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L’acte de caution solidaire est le document qui vous permet d’engager un garant sur une location. Nous vous fournissons un modèle au lien ci-dessus et nous allons vous donner toutes les infos importantes sur ce document dans cet article.
La loi a beaucoup changé ces dernières années , et les mentions manuscrites sont de retour depuis début 2022. Nous allons donc vous aider à y voir plus clair et à déjouer les pièges. Nous vous expliquerons également comment signer cet acte de caution électroniquement.
SOMMAIRE
Contenu de l’acte de caution
Un acte de caution solidaire est une annexe du bail de location, signée par le bailleur et le garant, qui définit les obligations de ce dernier en cas de manquement du locataire (notamment en cas d’impayés mais pas que).
Ce modèle reprend les mentions obligatoires, tel que
- les locataires, le propriétaire, les garants et l’adresse du bien
- le montant du loyer et des charges
- la durée du cautionnement
- le montant maximum d’engagement
- le colocataire dont le congé met fin à l’engagement de caution le cas échéant
- la mention indiquant que la caution a bien conscience de l’engagement qu’elle prend
- ou encore le détail de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Une ordonnance de fin 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022 a complexifié l’acte de caution qui avait été simplifié par la loi ELAN de 2019.
Deux éléments ont ainsi été rajoutés : le montant maximum d’engagement et la mention qui doit être apposée manuscritement ou électroniquement par le garant.
La durée d’engagement doit être précisée sur l’acte de caution; en l’absence de durée le garant peut en effet se désengager à tout moment. Dans notre modèle d’acte de caution rempli automatiquement en annexe du bail numérique, nous proposons une durée d’engagement de 6 ans, que ce soit en location meublée ou en location vide. Il n’y a pas de règle mais gardez en tête qu’un impayé peut durer 2 à 3 ans… Passé ce délai (et même avant pour éviter de se retrouver avec un impayé en fin de période), nous vous recommandons de basculer sur une assurance loyer impayé.
Exemple Vous signez le 01/09/2023 un acte de caution solidaire qui vous couvre pour 6 ans jusqu’au 01/09/2029. Si vous avez un impayé le 01/09/2028, le locataire peut rester jusqu’a 3 ans en impayés avant d’être expulsé, soit jusqu’au 01/09/2031, alors que le garant ne sera tenu de vous rembourser les loyers que jusqu’au 01/09/2029. C’est pour cela que nous recommandons de fixer une durée de 6 ans et non pas de 3 ans, et d’anticiper une bascule sur une garantie loyer impayé après 3/4 ans.
Le montant maximum de couverture est également libre, nous l’avons fixé à 3 ans de loyer + charges car cela correspond grosso modo à la fourchette haute d’une procédure d’expulsion où le locataire utiliserait toutes les manoeuvres dilatoires possibles.
Montant et durée de couverture différentes
Rien ne vous empêche de fixer une durée de couverture de 6 ans et un montant de couverture de 3 ans. Les deux notions sont distinctes, en résumé vous allez pouvoir, à tout moment pendant 6 ans, appeler le garant dans la limite d’une indemnisation cumulée de 3 ans de loyer. Par exemple vous pourriez lui demander la première année de loyer, puis la troisième et la sixième.
Pour la mention à apposer par le garant, le formalisme a été simplifié par rapport aux versions avant 2019. Nous avons rédigé une mention simple qui reprend les obligations demandées dans l’article 2297 du Code Civil.
Cette mention doit être simple car elle va devoir être recopiée manuscritement par le garant, ou tapée au clavier via la signature électronique de l’acte de caution; or la moindre erreur dans la transcription de la mention peut invalider l’acte de caution.
Voici un exemple
Je m’engage en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doivent les locataires en cas de défaillance de ceux-ci dans la limite d’un montant de 40424 euros (quarante mille quatre cent vingt-quatre euros), correspondant au loyer et accessoires décrits dans le présent acte de caution. Je reconnais ne pas pouvoir exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions.
Caution solidaire ou caution simple ?
Le modèle d’acte de caution que nous vous proposons est un modèle dit « solidaire », c’est-à-dire pour lequel le garant renonce au bénéfice de discussion ou de division. Concrètement cela veut dire :
- Le garant peut être appelé dès le premier impayé, il ne peut discuter la dette du locataire ou demander que le bailleur épuise ses recours auprès du locataire. En d’autres mots il doit payer comme s’il était colocataire solidaire.
- Le garant doit payer potentiellement l’intégralité du loyer, même s’il ne s’est porté garant que pour un des titulaires du bail.
Ce modèle solidaire de l’acte de caution est utilisé de manière classique dans les contrats de location car il protège le bailleur en lui évitant de devoir poursuivre le locataire en premier lieu, ou plusieurs garants en parallèle.
Caution solidaire obligatoire en assurance loyer impayé
Tous les contrats de garantie loyer impayé, et notamment ceux présentés sur notre comparatif d’assurance loyer impayé, imposent de passer par un acte de caution solidaire (et non simple) lorsque vous souhaitez garantir les loyers d’un bail signé par un étudiant avec garant.
Pour en savoir plus, consultez nos fiches sur l’activation de la caution en cas d’impayés et sur la caution simple ou solidaire : les différences
Signature de l’acte de caution
Avec la réintroduction de la mention manuscrite au 1er janvier 2022 et la nouvelle possibilité d’apposer cette mention électroniquement (ce qui n’était pas possible avant 2018), deux solutions sont possibles pour signer l’acte de caution : la signature manuscrite ou la signature électronique.
Nous avons détaillé le process de signature électronique dans une fiche complète, elle est simple car le garant peut apposer la mention en tapant au clavier et signer à distance. Voici un aperçu de l’interface de signature du garant
La signature électronique n’empêche pas de prendre quelques précautions pour vérifier l’identité des garants :
- privilégier l’adresse électronique professionnelle du garant pour les échanges
- demander des pièces complémentaires qui n’étaient pas dans le dossier initial
- exiger un premier paiement par chèque ou virement du garant
L’idée est d’éviter que le garant conteste a posteriori que c’est bien lui qui a signé à distance.
Si vous décidez de faire signer manuscritement le nouveau modèle (ce qui reste possible), vous devez faire signer et parapher chaque page de l’acte avec le garant physiquement présent; s’il ne peut venir à la signature, vous pouvez lui demander de faire authentifier sa signature en mairie (en savoir plus sur l’authentification de signature), sinon vous prenez le risque que le garant conteste avoir signer le document en cas de litige.
Dernier point il n’est pas nécessaire de faire signer le bail aux garants, la loi de 89 précise bien qu’il vous suffit de leur transmettre une copie du bail signé. Nous vous recommandons néanmoins de rajouter une clause dans le bail précisant bien le cautionnement par le garant, vous pouvez utiliser celle indiquée dans notre module de rédaction du contrat de location.
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Caution solidaire d’une colocation
En cas de pluralité des locataires couverts par un seul garant, nous vous recommandons de signer un acte de caution par couple garant-locataire, en précisant bien à chaque fois le locataire dont le départ met fin à l’acte de caution.
La nouvelle loi ALUR prévoit en effet que l’acte de cautionnement s’éteint 6 mois après le départ du locataire mentionné sur l’acte. Notre module de rédaction du bail de location vous permet de créer automatiquement des actes de cautions spécifiques à chaque couple garant-locataire.
Attention ne vous contentez pas de signer un acte de caution solidaire en mettant par exemple que le garant se porte caution pour 3 colocataires; si un des colocataires part, l’acte de caution tombera aussi pour les 2 autres colocataires.
Exemple La bonne pratique est donc, pour un garant X garantissant deux colocataires Y et Z, de signer deux actes de caution solidaire en indiquant à chaque fois les deux colocataires Y et Z sont titulaires du bail mais en précisant par exemple que le congé de Y met fin à l’acte de caution.
Caution solidaire d'un couple de garants
Si vous souhaitez qu’un couple marié se porte caution, il est nécessaire de faire signer un acte par garant, l’acte de caution de l’un des époux n’emportant pas la solidarité de l’autre, quel que soit leur régime matrimonial.
Acte de caution solidaire et assurance loyer impayé
Impossibilité de cumuler caution et assurance loyer impayé
Sachez que vous ne pouvez pas cumuler une caution solidaire et une assurance loyer impayé sauf pour les étudiants (il faut dans ce cas que tous les colocataires soient étudiants).
Vous devez donc choisir entre ces deux systèmes de garantie, notre équipe a comparé les deux systèmes pour vous aider à décider, vous trouverez un article complet au lien suivant: cumul garant et assurance loyer impayé, notre site traitant de l’assurance loyer impayé.
Fin de la caution solidaire et bascule sur l’assurance loyer impayé
Lorsque votre acte de caution solidaire arrive à son terme (pour rappel il est nécessaire de signer un acte de caution à durée déterminée), vous pouvez basculer sur une assurance loyer impayé facilement puisque notre contrat n’impose pas de critères de solvabilités pour les locataires en place depuis plus de 6 mois.
Nous vous recommandons la lecture de notre fiche complète sur la fin de l’acte de caution solidaire pour faire la transition sans risques.
Activation de l’acte de caution solidaire
Pour terminer cet article sur l’acte de caution solidaire, vous vous posez peut-être la question suivante : comment activer cet acte de caution solidaire en cas d’impayés ?
L’avantage de l’acte de caution solidaire, contrairement à l’acte de cautionnement simple, est de pouvoir considérer le garant comme un locataire solidaire et donc de pouvoir le solliciter en paiement dès les premiers impayés.
Les grandes étapes de la procédure sont détaillées dans notre article sur l’activation de la caution en cas d’impayés mais voici les étapes principales :
- notification du garant par courrier recommandé lors de la mise en demeure du locataire
- assignation du garant si refus de paiement amiable
- assignation du locataire en parallèle pour expulsion, que le garant ait payé ou non
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.
BOnjour
Est ce dangereux d’avoir une caution solidaire qui se trouve en Angleterre (Fille de la future locataire ?)
Malheureusement, elle est indépendant et n’a pas de fiches de paye.
Merci
Bonjour,
Oui ce n’est vraiment pas idéal, en cas d’impayés il faudra aller la poursuivre en Angleterre si elle refuse de payer, ce qui est très coûteux et quasi impossible en pratique.
Merci pour cette information précieuse. Pas evident quand de de fiche de paye, donc pas de GLI !!!!!
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article détaillé.
J’ai une question relative au renouvellement de l’acte de caution solidaire que j’avais fais signer aux parent de mon locataire en 2019(location meublé, bail d’un an renouvelé). Nous avons déterminé une période de 3 ans qui expirera en Novembre. Mes questions sont les suivantes :
– Dans le nouveau modèle de 2022, quel est le montant de loyer qui doit être notifié : celui du bail initial ou celui d’aujourd’hui (suite à la révision annuelle depuis)?
– Si les parents refusent ou tardent de signer le renouvellement de la caution trois mois avant la date anniversaire du bail, puis-je résilier mon bail (si je me retrouve sans caution) à moins de trois mois de la date anniversaire du bail (date légale de 3 mois)?
Bonjour,
Vous devez mettre le montant du nouveau loyer.
Si les garants refusent de signer, vous ne pourrez malheureusement pas donner congés au locataire pour ce motif. Vous trouverez plus d’informations via ce lien : https://www.smartloc.fr/blog/conge-du-bailleur-motifs-et-preavis/
Bonjour,
Nous avons un locataire, qui nous a loué un de nos logement du 1er janvier 2016 au 15 décembre 2020. Il a souvent fallu réclamer les loyers, avec le Covid, ceci est devenu récurant.
A la signature du bail, sa maman était garante pour caution solidaire. Au départ du logement; il devait 1966,72 € de loyers. Il était convenu qu’il nous rembourserait tous les mois 100 €, mais, il ne l’a fait que 2 fois, et, maintenant, il ne veut plus régler le reste.
Ma question est de savoir si je peux demander au garant de régler ces loyers impayés, malgré le fait qu’il soit parti de ce logement ?
Pour moi, ceci reste toujours une dette de loyer qui a été faite durant la durée du bail.
Mais existe t’il un délai ?
Je vous remercie de m’aider, si possible, réponse par mail.
Bonjour,
Oui vous pouvez activer le garant même si le locataire est parti. Le délai de préemption sur les dettes locatives est de 3 ans par ailleurs.
Bonjour,
Je suis en colocation. J’ai un bail avec une clause de solidarité. Mon garant avait rédigé un engagement de caution solidaire également.
Ce système ne m’a posé aucun problème avec le premier colocataire (X). Depuis son départ, un nouveau colocataire(Y) est rentré au bail pour le remplacé. Le temps a passé. Et j’ai déposé mon préavis d’un mois. Depuis, le colocataire (Y) ne trouve pas et ne cherche personne. Bref il me pose des difficultés et quand bien même notre relation était basée sur la confiance maintenant il retourne sa veste et ne veut plus partir mais me demande de payer le loyer.
Comment se sortir de la situation ?
A l’époque, lorsque Y est rentré sur le bail, avec l’agence a été signé un avenant au bail initial.
Mon garant est-il du coup implicitement caution solidaire de ce nouveau colocataire en signant l’avenant mais en ne reactualisant pas la caution avec le nouveau locataire ?
Si sur l’acte de cautionnement initial (entre moi et X), il n’était pas mentionné exclusivement le locataire pour lequel le garant se portait garant, est-ce que ca vaut nullité (en effet sur la caution solidaire, le garant a mentionné à chaque fois moi et le colocataire X).
Je ne sais pas si c’est claire.
Merci
Bonjour,
Oui c’est clair et je vous confirme que vous restez a priori solidaire sur l’intégralité du paiement du loyer, au côté de Y qui est titulaire du bail avec vous suite à la signature de l’avenant. A priori cette solidarité est valable 6 mois après votre départ, et votre garant restera redevable de vos dettes si vous ne souhaitez pas payer.
Plus d’infos ici
https://www.smartloc.fr/blog/depart-colocataire/
https://www.smartloc.fr/blog/clause-de-solidarite-proposee-pour-le-contrat-type-loi-alur/
Bonjour,
Mon conjoint et moi (nous ne sommes pas mariés ni pacsés) sommes à la recherche d’un appartement. Nous sommes éligibles à la garantie VISALE (plafonnée à 1500€ en Ile de France). Si nous trouvons un appartement au delà de ce budget :
– Est-il possible de cumuler des garants ?
– Si oui et que nous avons 3 garants (mon père + sa mère+son père: faut-il que chaque garant gagne 5 fois le tiers du loyer ?
Bonjour,
Non comme toute assurance loyer impayé, la garantie Visale ne peut pas être cumulée avec un garant physique.
mon fils ni pacsé ni marié s’installe avec sa copine. Je souhaite me porter garant uniquement pour mon fils.
Quel type de contrat dois je signer pour être libéré de toutes cautions si mon fils venais à se séparer d’avec sa copine.(précision : ils sont tous deux prévus sur le bail)
Bonjour,
L’acte de caution prévoit explicitement le locataire dont le départ fait éteindre la caution, donc dans votre cas il faudra remplir le nom de votre fils.
Celui-ci restera quand même solidaire (et donc vous par rapprochement) pendant les 6 mois qui suivront son éventuel départ si sa compagne décide de rester.
bonsoir
je me suis porté caution solidaire, il y a environs 8 ans, le locataire a quitté le logement depuis 10 mois sans prévenir le propriétaire, aujourd’hui le propriétaire se retourne contre moi et me demande environs 7000 euros.Ai je un recours
Bonjour,
Je me suis porté garant pour ma sœur et son conjoint (stipulé ainsi dans l’engagement de caution.
Ceux-ci se séparent (non mariés / non pacsé), mais pensant me porter garant que pour ma sœur (son compagnon ayant lui aussi un garant), est-ce que si cette dernière pose sa dédit du bail, je suis libéré de mon rôle de garant?
D’après ce que j’ai pu lire, d’après la loi ALUR, il y a l’obligation d’indiquer le nom du colocataire pour lequel je me porte garant et pour lequel le congé me libère 6 mois après son départ.
Si cela n’est pas indiqué, puis-je dénoncé (nullité?) de mon engagement de caution?
Merci
Bonjour,
Oui si rien n’est indiqué vous pouvez considérer que c’est le départ de votre soeur qui vous libère de votre acte de caution.
Bonjour,
Mon fils étudiant souhaite prendre un appartement (GLI) en colocation avec une amie étudiante.
Chacun paiera sa part de 372 euros cc.
L’agence ne propose pas la caution solidaire (que je peux couvrir) et indique que chaque colocataire doit avoir un garant qui doit couvrir 3 fois le montant total du loyer de 745 euros (soit environ 2200 euros) et non pas 3 fois sa part de loyer (soit environ 1100 euros).
Est-ce normal ?
Peuvent-ils refuser la caution solidaire?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Lors de la signature du bail avec mon locataire, le garant n’état pas présent, il m’a envoyé l’acte de cautionnement par mail que j’ai imprimé et rajouter au bail qu’il m’a renvoyé signé par la poste, je me retrouve avec une copie de l’acte de cautionnement, cette copie est elle valable ou dois-je lui demandé de me renvoyer l’original par la poste ? MERCI
Bonjour,
Mon fils doit prendre un appartement en colocation avec une personne qui ne connait pas.
Sur le contrat de location locaux meublés il est noté une clause de solidarité en cas de non paiements des 2 parties.
Est-ce que cette clause est obligatoire ?
Dans l’attente,
Cordialement, S. BILLON
Bonjour,
La clause de solidarité n’est pas obligatoire mais il est probable que le bailleur refuse de signer sans cette clause.
Bonsoir, es t ce que le locataire et le propriétaire doivent conserver une copie de l’acte de caution, ou leur faut il l’acte de caution en origininal ? (La caution doit renseigner de façon manuscrite un seul exemplaire de l’acte de cautionnement, ou autant d’exemplaires qu’il y a de parties?) merci
Bonjour,
Vous pouvez utiliser le modèle classique d’acte de caution solidaire.
Il est utilisable pour toutes les locations en résidence principale quelque soit la durée du bail.
Bonjour,
Pour un bail étudiant de 9 mois, quel modèle d’acte de caution utiliser ? merci
Bonjour,
J’ai rempli un contrat type de location meublée à des colocataires étudiants ce jour sur votre site.
Je souhaite compléter ce contrat en ajoutant 3 cautions solidaires (pour autant que de colocataires, 4 au total – pour l’instant il n’y en a qu’un seul mentionné).
La date d’effet du contrat sera postérieure à sa date de signature.
A la date de la signature du bail, ne seront pas recueillis les actes de caution, qui vont prendre du temps car les actes de caution ne peuvent être dématérialisés et signés à distance par signature électronique contrairement au contrat de bail.
Sachant que le X du contrat (autres conditions particulières) mentionnera les garants, est-il possible d’ajouter sous cet article que la délivrance des actes de caution antérieurement à la remise des clés est une condition essentielle du contrat (et peut donc motiver légitimement un refus de remise des clés en l’absence d’obtention de la totalité des actes de caution) ?
Je précise que les actes de caution seront effectués à distance (avec authentification des signatures en mairie).
Vous remerciant par avance pour votre réponse.
Bonjour
Effectivement il faut faire un acte de caution par couple locataire-garant, notre module de bail permet de le faire.
À la section annexes vous pouvez ajouter plusieurs garants et lier l’acte de caution de chaque garant à un locataire.
Bonjour,
Quelle durée d’engagements conseillez vous pour la caution solidaire ds le cas d’un appartement meublé (bail d’un an renouvelable)?
Bonjour,
Nous proposons par défaut 10 ans comme limite haute, mais vous pouvez convenir d’une durée moindre.