Le déploiement des permis de louer partout en France et l’interdiction de louer des passoires thermiques en 2023 nous rappellent que le logement indécent est dans le viseur des pouvoirs publics.

Dans cet article nous allons vous rappeler les critères de décence d’une location, puis nous vous donnerons un cas pratique avec les risques encourus par le propriétaire.

Nous verrons enfin quelle est la différence entre décence et insalubrité d’un logement.

Surface et volume minimaux d’un logement en location

Les critères de décence d’un logement sont évoqués à l’article 6 de la loi de 89, qui renvoie lui-même vers le décret du 30 janvier 2002 qui est le texte de référence pour les critères de décence.

Dans ce décret un des premiers critères est celui de la surface minimum du logement loué.

Cette disposition est donc cruciale notamment dans des zones comme Paris où certaines chambres de bonnes font moins de 9 m². A noter par ailleurs qu’à la lecture du décret un logement avec deux pièces de 8m² n’est pas considéré comme décent, donc en théorie ne peut être loué.

Ce critère de surface s’applique également aux logements découpés à la chambre et loués via des baux individuels. Notre article sur le bail individuel non solidaire revient en détail sur ce critère de décence qui a été mis à jour fin 2018 (il était de 14m² avant).

Caractéristiques minimales de confort et d’équipements

Le décret de 2002 prévoit également que tout logement loué doit respecter des caractéristiques minimum de décence en plus de la surface évoquée précédemment.

Les voici résumés dans les grandes lignes :

Sécurité et santé du locataire

• assurer le clos et couvert : le décret insiste particulièrement sur la protection contre les infiltrations de toute sorte
• isolation : le logement doit protéger contre les infiltrations d’air et assurer en même temps une ventilation suffisante du logement
• garde-corps : le logement doit empêcher le locataire de chuter dans le vide avec des gardes-corps présents dans les cages d’escaliers, devant les fenêtres ou sur les balcons et terrasses
• ouverture suffisante : le logement doit donner un accès suffisant (non défini précisément) permettant d’accéder à l’air libre et à la lumière naturelle
• matériaux sans risque : de manière générale les matériaux dans le logement ne doivent pas présenter de danger pour la sécurité ou la santé du locataire (exemple plomb apparent en quantité et accessible).

La sécurité et la santé des locataires sont des critères primordiaux pour déterminer les normes de décence d’un logement. La loi fixe par ailleurs une liste minimum d’équipements pour permettre un niveau de confort suffisant dans un logement jugé décent.

Equipements minimum

• chauffage suffisant : c’est une évidence qu’il est bon de rappeler; cette disposition ne s’applique pas aux DOM TOM
• eau courante potable : le décret précise notamment que la pression doit être suffisante
• évacuation des eaux usées : le dispositif doit notamment empêcher le refoulement d’odeurs nauséabondes
• coin cuisine : la cuisine ou le coin cuisine doit permettre d’installer un appareil de cuisson et doit disposer d’un point d’eau chaude/eau froid avec un évier raccordé
• réseau électrique : la puissance doit notamment être suffisante pour faire fonctionner les équipements

Il reste une dernière disposition sur les toilettes mais comme elle est complexe nous préférons vous la donner explicitement :

Vous noterez l’exception importante pour les studios ou les toilettes sur le palier sont autorisées (pour la définition d’une pièce voir notre article).

Le principal défaut du texte est de ne pas fixer précisément les seuils de décence de chaque point. Vous êtes donc en pratique obligé de vous laisser guider par la jurisprudence ou par le juge qui regardera votre dossier. Par exemple pour le chauffage il est admis d’usage que le seuil est à 18 degrés minimum au centre de la pièce, même si cette règle n’est pas gravée dans le marbre et donc pas absolue comme le montre la jurisprudence ci-contre concernant la température dans une salle de bain.

Indice de performance énergétique minimum à partir de 2023

La loi Climat et résilience a été adoptée en juillet 2021 et va complètement bouleverser le marché locatif.

Pour inciter les propriétaires a engagé des travaux de rénovation énergétique, les passoires thermiques, c’est à dire celles ayant le score F ou G, ne pourront plus être louées à partir du 1er janvier 2023.

L’article 6 de la loi de 89 que nous avons expliqué précédemment va être modifié de la manière suivante :

La performance énergétique va donc devenir un critère de décence à part entière. Ce changement de paradigme a déjà commencé par l’opposabilité du diagnostic énergétique depuis juillet 2021, sujet que nous avons évoqué dans notre article sur les diagnostics en location.

Que risque le bailleur en louant un logement indécent ?

Dans quel cas la décence est contrôlée ?

Dans le cadre de l’assistance de notre gestion locative en ligne, nous rencontrons trois scenarios habituels où la décence du logement peut être évaluée.

1. Une autorisation préalable de mise en location via le permis de louer est demandée, et un agent des services d’urbanisme de la ville contrôle le logement
2. Une procédure contentieuse menée par le locataire qui se plaint de l’indécence du logement
3. Un contrôle inopiné de la CAF qui vérifie les déclarations des locataires et en profite pour inspecter le logement

Dans le premier cas le logement est vide de ses occupants, les services de la Mairie demandent que des travaux de remise aux normes soient effectués. Normalement ce scenario est assez cadré et à risques limités pour le propriétaire.

Les deux scenarios suivants sont plus complexes. Nous allons voir dans cette partie le cas où le locataire conteste la décence du logement. Nous ferons ensuite un focus séparé sur les contrôles de la CAF qui sont potentiellement très risqués.

Procédure contentieuse menée par le locataire pour non décence

Le locataire doit d’abord chercher une solution amiable avec le bailleur et lui demander de procéder aux travaux de mise en conformité.

Si le bailleur ne répond pas, ne reconnaît pas le problème ou ne réalise pas les travaux dans un délai acceptable, le locataire doit assigner le bailleur, sans arrêter de payer les loyers (voir notre article sur le refus de paiement du loyer par le locataire).

Il peut saisir la commission départementale de conciliation au préalable mais cette saisine n’est pas obligatoire.

C’est le juge seul qui pourra décider des sanctions envers le bailleur, qui pourront aller d’un remboursement partiel ou total des loyers jusqu’à des dommages et intérêts.

Le locataire ne peut en aucun cas décider d’arrêter de payer les loyers, il doit assigner le bailleur et continuer à payer.

Cas pratique d’un logement très humide

Nous souhaitions vous donner un exemple concret d’un cas récent où le juge d’appel a décidé de condamner le bailleur à 4400€ de dommages-intérêts soit la moitié des loyers encaissés sur la période d’occupation du locataire pour avoir loué un logement mal isolé et ventilé qui engendrait une forte humidité.

Le cas est intéressant car il montre que le bailleur ne risque pas grand chose en réalité, au pire de perdre la moitié de ses loyers si le locataire vient à le poursuivre.

Un autre point intéressant dans le jugement est que le juge ne retient pas le fait que le bailleur ait essayé de réparer le problème pour l’exonérer des conséquences dudit problème. En d’autres mots les bailleurs ont essayé en vain de rendre le logement habitable, sans succès étant donné la situation générale de l’immeuble; il n’en reste pas moins qu’ils étaient responsables du préjudice subi par le locataire.

Pour conclure nous vous rappelons qu’aucun seuil de décence n’est fixé, tout reste à l’appréciation du juge; nous avons notamment vu dans une autre fiche sur l’absence d’aération que la VMC ne devait pas forcément être installée par le propriétaire.

Cas particulier : contrôle de la CAF et suspension des APL

Un cas particulier de non-décence du logement peut poser de graves problèmes au propriétaire. Depuis la loi ALUR de 2014 et son article 85, la CAF peut procéder à la vérification de la décence du logement et procéder à des suspensions des APL.

Les APL sont potentiellement suspendues pendant une durée de 18 mois maximum, le temps que le propriétaire fasse le nécessaire pour remettre le logement en état de décence. Pendant ce délai le locataire ne doit payer que la part restante, déduction faite des APL, sans possibilité de résilier le bail.

Si le logement est de nouveau décent, les APL sont restituées a posteriori au propriétaire. Sinon elles sont perdues et leur versement est définitivement suspendu à l’avenir.

C’est potentiellement un grand risque pour les propriétaires qui ont une part importante du loyer couvert par les APL. Mais le problème vient surtout des critères de décence retenus par la CAF.

Nous avons eu plusieurs retours de propriétaires qui ont vu des contrôles inopinés de la CAF pour suroccupation du logement. La CAF connaît le nombre d’occupants du logement via la déclaration APL, et sa surface via le bail qui lui a été communiqué.

L’indécence du logement est alors décrétée sous ce critère de sur-occupation qui n’est pourtant pas du ressort du propriétaire et qui ne figure pas dans la liste des critères de décence.

Le propriétaire n’a bien souvent levier pour faire cesser cette sur-occupation comme nous l’avons expliqué cet article.

Il s’agit d’une procédure administrative, il n’est bien souvent pas informé de la visite et aucun recours n’est possible, à part engager une contentieuse pour contester la décision de la CAF. Le cas échéant nous vous recommandons de prendre un avocat, et de démarrer en parallèle la résiliation judiciaire du bail.

Différences entre logement insalubre et logement indécent

Comme nous venons de le voir le logement indécent est un logement qui ne répond pas à certains critères d’équipements ou de confort : pièce mal chauffée, fenêtres bloquées, reflux de la fosse septique…

L’insalubrité est le niveau supérieur à l’indécence et correspond à un état où le logement présente un danger immédiat et concret pour les occupants et/ou les voisins : chauffage défectueux risquant de créer du monoxyde de carbone, risque d’effondrement, présence de plomb ou d’amiante accessible etc..

L’insalubrité est décrétée par le préfet après un éventuel signalement des occupants, des voisins ou des gestionnaires. Les conséquences d’un décret d’insalubrité (ou de péril s’il s’agit d’un effondrement potentiel) sont beaucoup plus fortes qu’un contentieux sur les critères de décence : le préfet peut aller jusqu’à évacuer l’immeuble et même de le détruire.

Ce sujet est assez technique et sort un peu de notre domaine d’expertise en gestion locative. Nous vous recommandons de consulter la page complète sur service public sur l’habitat insalubre.