Le LMNP est le régime par défaut dans lequel se retrouvent la plupart des loueurs en meublé, et il se trouve que ce régime permet de réduire drastiquement ses impôts fonciers si vous optez pour le régime réel. Nous avons rédigé une fiche (vraiment) très complète sur le sujet, mais nous souhaitions aborder ici en détail 4 subtilités du LMNP quand vous louez en indivision.
SOMMAIRE
Régime réel par défaut car société de personnes
En LMNP vous avez le choix entre deux régimes : le réel que nous recommandons car il réduit fortement vos impôts fonciers, et le micro-BIC qui est un régime simplifié où vous n’êtes imposé que sur 50% des loyers (les charges étant évaluées à un forfait de 50% du loyer).
Il se trouve qu’en indivision meublée vous serez forcément au réel; en effet le Code général des impôts via son article 50-01 considère l’indivision comme une société de personnes qui ne peut accéder au régime micro-BIC.
Inscription à l’INPI différente pour les indivisions en LMNP
Si vous exercez une activité en meublé, que ce soit au statut LMNP ou LMP, vous devez déclarer votre activité à l’INPI en tant qu’entreprise individuelle et récupérer un numéro SIRET. Cette déclaration d’activité se fait via le formulaire P0i si vous détenez le bien seul ou en couple marié.
Si vous êtes dans une indivision, le formulaire est différent, il s’agit du formulaire FCM comme nous l’a confirmé notre comptable partenaire spécialiste du LMNP.
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Pas de déduction des frais de CGA en indivision meublée
L’adhésion à un centre de gestion agrée (CGA) permet aux loueurs en meublé de ne pas voir leurs bénéfices imposables majorés de 20%, avec une déduction des frais de gestion (CGA + comptable) de 2/3 en réduction d’impôts et de 1/3 en dépenses déductibles.
La réduction d’impôts de 2/3 ne s’applique pas aux indivisions car l’administration considère que les sociétés de personnes ne sont pas éligibles.
Seuil et déclaration au prorata de chaque indivisaire foyer fiscal
Le principe général est que chaque indivisaire d’un foyer fiscal donné est considéré comme un loueur meublé indépendant, au prorata de ces parts dans l’indivision.
Cette appréciation au prorata des parts de l’indivision, regroupées par foyer fiscal, est cruciale notamment pour les seuils de revenus qui déterminent le passage de LMNP à LMP, passage qui est à éviter comme nous l’expliquons dans notre article sur le LMP.
Le site des impôts précise bien néanmoins qu’au sein d’un même foyer fiscal, il est possible de séparer les revenus locatifs meublés de chaque époux, et le type d’option choisi par chacun (réel ou micro-BIC).
Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
bonjour,
avec mon conjoint (nous sommes pacsés), nous souhaitons mettre en LMNP une partie de notre résidence principale, sous le régime réel.
Cependant, mon conjoint a déjà un LMNP à lui, est-il possible d’inscrire cette 2ème location (en créant un établissement secondaire) et nous déclarons nos revenus sur notre déclaration d’impot commune ?
OU vaut il mieux dissocier les 2 biens ? Et donc avoir 2 entreprises individuelles ?
Bonjour,
Je n’ai pas la réponse mais n’hésitez pas à partager ici ce que vous aurait recommandé votre comptable.
Bonsoir,
ayant fait du LMNP en couple mariée sous le régime de la communauté, nous avons divorcé en Mars 2022 et sommes passés en indivision pour la gestion des LMNP mais n’avons rien déclaré pour le moment.
Que devons nous faire comme déclaration ? Qu’en est il du déficit que je déclarais en mon nom, il faut le partager à 50% ?
Merci
Bonjour, je ne sais pas le mieux est de demander à votre comptable LMNP.
Bonjour,
Je suis pacsée à mon conjoint et nous nous lançons dans la LMNP.
Nous venons d’acheter un appartement en indivision (50/50) avec nos économies (sans crédit) et souhaitons le louer en location meublée.
Pour ce premier investissement, nous aimerions « faire simple » et minimiser les démarches et rester en micro-BIC. En fait le BIC-réel ne serait gagnant que pendant 2-3 ans par rapport au micro-BIC (50% des loyers déduits) vu le faible amortissement/charge.
Si j’ai bien compris, il faudrait que mon conjoint (ou moi-meme) se déclare seul en exploitant via un formulaire A0i ? Est-ce bien correct ? Y-a-t-il un risque de refus et qu’on nous oblige à exploiter en indivision (et ainsi perdre la possibilité du Micro-BIC) car le logement est acquis en indivison ? Nadège
Bonjour,
Comme indiqué dans l’article il faut vous déclarer via le formulaire FCMB https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R13751
Et non a priori vous ne pouvez pas vous enregistrer seul pour profiter du micro-bic, en indivision vous serez forcément au régime réel.
Bonjour,
J’ai dû mal à comprendre le cas de LMNP en indivision. Si je souhaite mettre en location meublée mon appartement dont mon mari et moi sommes propriétaires, suis-je en cas de LMNP en indivision ? Ou est-ce que ça concerne des successions entre frères et soeurs par exemple ?
Merci beaucoup
L’indivision est également pour les couples non mariés et non pacsés. Si vous êtes mariés ou pacsés vous pouvez choisir micro-bic ou réel et vous déclarer via P0i. L’indivision n’a accès qu’à la déclaration au réel via formulaire FCMB apparemment!!
Bonjour,
Est-ce que l’indivision peut être formé de personnes physique et de personne morale ?
Merci par avance
Bonjour,
Une indivision ne peut pas être une personne morale.
Bonjour,
Sur un bien en LMNP en indivision, lors de la revente, l’imposition sur la plus-values se fait-elle de la même manière que pour une entreprise (avec répercutions des amortissements) ou le calcul est celui des particuliers ?
Cordialement
Bonjour,
A priori c’est bien le même régime des particuliers car l’indivision n’est pas une personne morale. Confirmez ce point avec votre comptable néanmoins. Si vous n’en avez pas vous pouvez convenir d’un rdv de consultation gratuit et sans engagement avec le nôtre.