L’indexation est une étape cruciale de la gestion locative. De nombreux propriétaires oublient (ou n’osent pas) augmenter leur loyer chaque année, alors que l’absence d’indexation représente une perte sèche qui va se cumuler avec le temps.

Nous allons vous rappeler les principes de calcul de l’indexation, les étapes pour indexer et les détails qui permettent de simplifier cette étape.

Rappel du fonctionnement de l’indexation du loyer

Le principe est simple, chaque année à une date donnée, vous augmentez le loyer en proportion de l’évolution d’un indice, l’IRL.

L’évolution à prendre en compte est celle entre l’indice ayant servi de référence lors de la signature du bail (souvent le dernier indice connu), et le dernier indice connu à la date de révision. Cette indexation est censée permettre au loyer de suivre l’évolution des prix pendant la durée du bail, c’est-à-dire ajuster le loyer sur l’inflation.

En d’autres mots si l’inflation donc les prix à la consommation augmentent de 2% une année et que vous n’indexez pas votre loyer, vous allez perdre 2% dans le nouveau référentiel de prix. C’est pour cela qu’il est important de ne pas oublier d’indexer, ou de ne pas avoir peur de le faire, comme quasiment la moitié des bailleurs indépendants (source notre étude Smartloc sur l’indexation perdue). Pour ces bailleurs particuliers notre assistant de gestion locative est la bonne solution car il va vous indexer automatiquement l’indexation chaque année.

Calcul de l’augmentation du loyer

Le calcul de l’augmentation de loyer se fait en prenant l’ancien loyer en le multipliant par l’indice IRL du trimestre en cours et en le divisant par l’indice IRL du trimestre de l’année précédente.

Pour obtenir la valeur de l’indice pour votre indexation et calculer le nouveau loyer, rendez-vous directement sur notre simulateur de calcul de la révision du loyer :

Indice IRL et calcul de la révision de loyer

Les nouveaux indices sont publiés en général aux alentours du 15ième jour du premier mois suivant chaque trimestre plein (le 15 avril pour le 1er trimestre).

Modèle de courrier pour application de l’indexation

Une fois le montant du loyer indexé calculé, il vous suffit de prévenir le locataire par courrier ou mail pour lui permettre d’ajuster ses paiements futurs.

Le courrier à envoyer doit rappeler les modalités de calcul, ainsi que la date d’application de l’indexation, éventuellement au prorata (voir le paragraphe suivant sur la date d’indexation).

Pour accéder au modèle de courrier d’indexation (+ une bibliothèque de plus de 20 documents) et bénéficier d’une indexation automatique du loyer, vous pouvez activer notre service de gestion locative en ligne :

Bien définir la date de révision du loyer

En pratique si vous ne définissez pas de date de révision, c’est à la date d’anniversaire du bail que vous pourrez faire la révision. Cette date a néanmoins deux inconvénients :

• elle vous oblige à indexer au milieu du mois et donc à calculer un prorata peu lisible pour le locataire
• le nouvel indice du trimestre étant publié en milieu de mois vous risquez de rater la publication de la dernière valeur, et donc devoir attendre un an pour récupérer l’augmentation du trimestre en cours.

Via notre module de rédaction automatique du contrat de location, nous vous proposons de fixer la date de révision au 1er jour du mois suivant la date d’anniversaire. Vous pouvez donc appliquer de manière lisible l’augmentation sur un mois plein, et surtout ne pas perdre de l’argent en gagnant quelques jours précieux pour récupérer le dernier indice le cas échéant.

Si vous souhaitez recevoir des alertes pour les dates d’anniversaire d’indexation, vous pouvez également souscrire à notre offre de gestion locative pour 4,90€/mois.

L’indexation ne s’applique qu’au loyer, et au forfait de charges le cas échéant, pas à la provision de charges (sur le choix entre le forfait ou la provision de charges).

Que faire en cas de retard sur l’indexation ?

Depuis la loi ALUR de 2014 vous ne pouvez plus appliquer rétroactivement l’indexation du loyer. Il est donc primordial d’y penser à temps car la perte potentielle est importante, comme nous allons le voir dans les deux cas suivants.

Retard de moins de 12 mois

Vous aviez indexé le loyer en mars 2020, et vous avez oublié de le faire en mars 2021. Pour corriger le tir, vous pouvez toujours indexer comme si vous l’aviez fait en mars 2021, donc en comparant les indices 4T2019 et 4T2020, la date d’indexation pour la suite sera bien enregistrée à mars 2021 (donc il faudra indexer en mars 2022 la prochaine fois).

Par contre le nouveau loyer ne sera pas applicable rétroactivement en mars 2021, donc si nous sommes en juin 2021, le nouveau loyer ne sera applicable qu’à partir de juillet 2021.

Retard de plus de 12 mois

Imaginez maintenant que la dernière indexation date de mars 2017, et qu’en juillet 2021 vous souhaitez réviser le loyer. Vous avez laissé passé les indexations de mars 2018, mars 2019 et mars 2020 de plus de 12 mois elles sont donc perdues, comme le précise bien la loi de 89 :

Vous ne pourrez donc indexer qu’à partir de l’évolution sur 12 mois du dernier indice publié, donc si vous êtes en juin 2021 en prenant le 1T2021 comparé au 1T2020.

Sur notre assistant de gestion locative nous recommandons à nos clients de fixer une nouvelle date de référence d’indexation à la date de régularisation, donc dans notre exemple au 1er juillet (en abandonnant donc l’ancienne date d’indexation à mars).

Dernière astuce, si vous avez oublié d’indexer le loyer pendant une longue période, il peut être préférable en zone tendue d’attendre que le locataire parte pour rattraper les indexations oubliées et donc perdues sur le locataire suivant. Plus d’infos sur notre fiche concernant l’augmentation du loyer entre deux locataires.