L’ascenseur ou la chaudière est en panne et votre locataire décide de ne plus payer le loyer en attendant la réparation.

C’est un cas habituel en gestion locative et nous allons vous expliquer dans cet article pourquoi le locataire n’a pas le droit de se faire justice lui-même.

Nous vous préciserons les exceptions pour lesquelles une compensation du loyer est possible; nous vous expliquerons enfin dans quel cas le locataire peut décider de résilier le bail sans respecter son préavis notamment en cas de logement devenu insalubre.

Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même

Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même, autrement dit, il ne peut pas arrêter de payer totalement ou partiellement son loyer, même s’il estime que vous devez faire des travaux dans le logement, car le paiement du loyer est la contrepartie de la jouissance du bien.

Par exemple, si le locataire subit un dégât des eaux, ou que le ballon d’eau chaude tombe en panne, il ne peut pas arrêter de payer le loyer.

Voilà pour le principe de base, le locataire reste néanmoins dans son droit de vous demander une indemnisation en cas de troubles de jouissance. Si vous refusez il pourra demander cette indemnisation devant un tribunal, tout en devant continuer à payer son loyer.

Nous allons vous expliquer dans la partie suivante quels sont les cas où le locataire doit être indemnisé.

Indemnisations dues par le propriétaire au locataire

Obligation de délivrance du propriétaire

L’obligation de délivrance est le principe de base concernant vos obligations en tant que bailleur. Comme le stipule l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

En tant que bailleur, vous devez donc délivrer la chose louée, c’est à dire permettre au locataire de vivre dans le logement objet du bail.

L’obligation de délivrance ne consiste pas uniquement à offrir le logement au locataire, vous devez également répondre à vos obligations en ce qui concerne l’entretien et les grosses réparations qui restent à votre charge. Vous devez donc faire toutes les démarches possibles pour résoudre les éventuels incidents de votre responsabilité (rappelons que les dégâts des eaux doivent être gérés par votre locataire), y compris les problèmes de copropriété qui affectent le locataire.

Cas où le locataire doit être indemnisé

Nous avons déjà détaillé dans un article complet les conséquences de travaux menés par le propriétaire chez le locataire en cours de bail. La règle est simple : les locataires doivent être indemnisés si les travaux ne sont pas urgents ou s’ils sont urgents et qu’ils dépassent 21 jours. Vous pouvez consulter notre fiche sur les travaux en cours de bail pour plus de détails.

Concernant les autres manquements à l’obligation de délivrance, par exemple un chauffe-ballon ou un ascenseur en panne, la loi ne définit pas de caractère d’urgence ni de durée de 21 jours comme pour les travaux. Il est néanmoins possible de raisonner par analogie et de considérer que le locataire doit être indemnisé si une panne ou un incident trouble la jouissance de son bail et dure plus de quelques jours. Le propriétaire a donc une obligation de moyen pendant les premiers jours et doit faire les démarches pour résoudre le problème. Si le problème persiste au-delà de 21 jours on peut considérer qu’il a une obligation de résultat et que le locataire doit être indemnisé.

Dans tous les cas il s’agit de négociation à l’amiable, en cas de désaccord rappelons que le locataire ne peut pas faire de retenues unilatérales sur le loyer et doit saisir un conciliateur ou éventuellement le tribunal.

Cas où une compensation sur le loyer est possible

Il existe néanmoins certaines situations où la compensation sur le loyer est possible.

Les réparations à la charge du locataire sont listées dans le décret du 26 août 1987. Les réparations non indiquées dans le décret sont à votre charge, sauf si la panne est de la responsabilité du locataire.

Dans le cas où la réparation est à votre charge, le locataire doit vous alerter de la panne. Il peut vous avancer les frais, mais dans ce cas vous devez lui accorder une compensation sur le loyer. Par exemple, le locataire vous informe que le volet roulant ne fonctionne plus. Un professionnel intervient et indique que la panne est due à la vétusté du volet. Vous devrez dans ce cas compenser cette dépense sur le prochain loyer.

Le locataire peut-il résilier le bail ?

Il existe un cas extrême ou le locataire peut décider de ne plus payer le loyer et même de résilier sans préavis et sans l’accord du propriétaire : l’exception d’inexécution prévue par les articles 1217 et suivants du Code Civil.

Pour utiliser ce motif les manquements doivent être graves et rendre le logement inhabitable : installation électrique présentant un danger pour les occupants, infiltrations occasionnant une très forte humidité, coupure de l’alimentation en eau pendant plusieurs mois. La jurisprudence sur le sujet aligne bien souvent les critères d’inexécution avec ceux de décence que nous vous détaillons dans notre fiche complète sur le logement décent.

Avant de quitter le logement, le locataire doit vous avertir de l’insalubrité du logement. Si vous ne répondez pas ou que vous refusez, il vous enverra une mise en demeure d’effectuer les travaux. Si cette démarche reste sans effet, il pourra alors saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection du tribunal en cas de logement indécent. Si le logement est insalubre ou en péril, il peut saisir le maire de la commune où se situe le logement.
Si vous ne réalisez toujours pas les travaux dans les délais imposés par le maire, il pourra quitter le logement sans respecter le préavis. Il devra tout de même vous envoyer une lettre de congés par lettre recommandée avec avis de réception.