Le projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été voté en 2018 et a modifié de nombreux aspects du marché immobilier.

Dans un contexte de fortes tensions sur le marché du logement, le législateur a décidé de consacrer quelques mesures phares dans ce projet en voulant mieux encadrer et libérer le marché locatif à travers la mise en place d’un bail de courte durée ou encore de nouveaux droits et obligations dans les rapports locataire/bailleur.

Il a également été décidé de simplifier et moderniser le droit de la copropriété qui, par son âge, est de moins en moins adapté aux problématiques contemporaines des copropriétés.

Même si l’on peut regretter en 2021 que toutes les mesures n’aient pas encore été appliquées, il nous semblait important de vous faire un résumé des principales mesures de cette loi phare.

Nouveaux types de contrats de bail : le bail mobilité et le bail numérique

Création d’un bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location de moins de 10 mois d’un logement meublé, conclu avec un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou encore en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

L’objectif en facilitant la location courte durée est également de débloquer un parc de logements non loués par certains propriétaires car les contrats classiques de location sont parfois à la base de trop longue durée dans certaines situations (pour rappel: la durée minimale d’un contrat de location meublée est d’un an et pour une location vide cette durée est de trois ans).

Standardisation du bail numérique

Avec l’apparition et le développement des générateurs de contrats de location sur internet, le législateur a souhaité réglementer ces nouvelles prestations de services qui ne l’étaient pas jusqu’à présent. Parfois en raison du manque de contrôle de la qualité de certains opérateurs, les usagers, qu’ils soient propriétaires ou locataires, ne sont pas garantis que le contrat proposé est en conformité avec les dispositions réglementaires actuelles.

Bien que le site service-public permette l’information du public et une compréhension générale du contenu législatif et réglementaire de la location, aucun outil pour générer un bail standard n’était actuellement certifié par l’état.

C’est pourquoi le projet de loi envisage la mise en place d’outils agréés pour garantir la sécurité juridique des contrats de location établis par voie numérique.

Chez Smartloc nous avons été les précurseurs du bail numérique avec notre outil BailType qui respecte le modèle type loi ALUR et vous permet de rédiger un bail conforme avec de nombreuses clauses et annexes dont la rédaction est le fruit d’une vraie expérience terrain par des gestionnaires immobiliers chevronnés.

Nous accueillons donc avec enthousiasme cette normalisation des usages, et nous attendons avec impatience de connaître les modalités d’agrément (en attendant notre bail de location reste la référence).

Nouvelle tentative pour l’encadrement des loyers

Bien que finalement annulé fin 2017 à Paris et à Lille par le juge administratif, l’encadrement des loyers revient à titre expérimental pour une durée de 5 ans pour les villes candidates.

Le projet prévoit que les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, ainsi que les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris (et d’autres grandes villes françaises telles que Lyon ou encore Marseille) pourront demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers s’ils démontrent qu’il s’agit d’une zone tendue.

Un dispositif d’encadrement analogue à celui de 2014

Ainsi, la loi précise que c’est par décret que le périmètre du territoire sur lequel s’appliquera le dispositif sera fixé ; le demandeur devra montrer que les conditions cumulatives suivantes sont réunies et qu’il y a :

• un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
• un loyer médian élevé ;
• un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
• des faibles perspectives de constructions de logements.

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’État dans le département fixera annuellement à travers un arrêté le loyer de référence, ainsi que le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface.

On revient donc ainsi à l’ancien système d’encadrement des loyers qui malgré ce que l’on pense était dans le programme d’Emmanuel Macron.

Le nouveau projet de loi corrige les erreurs de rédaction du précédent texte, erreurs qui avaient permis aux associations de propriétaires et aux agences de faire annuler le précédent dispositif.

Contrôle plus strict des locations de courte durée à des fins touristiques

Un renforcement du contrôle des locations saisonnières et un renouvellement des sanctions en cas de violation est également envisagé par le législateur dans la mouture actuelle du projet.

Ces mesures vont s’appliquer aux meublés de tourisme c’est-à-dire les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, qui sont offerts à la location à une clientèle de passage et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

En effet, la loi souhaite un renforcement des contrôles ainsi que des sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques.

Cela concernera aussi bien les loueurs que les plateformes qui ne respectent pas les obligations existantes.

Le but est non seulement de limiter l’augmentation des loyers (notamment dans les villes touristiques) à cause de ces nouveaux modes de location, mais également d’essayer de ramener une partie du parc locatif « touristique » pour servir les besoins des habitants de ces villes.

Désormais, un loueur de courte durée sera soumis à différentes obligations :

• introduction pour le loueur de l’obligation de transmettre à la commune, à sa demande, le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location durant l’année en cours ;
• renforcement des amendes civiles existantes qui selon les infractions pourront être portées jusqu’à 5 000 ou 10 000 € pour les loueurs qui ne respecteraient pas leurs obligations et en parallèle la mise en place de nouvelles amendes allant de 12 500 ou 50 000 € pour les plateformes;
• enfin, un plafond légal de 120 jours de location maximum de la résidence principale à des fins touristiques dans les communes mettant en oeuvre la procédure de changement d’usage des locaux d’habitation est fixé.

Régime légal du locataire, deux nouveautés

Le projet de loi prévoit de modifier la loi du 6 juillet 1989 concernant les rapports locatifs dans deux domaines

• d’une part, pour les biens loués au sein d’une copropriété, le texte prévoit que le locataire devra désormais être connu du syndic,
• et d’autre part, dans le domaine des locataires victimes de violence conjugales, le législateur prévoit de mettre fin à la clause de solidarité à laquelle les locataires sont tenus pour le paiement des loyers.

Le locataire dans une copropriété devra désormais être connu du syndic de l’immeuble

L’objectif est de permettre de résoudre plus rapidement les conflits qui peuvent apparaître au sein d’une copropriété (dégâts des eaux, troubles du voisinage…) avec un locataire.

Pour cette raison, le texte de loi prévoit que le propriétaire devra communiquer au syndic de l’immeuble l’identité du locataire afin de pouvoir le contacter en cas de problème (notamment un dégât des eaux). Bien sûr, cela ne dispense pas le syndic d’informer également en parallèle le propriétaire du bien loué.

Locataire sortant victime de violences : fin de la solidarité (voir notre article sur le divorce)

Jusqu’à présent un conjoint victime de violence était lié la plupart du temps par la clause de solidarité contenue dans le bail.

Cette solidarité cessait dans le cas du divorce au moment où le jugement était prononcé. Ainsi, la pratique a révélé que cela pouvait générer des situations psychologiques et financières très difficiles à vivre pour la personne victime de violences.

Désormais, la loi disposera que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences conjugales ou domestiques, il en informera le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences sur la personne qui s’en prévaut.

La solidarité du locataire victime des violences conjugales ou domestiques et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier au domicile du bailleur.

Modernisation des règles de fonctionnement des copropriétés

La volonté du législateur est de clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, ainsi que les modalités de prise de décision par le syndicat des copropriétaires.

Eviter que les intérêts personnels l’emportent sur ceux de la copropriété

Il s’agit d’éviter certains blocages des organes de la copropriété par des propriétaires qui ne souhaitent pas voter certaines mesures pourtant nécessaires dans la vie courante d’une copropriété (par exemple, des travaux de rénovation face à la vétusté des parties communes).

Pour résoudre une certaine lourdeur du processus décisionnel dans les copropriétés et afin de favoriser une prise de décision plus rapide, le législateur a l’intention de diminuer progressivement les seuils de majorités requis pour faciliter certaines décisions, notamment en matière de travaux.

Il est également prévu d’améliorer les règles de prise de décision dans la copropriété et de revoir les modalités d’organisation et de gouvernance de celle-ci.

Toute cette partie du projet de loi a vocation à être traitée ultérieurement dans un volet séparé. En effet, les modalités de cette modernisation et sa mise en oeuvre seront spécifiées par voie d’ordonnance dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la publication de la loi ELAN.