Le LMNP est le régime par défaut qui s’applique à la plupart des particuliers qui mettent en location un bien meublé. Deux types d’option sont disponibles en LMNP, le micro-BIC et le LMNP réel.

Dans une fiche (très) complète LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement (2025), nous avons détaillé tous les avantages du LMNP réel qui est selon nous un des meilleurs dispositifs immobiliers pour défiscaliser : sans contraintes, sans engagement, sans intermédiaires.

Pour être tout à fait objectif, le régime LMNP réel recèle néanmoins quelques pièges et inconvénients que nous avons souhaité vous présenter en détail.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

C’est une révolution introduite en 2025, qui s’appliquent à toutes les ventes d’un bien LMNP réalisées après le 1er janvier 2025 : tous les amortissements utilisés avant cette date seront réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Le régime LMNP est donc partiellement amputé de son avantage fiscal, puisque la réduction de la base imposable en cours de location est réintégrée dans la plus-value du bien à la revente.

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Le LMNP n’est donc intéressant que si vous conservez votre bien au moins 15 ans pour que les abattements pour durée de détention commencent à effacer la plus-value.

Réduction de la base imposable et non des impôts payés

Contrairement au Pinel ou au déficit foncier, le dispositif LMNP réel vous permet de réduire voire d’annuler la base imposable de vos loyers. Vous passez par exemple de 10000€ de loyer imposables à 2000€, réduisant vos impôts d’autant.

Mais vous n’allez pas pouvoir réduire les impôts de vos autres revenus que vous allez payer par ailleurs (revenus du travail, capitaux, etc); pour certains contribuables qui arrivent à des niveaux élevés d’impôts, ceux-ci deviennent insupportables et ils cherchent à tout prix à les réduire.

Fiscalité des assurances décès et invalidité

L’assurance du prêt immobilier est une composante importante d’un achat immobilier. Elle couvre l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité en indemnisant le capital restant dû aux ayant droit (héritier ou propriétaire).

Le problème est qu’en LMNP cette indemnité est considérée comme un produit exceptionnel, qui va donc faire exploser la base imposable et en proportion les impôts (tranche marginale de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux). C’est selon nous un des gros défauts du LMNP.

Bascule en LMP

Quand vous êtes en LMNP (Loueur meublé non professionnel), il faut à tout prix éviter de basculer en LMP (Loueur meublé professionnel). Nous avons écrit une fiche complète sur ce sujet des cotisations sociales en LMP.

Le risque de basculer sur le LMP existe puisque pour rappel les conditions du LMP sont cumulatives :

1. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros ;
2. Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79

Donc si vous avez des recettes supérieures à 23000€ et que vos autres revenus baissent en dessous des loyers encaissés, vous risquez de basculer en LMP avec tous les inconvénients que cela comporte, notamment le calcul défavorable des plus-values et l’affiliation à l’URSSAF.

Cette baisse des revenus d’activité peut advenir lorsque vous perdez votre emploi ou que vous décidez de faire une pause dans votre carrière professionnelle. Plus simplement le départ à la retraite est un cas classique où vos revenus peuvent baisser et passer sous le seuil des revenus meublés.

Absence de liquidité (résidence-services uniquement)

Certains investisseurs décident d’investir en LMNP via des résidences avec services (EHPAD ou résidence de tourisme). Nous déconseillons ce type d’investissement car il a de nombreux défauts et notamment l’absence de liquidité du bien, qui est beaucoup plus difficile à revendre qu’un appartement classique en centre-ville.

Plus d’infos sur notre fiche LMNP Censi Bouvard : défiscalisez risqué via une résidence service