Nous avons réalisé une fiche complète sur la loi Carrez qui définit notamment les surfaces qui peuvent être affichées lors d’une vente. La hauteur sous plafond est le critère important, car toutes les surfaces inférieures à 1m80 ne seront pas prises en compte dans la surface Carrez.

Attention par hauteur sous plafond il faut déduire les surfaces de plancher au-dessus desquels se trouvent un obstacle à moins d’1m80, y compris une poutre ou un faux plafond par exemple.

Pour les pièces mansardées vous pouvez retenir la surface au sol au-dessus de laquelle vous avez plus d’1m80 et exclure le reste de la pièce.

Une fois la règle de la loi Carrez rappelée, vous vous demandez peut-être quelles sont les hauteurs sous plafond standards d’un logement d’habitation. Plusieurs seuils sont à considérer.

Le seuil minimal pour un logement décent est de 2m20, en dessous vous ne pourrez donc pas louer le logement. Source Décret n°87-149 du 6 mars 1987. Ce n’est évidemment pas un standard acceptable, la bonne référence minimum est selon nous les 2m50 utilisés par les promoteurs pour la construction de logements neufs.

Il faut bien comprendre que ces 2m50 des logements neufs ont été choisis pour avantager les constructeurs; une hauteur sous plafond faible augmente le nombre d’étages que vous pouvez créer pour une hauteur maximale d’immeuble donnée (fixée par le Plan Local d’Urbanisme), et par ailleurs cela réduit vos coûts de construction par logement vendu. Avec la fin du Pinel, des nouveaux critères de confort ont été demandés aux promoteurs de logements neufs pour bénéficier d’une extension du dispositif (voir notre fiche Fin du Pinel : quelles alternatives après 2023 ?).

Ces critères Pinel + ne contiennent pas de seuil sur la hauteur sous plafond, mais le rapport ayant servi de base à cette nouvelle réglementation Pinel + avait clairement mis sur la table une hauteur sous plafond idéal de 2m70. Plusieurs avantages à augmenter cette hauteur sous plafond :

• une sensation de volume plus importante, notamment avec l’augmentation de la taille moyenne des occupants
• une meilleure ventilation nocturne notamment en période de fortes chaleurs
• la possibilité d’aménager plus facilement les pièces, notamment avec des mezzanines ou des lits superposés

2m70 semble donc être un bon standard, qui se rapproche des normes de construction d’autres pays comme l’Italie ou la Suisse.

Si vous achetez un logement ancien, il est possible que les plafonds soient plus hauts. Entre 3m et 3m70 vous avez un haut plafond qui vous permettra d’avoir une grande sensation de volume, à condition de privilégier des pièces avec une surface importante. Si vous avez des pièces de moins de 15m2 et des plafonds de 3m50 ou plus, nous vous recommandons de fusionner deux pièces, ou d’aménager la petite pièce avec des rangements en hauteur ou un lit superposé pour enfants.

Au-delà de 3m70 vous avez une hauteur sous-plafond exceptionnelle, qui vous permettrait notamment de créer des mezzanines sans détruire de la surface Carrez : en effet 2 planchers à 1m80 de hauteur sous plafond nécessitent au moins 3m70 de hauteur totale une fois déduit l’épaisseur des menuiseries.

Lors de vos visites nous vous recommandons de vous munir d’un télémètre laser pour confirmer la hauteur sous plafond. Ne vous fiez pas à ce qui est indiqué par l’agence ou le propriétaire, car contrairement à la surface Carrez, la hauteur sous plafond n’est pas une mesure opposable…

En général la hauteur sous plafond est toujours un point positif, sauf éventuellement dans les zones à climat très froid en hiver. Vous auriez alors probablement du mal à chauffer le volume d’air conséquent d’un salon ayant 4m de hauteur sous plafond.