Rappel du contexte réglementaire

L’obligation d’installer des dispositifs d’individualisation des frais de chauffage date déjà de 2015 mais a récemment été mise à jour par l’article 71 de la loi ELAN. Vous trouverez un exposé détaillé de la réglementation sur la page du Ministère de l’Ecologie.

En résumé la réglementation oblige les copropriétés équipées de dispositif de production de chauffage et/ou d’eau chaude, ainsi que de climatisation, à individualiser les consommations de chaque logement de la copropriété. Ces copropriétés refacturent actuellement les frais selon la surface de chaque logement, donc sans prendre en compte les consommations réelles. Que vous chauffiez à 24 degrés votre logement fenêtre ouverte en prenant un bain tous les soirs, ou que vous soyez absent du logement pendant tout l’hiver, vous paierez la même chose !

Cette obligation a donc pour objectif principal de diminuer la consommation énergétique de la copropriété, en permettant à chaque propriétaire de baisser sa facture énergétique individuelle. Les actions principales à mener qui pourraient être mesurées par une facture individuelle seraient :

• baisser la température du logement pour diminuer la consommation énergétique
• réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant de diminuer la consommation énergétique pour une température donnée

Si les frais de chauffage ne sont pas individualisés, l’occupant n’a aucun intérêt financier à baisser les températures de ses radiateurs ou à arrêter de prendre des bains. De la même manière, le propriétaire n’a aucun intérêt à installer des doubles vitrages, s’il ne peut pas in fine amortir les travaux via une baisse de ses factures énergétiques.

La réglementation prévoit plusieurs exceptions à cette obligation d’individualisation, qui sont décrites dans l’arrêté de 2012 mis à jour en 2019. Ces exceptions sont grosso modo de trois sortes :

1. boucle de chauffage non indépendante pour chaque logement ET impossibilité de mesurer la chaleur des éléments de chauffe
2. consommation moyenne de la copropriété inférieure à 80kWh/m2/an pour le chauffage et le refroidissement
3. individualisation des frais de chauffage non rentables

Pour le point 2, la consommation moyenne de chauffage en France semble être de 110kWh/m2/an selon le site Heero, le seuil de 80 est donc accessible pour des copropriétés récentes bien isolées. Le critère BBC par exemple prévoit une consommation primaire maximum de 50kWh/m2/an.

Pour le point 3, les critères pour justifier du caractère non rentable de l’individualisation ne sont pas précisés. Néanmoins l’ADEME indique que l’individualisation permet en moyenne d’économiser 15% de la consommation d’un immeuble chauffé en collectif. Cela revient grosso modo à 15kWh/m2/an, soit 15mWh pour un logement de 100m2 sur une année. Le tarif réglementé du gaz en septembre 2022 est aux alentours de 120€/mWh avec un énorme bouclier fiscal, il faudrait donc que l’individualisation des frais de chauffage vous coûte plus de 1000€/an. Il est peu probable dans ces conditions que l’installation des répartiteurs ne soit pas rentable, sauf à contester l’économie de 15% mise en avant par l’ADEME.

Solutions techniques possibles pour individualiser les consommations énergétiques en copropriété

Grosso modo deux solutions techniques sont disponibles pour individualiser les frais de chauffage en copropriété :

1. les compteurs d’énergie thermique : ils mesurent concrètement la quantité de chaleur qui est dissipée dans votre logement en mesurant à l’entrée puis à la sortie la température d’eau chaude de votre boucle individuelle ainsi que son débit
2. les répartiteurs des frais de chauffage : ils mesurent la température de vos radiateurs et la température du logement, puis estiment à partir de ces données et des paramètres de votre logement les calories diffusées

Pour une explication technique du fonctionnement de chaque dispositif, vous pouvez vous reporter à la fiche technique de CEGIBAT.

La première solution des compteurs d’énergie thermique est évidemment celle à privilégier dans la mesure où elle permet une mesure exacte de l’énergie utilisée par chaque logement. Le compteur d’énergie thermique est également une solution technique plus simple qui ne nécessite pas de prendre un abonnement parfois opaque auprès d’un prestataire extérieur, comme pour les répartiteurs de frais de chauffage.

Ces compteurs thermiques ne sont malheureusement techniquement possibles que dans les immeubles avec un système de distribution horizontale, c’est à dire une boucle de chauffage indépendante pour chaque logement. Dans 85% des copropriétés en France (source ARC), les distributions de chauffage sont verticales, c’est à dire que plusieurs colonnes montantes passent dans chaque logement et relient verticalement les radiateurs de plusieurs logements. Il n’est alors pas possible d’installer des compteurs thermiques, et c’est là où la solution des répartiteurs de frais de chauffage est à privilégier.

Les répartiteurs de chauffage ont néanmoins mauvaise presse, plusieurs associations de copropriétaires leur reprochent d’être inefficaces pour mesurer les consommations réelles, opaques dans leur fonctionnement qui est géré par le prestataire, et coûteux dans l’abonnement qui doit être payé audit prestataire. C’est ce qui explique en partie pourquoi 70% des copropriétés en 2022 n’ont pas encore réalisé les travaux d’individualisation.

Conséquences de l’absence d’individualisation

Des sanctions sont prévues en cas de non-respect de l’obligation d’individualisation, elles sont de 1500€/an et par logement mais comme d’habitude en France, le non-respect de la loi n’est pas réellement sanctionné et nous n’avons pas trouvé dans nos recherches d’exemples de copropriétés pénalisées. Rien d’étonnant néanmoins quand nous venons de voir que l’exception de non rentabilité n’est pas définie précisément dans les textes.

Les pouvoirs publics disposent néanmoins d’un gros levier fin 2022 pour contraindre les copropriétés récalcitrantes : le bouclier tarifaire sur les prix du gaz. Le tarif réglementé est à 120€/mWh en octobre 2022, alors que les prix de marché sont plutôt aux alentours de 300-400€/mWh. Il était aux alentours de 80€/mWh en 2019.

Or le gouvernement semble considérer que les copropriétés n’ayant pas d’individualisation des frais de chauffage ne sont pas des particuliers, et ne peuvent donc pas bénéficier du bouclier tarifaire. A la clef une facture qui ne va pas prendre 50% mais potentiellement 300-400% par rapport à 2019.

Le gouvernement est en train de réfléchir fin septembre 2022 à intégrer ces copropriétés dans le dispositif, néanmoins rien n’est certain pour le moment d’après cet article de BFM Business.

Dernier risque potentiel pour les bailleurs en copropriété avec chauffage collectif au gaz. La réforme du DPE en 2021 pénalise fortement ce type d’énergie, et risque de faire basculer votre logement en location sur des scores DPE plus faibles, voire en passoire thermique. Or dans le même temps la réglementation sur la location des passoires thermiques s’est durcie, avec des interdictions de louer qui vont graduellement monter en puissance. Plus d’infos sur notre fiche Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions.

Si vous devez changer les fenêtres simple vitrage de votre logement loué pour remonter le score DPE et sortir du statut de passoire thermique, vous allez être fortement pénalisé en tant que bailleur si vous ne pouvez pas individualiser les frais de chauffage facturés au locataire. Nous allons en effet voir que ces frais de chauffage sont inclus dans les charges refacturables au locataire et qu’une surconsommation énergétique peut faire fuir les candidats ou vous contraindre à baisser votre loyer.

Refacturation des frais de chauffage au locataire

Le locataire paie chaque mois deux composantes : le loyer et les charges. Lors de la recherche d’un nouveau logement les locataires raisonnent bien souvent en loyer charges comprises. Et même s’ils prennent conscience a posteriori que le chauffage est inclus dans le prix annoncé, un loyer charges comprises hors marché à cause des frais de chauffage exorbitants peut faire fuir les candidats potentiels.

Si vous êtes à la recherche d’un nouveau candidat, attention à bien réévaluer la provision pour charges, et à l’augmenter pour prendre en compte l’augmentation à venir des frais de chauffage collectif. Vous risqueriez sinon de vous retrouver avec un contentieux en cours de bail lors de la régularisation, voire une baisse de loyer si le locataire arrive à démontrer une sous-estimation de la provision pour charges.

Pour les locataires en place, la régularisation des charges 2023 suite à l’hiver 2022 va probablement poser problème si les frais de chauffage augmentent de 50%. On parle de plusieurs centaines d’euros par mois, qui sont payés par le propriétaire puis refacturés au locataire.

Si vous voyez passer en tant que propriétaire une augmentation des frais de chauffage, dans vos appels de charges ou dans les communications du syndic, n’attendez pas la régularisation pour prévenir le locataire, a fortiori si les frais de chauffage sont individualisés. Cela permettra au locataire d’avoir conscience de l’augmentation qui lui sera refacturée, et de faire un effort sur sa consommation.

Lors de la régularisation, si un montant important est demandé au locataire en plus de ses provisions versées au cours de l’année, nous vous recommandons de bien justifier les dépenses, et surtout de prévoir un échéancier potentiel de règlement avec le locataire. Il est par exemple possible de l’étaler sur 12 mois en rajoutant une ligne supplémentaire sur chaque échéance mensuelle.