La loi de Finances de 2025 a jeté un coup de froid dans la communauté des investisseurs locatifs : l’intérêt du LMNP a été fortement raboté. C’est notamment la réintégration des amortissements dans la plus-value du LMNP réel qui réduit partiellement l’intérêt du dispositif.
Néanmoins la loi prévoit que la location meublée via des résidences de services conserve son avantage fiscal intégral, avec une plus-value qui reste celle des particuliers (sans amortissements donc). C’est l’article 150VB du CGI qui précise bien le régime spécial des résidences étudiantes, des EHPAD et des résidences médicalisées :
Le premier alinéa du présent III n’est pas applicable aux biens ou aux droits relatifs à ces biens situés dans :
1° Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
2° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément prévu à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du même code ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 dudit code, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
3° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l’avant-dernier alinéa du I de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
Les résidences de tourisme sont exclues
Toutes les résidences gérées et notamment les résidences de tourisme type apart’hôtel ne sont pas concernées par cette exception.
Sur un investissement de 300 ou 400k€, la non-réintégration des amortissements permet de gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros notamment si vous souhaitez conserver le bien moins de 15 ans.
Mais attention à bien choisir votre investissement dans une résidence étudiante ou un EHPAD. Voici les risques principaux auxquels vous vous exposez, certains investisseurs les ont expérimentés de manière douloureuse pendant le COVID (voir le cas de Pierre&Vacances)….
- risque d’impayés : contrairement à ce que l’on peut vous vendre, les loyers ne sont pas garantis par un assureur, c’est un gestionnaire qui loue la résidence et la sous-loue, mais il peut très bien faire défaut.
- risque de vacances : c’est surtout vrai pour les EHPAD en zone péri-urbaines, le gestionnaire peut décider de rendre les clefs et de s’installer avec ses résidents dans un établissement à proximité immédiate.
- illiquidité à la revente : par définition vous n’avez pas de propriétaire occupant sur ce type de bien, il faudra donc trouver un acheteur qui soit lui-même intéressé par un LMNP en résidence services.
Pour éviter les risques nous vous recommandons idéalement de viser des résidences étudiantes, ou des résidences seniors mais en centre-ville. Le risque d’impayés et de vacances est moins fort que pour un EHPAD en zone rurale.
Abonnez-vous à notre newsletter gratuite !
Vous avez aimé cet article ? Je rédige une newsletter mensuelle avec la synthèse de toute l'actualité immobilière + des fiches complètes pour approfondir le sujets qui vous intéressent. Elle est lue par plus de 12 000 lecteurs chaque mois.
- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
Autres articles qui pourraient vous interesser
10 mars 2025
LMNP Censi Bouvard : défiscalisez risqué via une résidence service
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est un régime permettant de réduire ses impôts de 11% du montant de son investissement, à condition de confier son bien pendant 9 ans à un opérateur qui va le louer dans le cadre d’une location meublée avec services (par exemple une résidence étudiante ou un EHPAD). Nous allons vous […]
Voir l'article
7 mars 2025
Faut-il encore prendre un CGA pour son LMNP en 2025 ?
Notre recommandation : prenez un CGA si vous utilisez un logiciel de déclaration pour votre LMNP réel, mais pas si votre liasse fiscale est faite par un comptable. Pour rappel les centres de gestion agréés étaient poussées par les comptables LMNP, car l’adhésion à un CGA permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu […]
Voir l'article
7 mars 2025
Montage Loc’avantages en cours de bail : mode d’emploi
Pour rappel le Loc’avantages est un dispositif fiscal qui vous permet de bénéficier d’un crédit d’impôts entre 15% et 65% des loyers encaissés moyennant en contrepartie un engagement de location sur 6 ans une mise en location à un loyer décoté à des locataires à revenus modérés Ce qui est intéressant dans ce dispositif c’est […]
Voir l'article
4 mars 2025
Loc’Avantages : simulateur et guide complet (2025)
Décote de loyer et réduction d’impôts Le Loc’Avantages a été lancé en 2022 comme une refonte du dispositif Louer Abordable (ou Cosse ancien) qui existait déjà mais qui n’a jamais eu le succès escompté. Les raisons principales de l’échec de Louer Abordable étaient une grille de loyer trop grossière ce qui faisait que le loyer […]
Voir l'article
16 avril 2024
Investir en loi PINEL : est-ce une bonne affaire ?
De nombreux propriétaires nous interrogent pour savoir si le dispositif Pinel constitue une bonne idée pour un investissement immobilier. La réponse n’est pas simple car elle dépend de plusieurs paramètres, notamment de votre niveau d’imposition, de votre capacité d’emprunt ou encore de la demande locative de la zone que vous allez retenir. Nous allons dans […]
Voir l'article
10 avril 2024
Convention ANAH : louer abordable (et rentable) avec le Cosse ancien
Afin de développer une offre de logements à loyers modérés dans le parc locatif privé, l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) propose aux propriétaires bailleurs de signer une convention Anah permettant de bénéficier d’avantages fiscaux importants, et éventuellement d’un financement sur les travaux de rénovation et de remise aux normes. L’avantage principal de la convention est […]
Voir l'article
10 janvier 2024
Les 9 dispositifs de défiscalisation immobilière (en 2024)
En plus de taux d’emprunt bas, de nombreux dispositifs sont mis à disposition des investisseurs immobiliers pour réduire leurs impôts grâce à la défiscalisation immobilière. Ils ont été créés pour inciter à l’investissement immobilier alors que la France ne parvient pas à construire les logements dont la population en croissance à besoin. Le plafonnement des […]
Voir l'article
1 avril 2023
Déclaration impôts Pinel 2023 : explication sur les 2044 / 2042C / 2044EB
Nous avons fait un article complet pour analyser les avantages et les pièges de l’investissement locatif en Pinel. Nous avons également rédigé un comparatif Pinel ou LMNP réel et même si le LMNP réel nous semble plus intéressant, de nombreux bailleurs ont choisi le Pinel et nous sollicitent pour leurs déclarations 2023. Dans cette fiche […]
Voir l'article
5 janvier 2023
Fin du Pinel : quelles alternatives après 2023 ?
Le dispositif Pinel concentrait l’immense majorité des investissements locatifs en défiscalisation. Même s’il nous semblait moins avantageux que d’autres dispositifs comme le LMNP, la réduction d’impôts immédiate qu’il permettait en faisait un dispositif de choix pour les investisseurs (et aussi pour les intermédiaires…). La ministre du Logement a annoncé en 2021 que le Pinel sera […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
