La loi ALUR impose depuis un modèle type de bail de location qui a l’immense avantage de limiter le nombre de clauses abusives qui se retrouvaient souvent dans les différents modèles utilisés par les gestionnaires immobiliers et parfois par les propriétaires.
Nous profitons de cette initiative pour faire le point sur les clauses abusives les plus courantes que nous retrouvons dans les contrats de location rédigés sur notre module en ligne (en pratique nous proposons au bailleur d’insérer des clauses libres s’il le souhaite).
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Clauses interdites réputées non écrites
Il s’agit des clauses interdites expressément par la loi (article 4 de la loi de 89); elles sont réputées non écrites donc le locataire peut automatiquement les ignorer sans démarches nécessaires.
Ces clauses réputées non écrites s’appliquent aux baux signés après le 27 mars 2014.
1.Clause pénale impossibilité de facturer des pénalités
C’est la clause abusive que nous voyons le plus, elle vient souvent en complément de la clause résolutoire en cas d’impayés : il n’est pas possible de facturer des frais de pénalités en cas de non-respect des obligations contractuelles, et notamment en cas de retard de paiement ou d’impayés de loyer.
Cette clause était autorisée à une période mais ne l’est plus, ce qui explique que nous la voyons encore passer dans de nombreux baux où la clause résolutoire a été copiée-collée.
Exemple « En cas de non paiement d’un loyer, ce dernier sera automatiquement majoré de 20%. »
2.Résiliation du bail élargi les motifs sont limités
Sont réputées non écrites les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour tout autre motif que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation, ou les troubles de jouissance constatés par décision de justice. Tout autre motif est donc infondé (par exemple l’absence d’entretien d’équipements ou la non réalisation de travaux).
3.Limitation de la durée du bail sauf exception justifiée la durée légale s’applique
Sauf exception dûment justifiée (bail étudiant de 9 mois ou reprise des lieux légitime inscrite au bail), il n’est pas possible de déroger aux durées légales de 1 an en meublée et de 3 ans en vide, avec les reconductions tacites que la réglementation impose. Nous vous recommandons la lecture de notre fiche sur la durée du bail de location pour en savoir plus.
4.Limitation du nombre d’occupants le locataire héberge qui il veut
Est réputée non écrite toute clause qui limite la jouissance du logement et qui empêche au locataire d’héberger qui bon lui semble.
Il n’est donc pas possible de limiter le nombre d’occupants d’un logement, notamment sur les petites surfaces. La sous-location reste quant à elle interdite par défaut.
Exemple « Si le locataire héberge une autre personne dans sa chambre au delà de 15 jours consécutifs, un complément de loyer lui sera demandé. »
5.Imposition du prélèvement automatique le virement est à privilégier
Il est expressément interdit d’imposer au locataire le prélèvement automatique (c’est un moyen de paiement mis en place surtout par les agences), nous recommandons par contre d’interdire le paiement par chèque source de retard et de problème logistique via une clause spécifique que nous proposons sur notre module de rédaction de bail et que nous détaillons sur notre fiche concernant les modes de paiement.
6.Facturation de frais annexes seuls les honoraires d’agence réglementaires sont facturables
Les honoraires d’agences sont réglementés avec des plafonds fixés par zone. Il n’est donc pas possible de facturer au locataire d’autres frais au titre du bail, et notamment les frais d’état des lieux de sortie, les frais d’envois des quittances, les frais d’un contrat de louage de meubles ou un abonnement obligatoire pour une assurance ou un prestataire de services quelconque.
Exemple « L’état des lieux de sortie sera obligatoirement réalisé par un huissier dont les frais seront partagés à moitié par le bailleur et le locataire. »
7.Travaux du bailleur en cours de bail le locataire a droit à des réparations
La loi de 89 rappelle que le bailleur ne peut déroger à son obligation d’indemnisation en cas de travaux en cours de bail dépassant 21 jours, même si le locataire accepte une clause du bail contraire.
Le Code Civil prévoit en effet une sanction en cas de manquement à cette obligation : une diminution du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. ». Plus d’infos sur ce sujet technique sur notre fiche concernant les travaux du bailleur en cours de bail.
Pour une liste exhaustive des clauses réputées non écrites, reportez-vous à la liste complète de l’article 4 de la loi de 89.
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Autres clauses abusives
Il s’agit des clauses réputées abusives par la commission des clauses abusives ou par des jurisprudences de cour d’appel.
Leur contestation n’est pas automatique comme les clauses réputées non écrites précédentes; il est donc nécessaire de saisir le tribunal d’instance pour faire annuler ces dispositions contraires à la réglementation.
Autre solution pour le locataire : ne pas respecter les clauses abusives du bail et laisser le propriétaire essayer de les activer devant un tribunal. Comme le propriétaire saura que ces clauses sont abusives, il est très probable qu’il cherche à forcer leur application devant un tribunal.
8.Interdiction d’aménager les lieux le locataire peut choisir ses peintures
Le locataire étant chez lui, il est libre de réaliser des aménagements de son bien dans la mesure où ils n’entraînent pas des dégradations irréversibles du logement. Si le locataire veut repeindre les murs en bleu clair vous ne pouvez pas lui imposer de les repeindre en blanc à son départ. Pour en savoir plus consultez notre fiche sur les travaux du locataire en cours de bail.
Exemple « Si le locataire souhaite réaliser des aménagements ou travaux modifiant de manière permanente le bien loué (exemple : peintures, sols, meubles non déplaçables), il doit en faire part au bailleur et obtenir son accord avant le début des travaux. »
9.Interdiction de prendre un animal domestique sauf animaux dangereux
Il n’est pas possible d’interdire au locataire d’avoir un animal domestique dans le logement, sauf s’il s’agit d’un animal appartenant à la première catégorie (il faudra pour cela le spécifier clairement dans le bail via une clause spécifique pour les animaux).
Exemple « La détention d’animaux est interdite dans le logement.
10.Interdiction de fumer
Sur le même principe que les précédentes clauses, le locataire étant chez lui il est évidemment libre de fumer dans son logement. Le bailleur ne peut donc lui interdire de fumer via une clause du bail.
Il n’en reste pas moins que le locataire sera responsable de l’usage accéléré des peintures s’il fume régulièrement dans son logement, et qu’à ce titre le propriétaire pourra donc lui imputer la remise en état sur son dépôt de garantie.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
Est il possible de limiter le nombre d’occupant dans le cas suivant:
Il s’agit de location de plusieurs studios meublés. La production d’eau chaude est commune à l’ensemble des studios. Chaque studio dispose de 50 l d’eau chaude. Cependant si le nombre d’occupant est supérieur au nombre de studio. Certain locataire risque de perdre en confort et ne plus pouvoir avoir d’eau chaude. Peut-on limiter dans ce cas à une personne par studio (sans empêcher les hébergements ponctuels)?
Bonjour,
Non, vous ne pouvez pas.
Bonjour,
nous sommes 3 co-locataires dans un appartement meublé pour lequel nous avons prévenu le propriétaire de notre départ collectif dès la fin du mois d’avril 2024, soit un départ début juin. Le 2 mai j’ai envoyé le RAR comme annoncé par téléphone, le bailleur s’est engagé à le récupérer, mais il n’est allé chercher aucun des 3 recommandés. Nous lui avons donc remis en main propres le 26 mai et avons procédé à l’état des lieux le 1er juin et restitution des clefs. Mais le bailleur réclame le loyer du 1er juin au 26 juin.
Alors oui je sais qu’il est dans son droit, mais il a clairement fait exprès de ne pas retirer les recommandés, a refusé une remise en mains propres début mai au motif qu’il était en déplacement dans un autre département, et maintenant il évoque des travaux de peinture pour 3 petites tâches pour ne pas restituer le dépôt de garantie.
Comment dénoncer ces pratiques abusives qui consistent à rallonger le préavis d’un mois et à ne tout faire pour conserver le dépôt de garantie initial ? à part le brûler sur un bûcher j’entends, même si ce n’est pas l’envie qui me manque ^^
Bonjour,
Malheureusement la loi est de son côté pour le préavis, c’est pour cela qu’il est préférable de s’y prendre un peu en avance. Dans l’autre sens plein de propriétaires se retrouvent avec des baux renouvelés 1 ou 3 ans quand le locataire ne va pas chercher le courrier de congé….
Pour les travaux de peintures c’est possible de contester mais c’est au cas par cas, si vous avez des tâches sur un mur et qu’il doit le reprendre, c’est assez rapidement quelques centaines d’euros et pareil il est dans son droit…
Bonjour,
Je suis locataire d’un logement meublé en colocation, avec un bail collectif et solidaire.
Je souhaite quitter ce logement. Or, mon bail précise que pour pouvoir me dégager de toute responsabilité, il me faut trouver un colocataire de remplacement. Le cas contraire, la clause stipule je dois continuer à payer mon loyer et les charges accessoires pendant 6 mois après la délivrance de mon congé, et que je reste tenue de remplir toutes les obligations du bail pendant ces 6 mois.
Est-ce que cette clause, et notamment le fait de payer pendant 6 mois mon loyer après délivrance de mon congé peut être considérée comme une clause abusive?
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Bonjour,
Oui c’est une clause abusive. Vous pouvez être solidaire en cas d’impayés des locataires restants en place, mais pas plus.
Bonjour,
Je suis locataire d’un logement meublé depuis septembre 2023.
Les propriétaires sont des particuliers qui ne passent pas par une agence. Ils m’ont demandé 300 euros de frais en plus de la caution et du loyer au prorata, à savoir 130 euros de frais d’état des lieux et 170 euros de frais de bail.
Cela était indiqué dans l’annonce dès le départ et a été rajouté sur le bail à l’écrit dans les « observations » à la fin du document.
Est-ce que cela peut être considéré comme clause non écrite ? Sachant que je me suis engagée en « connaissance de cause » et en ayant versé l’argent.
Merci par avance.
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Bonjour,
Si le propriétaire a fait son bail ainsi que son état des lieux seul, il ne peut en aucun cas imputer des frais au locataire. En revanche, s’il est passé par un intermédiaire pour réaliser ces documents, il peut.
Bonjour,
Je suis locataire d’un logement vide depuis octobre 2020, cependant un inventaire des meubles à été ajouté en annexe du bail. De plus, dans le contrat de bail il est indiqué dans la section Clauses particulières le texte suivant :
« Pour tous les éléments listés dans l’inventaire annexé au présent bail, si l’un ou plusieurs d’ entre eux venaient à ne plus fonctionner / être abîmés / être cassés, le LOCATAIRE devra procéder à son / leur remplacement à l’identique et à ses frais. Pour le cas où le remplacement à l’identique ne serait pas possible par défaut ou rupture d’approvisionnement, le LOCATAIRE devra le/les remplacer par un /des élément(s) de même gamme et de même performances.
De manière générale, le BIEN loué et ses meubles et équipements listés dans l’inventaire devront être restitués en fin de bail dans le même état qu’ils se trouvaient au jour de l’établissement de l’état de lieux d’entrée. »
J’aimerais savoir si cette clause est réellement valide ou s’il s’agit d’une clause abusive ? Car nous avons dû changer une machine à laver car la machine était trop usée et le bailleur m’indique que c’est à moi de payer pour cela.
Je vous remercie d’avance pour votre aide,
Bonjour,
La clause de mise à disposition des meubles est valide. Si vous devez changer un des éléments, vous pourrez repartir avec à la fin du bail.
Bonsoir ,
Je suis atteinte d une mici porteuse d une stomie j ai du déménager car étant restée l hivers 3 mois sans chauffage ni eau chaude maison mal isolée moisissure aux murs etc
J ai refais les peintures blanches et repris les couleurs qui étaient présente à mon arrivée du moins on me l’a fait car lit médicalisé dans un salon puis chaise persée dans ma cuisine car le propriétaire a refusé les travaux de la mdph et ce monsieur me demande 6000euros pour refaire les peintures et tapisseries car il veut mettre de la fibre et peinture blanche .
Veut également que je change toute l installation électrique de sa maison que je remette du parquet partout pour 6000euros de plus .
Dois je le mettre au tribunal ?
Bonjour,
Je suis locataire dans une résidence conventionnée. Mon propriétaire lance un ravalement de façade à partir du 12/12/22.
Il nous demande de vider les terrasses et balcons entièrement. Cependant, la résidence n’a ni garage ni cave pour stocker nos affaires pour une durée prévisionnelle de 15 jours.
Est-il possible de lui demander de louer à ses frais un boxe de stockage ou de le faire nous même avec remboursement par la suite.
Merci pour votre retour.
Bonjour,
Si les travaux durent moins de 21 jours, votre propriétaire n’est pas dans l’obligation de vous dédommager mais il peut s’il le souhaite.
Bonjour,
J’ai quitté mon logement, l’agence me retient mon dépôt de garantie car j’ai installé une cuisine pendant mon bail de location, est-ce légal ?
Sachant qu’à mon arrivée dans le logement il n’y avait qu’un meuble avec un plan de travail faisant la largeur de l’évier (ne pouvant rien accueillir d’autre)
Je vous remercie
Bonjour,
En location vide, si le logement est fourni sans cuisine, vous avez bien le droit d’en installer une sans l’accord du propriétaire. L’agence n’a donc pas à vous retenir le dépôt de garantie pour cette raison.
Bonjour, lors de la prise de mon logement le bailleur m’a fait signer un courrier où je reconnais être informée que le garage dont je dispose dans mon bail n’est pas utilisable car inondable lors de fortes pluies et que donc je ne pourrais me retourner contre lui ni engager sa responsabilité. Est-ce un document illégal, une clause abusive? Merci de votre reponse
Bonjour, Nous sommes dans petite co-propriété avec mon ami et les enfants et nous venons de recevoir le nouveau règlement de la co-propriété. Je trouve que certaines clauses sont vraiment limites, voici les exemple :
– TRANQUILLITE DES OCCUPANTS veiller à ce que les enfants ne troublent en rien la tranquillité des occupants, en particulier par leurs jeux et cris.
a plusieurs alinéa et même à la fin est répété tout contrevenant s’expose à la résiliation de son bail.
c’est 2 points sont je trouve limite, que les enfant ne puissent pas jouer dans les partie commune d’accord mais après c’est limite.
Bonjour,
Mon fils, étudiant, est sur le point de signer un bail pour un studio dans la résidence étudiante gérée par son école.
Dans le contrat de bail (contrat de location meublé en application de l’article L.631-12 du CCH) est stipulé que « Le locataire peut rompre le contrat de location uniquement sur motif légitime et impérieux (arrêt maladie prolongé et/ou abandon d’études) ».
Il me semble que cette clause est illégale, qu’en est-il selon vous ?
Merci d’avance
Bonjour,
Je ne suis pas spécialiste des résidences universitaires, mais effectivement cela semble abusif. L’article 40 de la loi de 89 prévoit des dérogations sur les articles qui ne sont pas applicables aux résidences universitaires, a priori le congé à tout moment prévu par l’article 12 n’en fait pas partie
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038834701/
Bonjour, j’ai donné mon préavis de 3 mois et mon propriétaire m’impose des visites de l’appartement jusqu’à 2h par jour. Si j’ai bien compris l’article 4 de la loi 89, il n’a pas le droit de m’y obliger?
Merci.
Bonjour,
Le bail contient-il une clause sur les visites pour relouer le logement ?
Bonsoir,
Oui il contient cette clause mais le contrat de location que j’ai signé en 2018 me semble antérieur car c’est le modèle N° 89-462 du 6 juillet 89 et la dernière loi modifiée est du 25 mars 2009.
Donc forcément cette clause apparaît.
Cette même clause a été modifié le 24 mars 2014 donc avant la signature de mon bail (11/2018). Le contrat de location n’était plus en vigueur?
Merci
Tant que le bailleur vous prévient en avance et qu’il ne fait pas visiter pendant plus de 2h par jour, il est dans son droit.
bonjour,
ma fille étudiante a trouvé un studio meublé « chez l’habitant » (sur le terrain de sa maison). Le contrat qu’il vient d’envoyer nous paraît truffé de clauses abusives. Peut-elle signer « avec réserves » ? Les clauses, entre autres : le propriétaire se laisse le droit de mettre fin au bail avant l’échéance avec préavis d’un mois, le locataire ne peut pas partir avant l’échéance à moins de payer les loyers, tout mois commencé est dû, interdiction d’héberger quelqu’un, d’avoir un animal, de fumer ou vapoter, obligation d’aérer tous les jours, les douches ne doivent pas durer plus de 5 min, etc etc !! Sinon, le prix est ok ainsi que l’endroit. Donc signer avec réserves, avec une note ? rayer les mentions illégales ??? Merci !
Bonjour,
Ce sont effectivement des clauses abusives.
Bonjour, C’est une blague???
Bonjour,
Mon locataire à déménagé le 14/05/2021 et m’envoi son recommandé de préavis le 17/05 pour me prévenir qu’il quitte les lieux sous prétexte qu’il à perdu son emploi.
Il m’informe qu’il aura qu’un mois de préavis dans ce cas et il n’a pas réglé le loyer de mai.
doit ‘il me fournir un justificatif dans son cas ? demander
Bonjour,
J’ai une question qui porte sur le congé d’un des cotitulaire du bail. L’un souhaite partir l’autre souhaite rester. Il est inscrit dans le bail:
« Le baillleur n’a accepté consentir le présent bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire et n’aurais pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux. »
Ma question est la suivante: Cette clause permet elle de passer outre la loi stipulant que les cotitulaires peuvent donner congé indépendamment mais reste redevable du loyer pendant 6 mois?
Merci pour votre réponse et votre site.
Alix
Bonjour,
Non selon nous (et sans garantie) vous ne pouvez pas donner congé au locataire qui souhaite rester, et ce même en présence de votre clause.
Bonjour,
Mon propriétaire a entrepris des travaux d’isolation extérieure qui devait durer 3 semaines. 6 semaines après les travaux ne sont toujours pas finis parce que les 2 gars passent les 3/4 du temps en pause dans le sous-sol ou tout simplement, ne viennent pas pour x raison sans m’en informer alors que je suis chez moi toute la journée puisque en AT. Mon garage est devenu un dépotoir, quant à l’extérieur, on se croirait à Beyrouth, et ils utilisent mon eau pour laver leurs véhicules de société. Mon loyer est de 548€, puis je bénéficier d’un abattement de loyer?
Bonjour,
Oui si les travaux durent plus de 21 jours, vous avez le droit à une indemnisation https://www.smartloc.fr/blog/travaux-cours-bail/
Bonjour, une agence immobilière nous refuse de visiter et déposer un dossier pour un appartement en location avec 1 seul signataire du bail. (=> Si nous sommes 2 à habiter ce logement, elle demande obligatoirement que nous soyons tous les 2 sur le bail). A t’elle le droit de faire ça ? (motif invoqué : « l’appartement est soumis au régime fiscal »). Merci d’avance de votre retour. Cdt.
Bonjour, je loue un appartement depuis 6 ans. Pour le renouvellement de bail, le propriataire impose une augmentation de 9%. Le loyer actuel pour un studio de 30m2 a Paris 17em est déjà au-dessus du loyer de reference majore. Le loyer n’a pas été augmente depuis 6 ans. Pourriez vous m’aider svp pour savoir quels sont mes droits. Bien cordialement, Gabor Kapus
Bonjour,
Quel motif utilise-t-il pour justifier cette augmentation ?
Ma locataire russe, arrivée en tant qu’étudiante, il y a 4/5 ans, est désormais journaliste & vit dans le studio meublé (avec triple play & 1h de ménage/semaine) que je lui loue rue de Seine en meublé à titre, à présent, de résidence principale.
Quand elle est entrée en 2014 (à vérifier), comme elle était étudiante, je lui ai proposé de donner 1 caution de 1500€ alors que le loyer mensuel était de 1950€ & que j’aurais du demander 3900€ de caution. Depuis un an, elle travaille & me paie très très irrégulièrement les loyers &, la semaine dernière, je lui ai dit que je ne pouvais renouveler son bail annuel que si elle passait la caution à 2 mois de loyer. Elle m’a répondu que c’était illégal. Est-ce vrai?
Alors, puisqu’il y a renouvellement de bail annuel le 1/9/2019, puis-je y inclure la clause résolutoire car, depuis 10 mois les loyers me sont réglés entre 3 semaines & deux mois de retard ?
Par ailleurs, elle refuse l’augmentation de loyer selon l’IRL du 2° trimestre 2019 de 1.53% &, si tel est le cas, ne s’agit-il pas d’une résiliation ?
P.S. Elle payait jusqu’au 31/08/2018 un loyer de 2150€ qu’elle m’a obligée à baisser à 1950€.
puisque elle paye irrégulièrement et qu’elle est si douée avec les lois ne renouvelez pas son bail et a l avenir ne prenez que des locataires presentant un « GARANT » humain a l exclusion des locapass et autre systeme d etat !