Louer son logement implique de ne pas pouvoir le récupérer facilement.

Voici résumé en une phrase le principal problème de la location en résidence principale en France.

Cette difficulté à récupérer son logement loué explique également le boom des locations saisonnières et autres baux société depuis 10 ans, qui eux ne sont pas aussi protecteurs du locataire.

Qu’il s’agisse d’un congé donné pour vendre ou habiter le logement, d’une séparation de concubins ou encore d’une résiliation judiciaire pour manquements au bail, le locataire est protégé car considéré comme chez lui dans votre logement.

Dans ce guide nous allons vous résumer les textes qui protègent le locataire, puis nous vous détaillerons les principaux enjeux lors de la fin d’un bail, avant vous expliquer les méthodes de résiliation judiciaire.

La fin du bail est le dernier thème abordé dans notre série de guides sur la location mais c’est un des plus importants; il vous permettra en effet de comprendre le rapport de force qui s’installe entre le locataire et le propriétaire en cas de conflits ou d’impayés.

Quelle durée pour le bail de location ?

Pour commencer évoquons les deux paramètres essentiels lors de la signature d’un bail : la durée et les conditions de congé.

On parle de congé comme la faculté du propriétaire (ou du locataire) a demandé la fin du bail dans des conditions fixées par le bail ou plus souvent par la loi.

Pour les baux en résidence principale c’est deux paramètres diffèrent en fonction du type de location, vide ou meublée ainsi que du type de bailleur. Vous trouverez un résumé ci-dessous et plus de détails sur notre article concernant la durée du bail de location qui traite aussi des exceptions, notamment du bail étudiant.

Par bailleur société dans le tableau, on entend une société qui n’est pas une SCI familiale. Si le logement est loué par une SCI familiale, le bail est de 3 ans comme pour un bailleur particulier.

Comme vous le voyez il est impossible pour un propriétaire de récupérer son logement en cours de bail, il doit absolument attendre la date d’anniversaire et surtout donner congé au locataire en respectant le préavis minimum.

Quand et pourquoi donner congé au locataire ?

Cette étape du congé par le bailleur recèle de nombreux pièges que nous avons détaillés dans notre article sur le congé du propriétaire.

Nous aidons notamment les clients qui utilisent notre assistant de gestion locative en leur rappelant les dates limites et en leur fournissant tous les modèles de courrier pour donner congé dans les formes.

Le principal piège, après le respect du préavis, est de motiver correctement son congé. En effet seules trois raisons sont possibles pour résilier un bail à son anniversaire et refuser la reconduction tacite pour la même durée :

• vendre le logement
• l’occuper ou y loger un proche
• manquements aux obligations du bail par le locataire

Nous rentrons plus en détail sur chaque motif dans notre article sur le congé du propriétaire.

Il n’est donc pas possible de donner congé pour résilier le bail et en signer un nouveau avec un loyer plus élevé (avec le même locataire ou un autre) de la même manière qu’il n’est pas possible d’augmenter librement le loyer au renouvellement du bail.

Les modalités de congé usuelles sont donc clairement en défaveur du propriétaire, car rappelons que le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment, sans motif, en respectant un préavis qui est bien plus court que celui du propriétaire (plus de détails sur notre fiche sur le congé du locataire).

Nous allons voir dans les prochaines parties que ce n’est pas la seule inégalité bailleur-locataire quand il s’agit de la fin du bail.

Mes locataires se séparent, comment faire ?

Lorsque vous louez un logement à deux personnes, qu’elles soient en couple ou colocataire, vous prenez le risque que les titulaires du bail se séparent et que l’un des deux quitte le logement.

Contrairement à une idée parfois répandue, le locataire restant a tout à fait le droit de demeurer dans le logement, qu’il soit ou non en mesure de payer le loyer. Par ailleurs la solidarité du locataire partant, qui vous a donné un congé à son nom seul, s’éteint 6 mois après son départ.

Cette limitation de la solidarité, votée par la loi ALUR en 2014 (avant elle était illimitée), rend la gestion des colocations complexes puisqu’elle introduit un risque de voir 4 colocataires sur 5 partir et laisser seul dans le logement un colocataire insolvable. Pour plus de détails sur ce point technique consultez notre fiche sur le départ d’un colocataire.

Le divorce ou la séparation de locataires mariés ou pacsés sont un peu moins risqués dans la mesure où ils ont plus de chances de rester ensemble que des colocataires, et que leur solidarité se poursuit jusqu’au moment du divorce. Pour en savoir plus sur ce point technique consultez notre fiche sur le divorce des locataires.

En résumé vous n’êtes pas en mesure de résilier le bail si les colocataires ou les membres d’un couple se séparent, alors que chaque colocataire est libre de partir avec un risque réduit de solidarité.

Nous allons voir que les situations de résiliation à la main du propriétaire, hors congé donné à l’anniversaire du bail, sont très limitées et fastidieuses.

Peut-on résilier un bail pour manquement ?

Il existe deux manières de faire partir le locataire en cours de bail, en utilisant à chaque fois des manquements graves à ses obligations contractuelles.

La première méthode est d’utiliser la clause résolutoire du bail. C’est une clause essentielle, insérée automatiquement dans notre bail numérique, obligatoire pour l’assurance loyer impayé, et qui permet de faire constater automatiquement la résiliation du bail en cas de :

• impayés sur le loyer ou le dépôt de garantie, partiel ou total
• troubles de voisinages
• absence d’assurance habitation

Ce sont les trois seuls motifs pour résilier automatiquement le bail. Néanmoins si le locataire décide de ne pas partir, la procédure reste longue est complexe, même avec un bail résilié automatiquement. Vous trouverez plus de détails sur ce sujet grâce à notre fiche sur la procédure d’expulsion.

Si le locataire commet un manquement grave aux obligations du bail, qui ne fait cependant pas partie des 3 motifs précédents, il est possible de demander au juge la résiliation judiciaire du bail.

C’est au juge d’apprécier si la faute est assez lourde. Cette procédure est donc un peu plus longue mais elle peut donner de bons résultats dans des situations de conflits (voir l’exemple ci-dessous de résiliation récent pour un trafiquant de drogue dans un hlm).

Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre fiche sur la résiliation judiciaire du bail.

Vous l’aurez compris le propriétaire ne peut mettre fin au bail que pour des raisons graves, et la procédure reste complexe et longue si le locataire refuse de partir. Il faut cependant noter que certains locataires acceptent les demandes de résiliation des propriétaires et partent d’eux-mêmes sans assignation devant le tribunal.

Comment faire une retenue sur le dépôt de garantie ?

La gestion du dépôt de garantie est une des seules négociations où le propriétaire a un avantage par rapport au locataire, puisqu’il détient le dépôt de garantie du locataire. Certains députés ont d’ailleurs proposé récemment de confier ces dépôts de garantie à un tiers de confiance, sans succès pour le moment.

Lors de la fin du bail, le calcul des éventuelles retenues suite aux dégradations du locataire est une étape importante et assez technique. Nous accompagnons les clients qui utilisent notre assistant de gestion locative lors de cette étape. Vous trouverez plus de détails sur ce sujet sur la fiche concernant le dépôt de garantie.

Une des notions fondamentales pour calculer les retenues sur le dépôt de garantie est la vétusté. Si un locataire dégrade des peintures, la retenue ne va pas être la même s’il est resté 2 ans ou 15 ans. S’il est resté 15 ans on peut considérer que les peintures étaient arrivées au bout de leur durée de vie normale, et que c’est donc au propriétaire de repeindre. S’il est resté 2 ans, la faute incombe clairement au locataire.

Pour quantifier cette vétusté ou usure normale, nous avons défini une grille avec un coefficient annuel. Par exemple la peinture a une durée de vie de 8 ans donc un coefficient de vétusté annuel de 14%. Cela veut dire que si le locataire reste deux ans et dégrade complètement une peinture neuve, il ne sera responsable que de 100 – 14 X 2 = 72% des réparations.

Nous fournissons un modèle de calcul complet via notre assistant de gestion locative. Vous trouverez plus de détail sur ce sujet sur notre fiche sur la grille de vétusté.