Contrairement au propriétaire qui ne peut donner congé que pour des raisons précises et à l’anniversaire du bail (certains bailleurs le découvrent encore !) le locataire peut globalement partir quand il le souhaite en respectant néanmoins un préavis et un formalisme qui sont assez contraints.

Dans cet article nous allons donc surtout nous concentrer sur les durées de préavis pour chaque cas, puis nous vous donnerons un modèle de lettre de congé que vous pouvez mettre à disposition du locataire. Nous détaillerons enfin le cas pratique d’un locataire partant qui souhaite trouver un repreneur pour réduire son préavis.

Voir le modèle de lettre de résiliation

Durée et conditions du préavis

Que ce soit en location vide ou meublée un principe fondamental s’applique : le locataire peut donner son congé à tout moment sans conditions.

C’est une différence fondamentale avec le bailleur qui est lui obligé d’attendre – sauf exceptions très encadrées – l’échéance du bail et de motiver son congé (voir notre fiche sur le congé du bailleur).

En théorie le locataire peut donc vous envoyer son congé dès le premier jour du bail, il est simplement nécessaire qu’il respecte un préavis légal.

La loi stipule que le locataire doit vous envoyer son congé en respectant un préavis de :

• 3 mois en location vide
• 1 mois en location meublée

Cas particuliers de préavis réduit en location vide

Réduction automatique en zone tendue

La loi ALUR promulguée en mars 2014 réduit le préavis des locations vides dans les zones tendues de trois mois à un mois. La liste des zones tendues est disponible au lien suivant.

En plus de Paris et de sa banlieue, la réduction du préavis est donc également applicable à Bayonne, Bastia, La Rochelle et plein d’autres villes de taille moyenne.

Hors zone tendue d’autres motifs permettent au locataire de réduire son préavis à un mois. Voici une liste exhaustive des motifs prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nous détaillerons dans les paragraphes suivants les subtilités pour les motifs les plus complexes.

• logement en zone tendue
• locataire s’étant vu attribuer un logement social
• obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
• locataire victime de violence au sein du couple ou violence sur l’enfant vivant habituellement avec lui

Préavis réduit pour perte d’emploi

Avec la zone tendue, la perte d’un emploi (ou le nouvel emploi trouvé après une perte d’emploi) constitue un des motifs principaux de réduction de préavis par le locataire.

La définition d’une perte d’emploi est large, il ne peut s’agir d’une démission, puisqu’elle doit être subie par le locataire, mais elle peut très bien être prévisible tel la fin d’un contrat en CDD. La rupture conventionnelle peut également être considérée comme une perte d’emploi donnant droit à un préavis réduit (cf la réponse ministérielle sur le sujet). Le licenciement est évidemment un motif valable.

Le congé avec préavis réduit doit être postérieur à la perte d’emploi et assez proche de celle-ci (de l’ordre de quelques mois max) pour que le locataire puisse justifier le lien de causalité entre préavis réduit et perte d’emploi.

Cette proximité entre la perte d’emploi et le congé ne concerne pas le motif de « nouvel emploi après perte d’emploi ». Grâce à ce motif le locataire peut donner congé s’il a trouvé un nouvel emploi longtemps après sa perte d’emploi. Cette subtilité est bien rappelée dans la jurisprudence ci-contre où le juge d’appel valide à la fois le CDD comme motif valable de perte d’emploi et la possibilité de donner congé en cas de nouvel emploi trouvé après 8 mois de chômage (le juge semble même ne pas fixer de limite).

Préavis réduit pour mutation

La mutation est un cas moins courant mais permet également de motiver le préavis réduit.

Contrairement à la perte d’emploi, la mutation ne doit pas être forcément subie par le locataire, elle est légitime pour un préavis réduit qu’elle ait ou non été demandée par le locataire, comme le confirme un arrêt de la cour de cassation datant de 2010.

Autre point intéressant et assez incompréhensible, il n’y a pas de condition de distance sur la mutation, comme le confirme un arrêt de la Cour de Cassation de 2003 où les locataires, mutés dans la même ville, ont eu gain de cause sur la validité de leur congé pour mutation (voir l’arrêt).

Formalités de la demande de congé

Lettre de congé par recommandé

La demande de congé est à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception, le délai ne courant qu’à compter de la réception de votre envoi.

Le délai de préavis ne court pas si le recommandé vous est renvoyé (le propriétaire peut être absent ou peut refuser le recommandé). Le cas échéant vous devrez remettre le congé en main propre au propriétaire contre signature, ou lui signifier le congé par huissier.

En solution alternative la lettre recommandé électronique se développe de plus en plus, notamment pour ce cas d’usage de la résiliation de bail. L’envoi se fait par mail via un prestataire agréé, et l’accusé de réception est instantané donc le locataire ne prend plus de risque au niveau des délais. C’est également plus pratique et moins cher que d’aller en bureau de poste. Plus d’infos sur ce mode d’envoi légal sur le site jeresiliemonbail que nous recommandons.

Si le locataire souhaite bénéficier du préavis réduit en location vide, il doit rappeler dans son courrier le motif qu’il souhaite utiliser parmi ceux évoqués ci-dessus.

Voir notre modèle de lettre de résiliation

Mail ou courrier simple impossible

Un congé transmis par mail ou courrier simple n’est pas valide, même si le bailleur ne conteste pas l’avoir reçu (comme le montre la jurisprudence ci-contre).

Le propriétaire pourra donc toujours contester sa validité et demander notamment au locataire de payer après son départ les loyers du préavis qu’il n’aurait pas théoriquement respecté.

Formalisme du préavis réduit

La jurisprudence est claire sur le sujet du préavis réduit : le motif doit clairement être énoncé et justifié par le locataire dans la lettre de congé s’il souhaite bénéficier d’un préavis réduit.

Le propriétaire peut contester le préavis réduit si le motif n’est pas justifié avec un document probant, un contrat d’embauche ou une lettre licenciement par exemple. Cette justification doit se faire dans le courrier de congé et non pas après ou avant l’envoi, ni par envoi séparé (voir la source sur ce point technique).

Congé locataire en colocation

Le préavis est envoyé par le titulaire du bail. En cas de colocation, les colocataires peuvent donner leur congé ensemble ou séparément. Si un seul colocataire donne congé, le bail se poursuit avec les colocataires restants. Si une clause de solidarité est prévue au bail, la solidarité du partant avec les restants s’éteint après 6 mois ou dès son remplacement par un nouveau colocataire.

Le sujet des départs/arrivées de colocataires est assez complexe, nous vous recommandons de lire notre fiche complète sur le départ d’un colocataire pour en savoir plus.

Départ anticipé du locataire

Réduction du préavis si repreneur

Si le locataire souhaite réduire son préavis il peut proposer au bailleur de trouver un repreneur qui serait capable de signer un bail prenant effet avant la fin du préavis.

Il est préférable de demander l’avis préalable du propriétaire pour ne pas faire des recherches inutiles.

Le propriétaire peut également proposer au locataire de démarrer les recherches. S’il trouve un repreneur il est tout à fait possible de convenir avec le locataire d’une réduction de son préavis, il sera simplement nécessaire d’en convenir par écrit ou de faire signer le nouveau bail au repreneur. Cette faculté est clairement prévue par l’article 15 de la loi de 89, ou par l’article 25-8 pour les locations meublées.

Départ anticipé sans repreneur

Il est également possible de convenir d’une réduction de préavis sans repreneur, mais dans ce cas il faut vraiment formaliser par écrit. Même si le bailleur accepte de faire l’état des lieux plus tôt, cela ne veut pas dire qu’il renonce à sa faculté de vous demander les 3 mois de préavis. Il faut donc que cette renonciation soit écrite, c’est ce qu’il ressort de la jurisprudence ci-contre où une locataire en impayés avait accepté de quitter l’appartement; le bailleur l’avait poursuivi après le départ pour récupérer les 3 mois de préavis qu’elle n’avait pas respectés (en plus des impayés antérieurs).

Si les parties conviennent d’un départ anticipé et que le propriétaire renonce à demander les loyers au locataire pour le préavis postérieur à son départ, il est évidemment libre de relouer le logement immédiatement.

Si aucun accord n’a été convenu, le propriétaire a le choix, soit de relouer immédiatement, soit de demander les loyers au locataire pour le préavis restant. Nous recommandons la première option, quand cela est possible.