en direct peut prendre le relais et pas forcément obligé de partir sur un mandat de gestion locative.

Etienne de la Serre: [00:21:34] Absolument absolument.

Mathieu Chantalat: [00:21:38] En plus les professionnels ils ne vont pas vous dire que c’est possible de séparer parce que la gestion est plus rentable pour eux que la recherche de locataire.

Etienne de la Serre: [00:21:47] Absolument. Donc en fait c’est vrai que c’est pas très habituel pour un administrateur de biens d’avoir un propriétaire qui fait ses locations avec un tiers mais c’est archi possible. Et nous on a beaucoup de propriétaires dans tous les coins de la France qui donne un mandat de location à une agence immobilière, on peut les aider à trouver une agence et donc à ce moment ils ne se déplacent pas du tout en fait.

Mathieu Chantalat: [00:22:16] Ok donc ça c’est clair. On a vu ce qu’il fallait faire en gestion locative.

[00:22:21] Comment on pouvait déléguer à un professionnel ou éventuellement gérer tout seul.

[00:22:27] Pour conclure ça m’intéresse d’avoir un peu vos conseils. Alors on va faire ça de manière assez synthétique. Mais comme je sais que vous avez quand même une grosse expérience en gestion locative et que des propriétaires qui ont actuellement des logements en location nous écoutent. Je voulais qu’on termine sur ce que seraient vos trois points d’optimisation en gestion locative pour gérer correctement son bien qui permettent d’optimiser le rendement.

Etienne de la Serre: [00:23:01] En fait une location qui marche bien c’est quoi, moi je compare ça souvent à un trépied et un trépied pour qu’il tienne debout faut que les trois pieds soient équilibrés les uns avec les autres et cohérents les uns avec les autres. Le premier pied c’est le montant du loyer qui doit être cohérent avec le marché. Le deuxième pied c’est l’état du logement qui doit être cohérent avec le marché et avec le montant du loyer et le troisième pied c’est le locataire qui doit être cohérent avec l’appartement et son loyer.

Mathieu Chantalat: [00:23:33] Je partageais les deux premiers points mais le troisième est intéressant.

Etienne de la Serre: [00:23:35] Voilà donc en fait tout ça c’est juste du bon sens. Beaucoup beaucoup beaucoup de bon sens.

[00:23:42] Plus le loyer est élevé plus la rentabilité faciale augmente mais plus la difficulté de louer augmente.

Mathieu Chantalat: [00:23:50] Plus le loyer est élevé par rapport au marché.

Etienne de la Serre: [00:23:53] Par rapport au marché absolument; plus la difficulté de trouver un locataire augmente, plus elle augmente plus on a tendance à prendre quelqu’un qu’on n’a pas vraiment complètement choisi et moins on le choisit plus on a de risques d’avoir des problèmes. De plus, plus le loyer est supérieur au marché, plus j’allais dire plus le locataire restera moins longtemps. La rotation va augmenter d’une manière considérable. Or les coûts sont au moment de la rotation.

Mathieu Chantalat: [00:24:25] Et en plus à la rotation comme votre loyer est trop cher vous avez de la vacance puisque vous perdez à mois à chaque fois un mois à trouver un locataire qui va vous faire un impayé.

Etienne de la Serre: [00:24:33] Absolument

Mathieu Chantalat: [00:24:35] Moi c’est ce que je dis à chaque fois c’est le locataire qui a prévu de pas payer, le loyer il s’en fiche, même 2 deux fois trop cher de toute façon il a prévu de pas payer.

Mathieu Chantalat: [00:24:43] Je me suis amusé à faire un petit un petit calcul rapide sur quelqu’un qui entretient son bien avec quelqu’un qui veut serrer les coûts au maximum. J’ai considéré que l’entretien quand il achète un appartement il fait 1000 euros de travaux au mètre carré pour avoir un appartement qui soit rénové ou bien rénové. D’accord et qu’ensuite il fait 1000 euros de travaux d’entretien par an en moyenne pour maintenir son bien et que ces travaux de fond sont valables pendant 30 ans (l’électricité la plomberie etc). Et parallèlement je me suis amusé à pour le même appartement sans travaux de fond, le gars il fait 5000 euros de travaux dans son appartement tous les dix ans donc il fait juste les dépannages urgents. J’ai considéré que ce gars là il le louait un peu moins cher son appartement forcément parce qu’il y un peu pourri au départ donc il lui loue un peu moins cher. Finalement la rentabilité faciale, si on considère que les travaux sont amortis annuellement, elle est presque équivalente.

Mathieu Chantalat: [00:26:19] Donc en fait vous rattrapez sur le loyer le bon état initial et l’entretien un peu plus élevé. Mais vous allez voir des problèmes dans le deuxième cas.

Etienne de la Serre: [00:26:26] Par contre effectivement dans le deuxième cas si on veut revendre on vendra moins bien. Ce raisonnement là n’est pas valable dans les zones complètement détendue de loyer car dès c’est le locataire qui a la main sur le choix du logement, un logement en mauvais état il le prendra pas. Troisièmement vous avez une rotation de locataires qui va augmenter. Quatrièmement vous allez avoir des qualités de dossiers locataires qui vont baisser. Cinquièmement vous allez avoir une vacance locative qui va augmenter. Sixièmement vous allez avoir un risque de conflit qui va augmenter.

[00:26:59] Donc en réalité facilement c’est presque pareil en réalité ce n’est pas du tout pareil. En réalité on a tout intérêt à entretenir son bien en cohérence avec son marché local. Ca ne sert à rien de mettre, si on caricature, des robinets en or dans un studio ou dans le 20ème arrondissement de Paris c’est totalement inutile. Mais inversement si on met une baignoire sabot avec un rideau de douche dans un appartement des beaux quartiers de Paris ça ne va pas coller non plus; il faut que tout soit cohérent.

Mathieu Chantalat: [00:27:36] Ok ça c’est intéressant. Le le locataire cohérent ce que vous entendez par là avec le logement ?

Etienne de la Serre: [00:27:42] Locataire cohérent avec le logement c’est par exemple louer un studio à quelqu’un qui présente une fiche de salaire de10.000 euros par mois on peut se poser des questions.

Mathieu Chantalat: [00:27:52] D’accord, l’optimisation que j’adore donner à mes camarades c’est la colocation parce que c’est des gens qui sont prêts à payer plus cher. Le marché est ultra tendu notamment à Paris. Il y a plein d’optimisations fiscales possibles. Et quand vous dites cohérent faut que le logement s’y prête par exemple et que la copropriété ne soit pas des voisins procéduriers qui n’aiment pas le bruit.

Etienne de la Serre: [00:28:14] Absolument. La colocation c’est pas forcément du bruit mais c’est forcément des appartements qui vieillissent un peu plus vite. Par contre on le rattrape dans la rentabilité effectivement, puisque beaucoup de propriétaires sont réticents à la colocation pour des raisons de nuisances etc. Donc on le rattrape un peu dans le prix.

[00:28:31] Juste un point c’est que pour faire de la colocation tout seul sans professionnels, faut être vraiment averti pas parce qu’il y a des règles très particulières en matière de cautionnement personnel, en matière de changement de colocataires, en matière de baux en matière.

Mathieu Chantalat: [00:28:48] On en a quelques uns sur Smartloc, effectivement ils sont très contents d’avoir des outils en ligne mais ils sont assez éveillés comme limite des spécialistes, ils s’y connaissent autant que moi quand ils posent des questions.

Etienne de la Serre: [00:28:58] Obligatoirement après il y a des optimisations qu’on peut faire dans certaines conditions, on peut louer en colocation colocation non solidaire avec des gens même avec des baux individuels par chambre mais il y a des conditions très très spécifiques.

[00:29:17] Et c’est Important toujours de rester dans le cadre de la réglementation parce que lorsqu’il y a un conflit avec le locataire forcément à ce moment là si les contrats ne sont pas bons, les cautions sont pas bonnes…. juridiquement on va faire une généralité qui supporte plein d’exceptions mais quand même le propriétaire est supposé possédant donc fort et le locataire non possédant parce qu’il n’a pas les moyens donc faible.

[00:29:56] Donc le juge a tendance à privilégier le locataire, c’est pour ça qu’il faut être très très très j’allais dire impitoyable très sérieux dans la rédaction de ces contrats et la gestion de ces contrats.

[00:30:09] Sachant qu’il y a une règle qui est très très claire c’est que dans des zones tendues comme à Paris tant que votre locataire tant que le propriétaire a un locataire qui son bail qui n’est pas dans les lieux c’est lui qui commande, qui va dire je veux une caution je veux si je veux ça etc. dans les limites de la réglementation bien sûr. Le jour où le locataire est en place le rapport de force s’inverse complètement.

Mathieu Chantalat: [00:30:37] C’est ce qu’on leur dit à chaque fois : attention à la remise de clés, vous n’êtes plus chez vous. C’est le moment crucial où il faut tout avoir fait avant parce que vous n’avez la main.

Etienne de la Serre: [00:30:47] Donc si on a loué et qu’on n’a pas été l’attestation d’assurances, c’est trop tard.

Mathieu Chantalat: [00:30:50] Ça sera le mot de la fin. Merci étienne. Où est ce qu’on peut retrouver votre actualité?

Etienne de la Serre: [00:30:59] Alors on trouve notre offre sur notre site www.lagestionenligne.fr sur lequel vous avez une base d’articles documentaires qui permet de trouver un certain nombre d’informations qui peuvent être utiles pour les propriétaires bailleurs et l’ensemble de nos offres la gestion l’assurance loyers impayés et bien sûr la recherche locataires .

[00:31:21] L’assurance loyer impayé avec une particularité c’est qu’on a un module qui permet, en fait l’assurance loyers impayés permet aux propriétaires d’être couverts mais pas tout de suite, on a un module qui permet de dire au propriétaire vous serez payé vous de tout votre loyer le 15 de chaque mois quoiqu’il arrive.

[00:31:39] Et puis il y a un module de recherche locataire qui est un peu à l’image de ce qu’on fait sur la gestion c’est à dire qu’on épaule le propriétaire dans la recherche de son locataire et le propriétaire garde la visite de ses visites et de son locataire au final.

Mathieu Chantalat: [00:31:53] La gestion en ligne.

Etienne de la Serre: [00:31:55] Merci.

Mathieu Chantalat: [00:31:56] Merci beaucoup étienne.