Le bail mobilité est un nouveau modèle de bail plus souple que le bail de résidence principale classique.

Créé en 2018 il s’adresse à des locataires qui veulent rester quelques mois dans le logement, qu’ils soient en formation, en stage, ou en mission temporaire.

Nous allons dans la suite de l’article vous expliquer les 5 différences entre bail mobilité et bail classique. Nous allons voir que la principale différence est la durée fixe du bail non renouvelable. En cela il se rapproche beaucoup du bail étudiant.

Caractéristiques du bail mobilité

La loi définit dans quelles conditions le bail mobilité peut être utilisé :

La loi précise par ailleurs qu’il est nécessaire d’indiquer dans le corps du bail mobilité « le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité »; en résumé il va falloir par exemple indiquer que le locataire étant en mutation professionnelle les parties ont convenu de signer un bail mobilité.

Voilà pour le cadre dans lequel vous allez pouvoir utiliser ce contrat de location meublée courte durée. La loi définit ensuite les différences et les similitudes entre ce bail mobilité et un bail meublé classique d’un an renouvelable. Voici un tableau de synthèse :

Pourquoi utiliser le bail mobilité par rapport aux autres baux?

Ce bail mobilité introduit par le gouvernement a pour objectif de remettre sur le marché locatif des logements restés vacants ou utilisés pour des locations saisonnières pour lesquelles la réglementation se durcit dans les grandes agglomérations.

Nous allons voir dans cette partie en quoi les innovations de ce nouveau bail mobilité vont permettre de remplir (partiellement) cet objectif. Pour cela nous allons comparer le bail mobilité avec 4 types de bail alternatifs.

Différence avec un bail de location saisonnière

Le bail mobilité diffère du bail de résidence secondaire dans la mesure où il peut en réalité correspondre à la résidence principale du locataire sans risque de requalification. En effet lorsque vous souhaitiez signer un bail avec un locataire en mobilité, si le bail de résidence secondaire était signé pour plus de 6 mois et que le locataire habitait réellement les lieux, vous aviez les risques que le locataire demande la requalification du bail en résidence principale, avec les inconvénients que cela implique pour le bailleur. Ce risque de requalification en résidence principale loi de 89 est levé par le bail mobilité à durée déterminée.

Dans les agglomérations où la location saisonnière est fortement réglementée, le bail mobilité va également vous permettre de louer à des clientèles de passage sur des périodes de 1 ou 2 mois sans nécessité de faire une demande de changement d’usage. En effet l’article 107 de la loi ELAN modifie l’article 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation en définissant les locaux loués via bail mobilité comme des locaux d’habitation qui ne nécessitent pas de changement d’usage.

Différence avec un bail meublé classique

La différence principale entre bail classique meublé et bail mobilité est la faculté de définir une durée fixe de quelques mois pour la location. Auparavant quand vous souhaitiez louer en meublé résidence principale, la seule solution était de signer un bail d’une année reconductible automatiquement, sauf congé du bailleur encadré par des motifs restreints (reprise ou vente majoritairement).

Le bailleur perdait donc partiellement le contrôle de son bien, le législateur espère donc remettre des logements vacants sur le marché avec le bail mobilité, en espérant attirer les bailleurs qui valorisent ce contrôle de leur logement.

Différence avec un bail étudiant

Le bail meublé classique d’un an reconductible avait déjà comme exception sur la durée les 9 mois non reconductibles avec le bail étudiant. C’est une option et non une obligation quand le locataire est étudiant.

La différence principale du bail mobilité est de pouvoir choisir la durée, mais également de simplifier les contraintes en supprimant le dépôt de garantie notamment ou en imposant le forfait de charges.

Différence avec un bail logement de fonction

Méconnu par les bailleurs, le bail logement de fonction est un bail régi par le Code Civil qui utilise une des exceptions au bail résidence principale classique prévues par la loi de 89 :

Il était donc déjà possible de signer un bail avec des clauses libres, notamment sur la durée, si le locataire était en mobilité professionnelle.

Notre analyse est donc que le bail logement de fonction pour les actifs, combiné au bail étudiant de 9 mois, répondait déjà aux besoins que le bail mobilité essait d’adresser.

Il est cependant probable que le bail mobilité rencontre plus de succès que ces deux types de baux étant donné sa définition plus claire dans les textes de loi ainsi que sa promotion par les pouvoirs publics, notamment via la garantie Visale à laquelle le bail mobilité est éligible.

Risques et garanties sur un bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat plus souple et moins protecteur en théorie pour le locataire. Cela veut dire que si en pratique le locataire décide de ne pas payer et de rester dans le logement, la procédure d’expulsion va être la même que pour un bail meublé d’un an classique.

Cette procédure est longue, entre 18 et 36 mois, et semée d’embûches. Il est donc selon nous important de prendre des garanties même quand vous décidez de louer en bail mobilité pour 6 mois.

Parmi les garanties possibles citons la garantie gratuite Visale. Elle couvre les baux mobilité contrairement à la plupart des assurances loyers impayés du marché.

Autre solution demander au locataire un garant, que ce soit un garant personne physique ou un garant payant (nous détaillons cette solution sur notre article concernant les différentes solutions de garants).