Lorsque le locataire vous paie une partie seulement du loyer, la situation ne diffère en réalité pas d’un impayé complet : le locataire ne respecte pas ses obligations au titre du bail et une créance de loyer vous est due.

Certains propriétaires pensent que si le locataire ne paie qu’un euro par mois, toutes les procédures contre lui sont bloquées. C’est évidemment une légende urbaine que nous allons essayer de vous expliquer en détail.

Nous allons voir dans cet article comment gérer un impayé partiel et les garanties éventuelles qui peuvent vous couvrir.

Emission d’un reçu et non d’une quittance

Contrairement à une échéance de loyer intégralement payée, un loyer partiellement payé donne lieu à l’émission d’un reçu ne valant pas quittance.

Vous pouvez trouver un modèle au lien suivant : modèle de reçu pour impayé partiel.

Attention à ne pas émettre de quittances si le locataire est en impayés : même s’il est toujours possible de prouver l’impayé par la suite, c’est une preuve en première approche qui est utilisable par un locataire de mauvaise foi.

Gestion de la créance partielle

Si le locataire poursuivait ses paiements une fois la première échéance partiellement payée – par exemple si le locataire ne paie que 700€ sur un loyer CC de 800€ puis 800€ chaque mois – vous avez plusieurs choix :

• imputer les paiements futurs aux échéances impayées les plus anciennes ; donc chaque mois vous imputez 100€ sur la précédente échéance partiellement impayée, vous émettez une quittance pour cette précédente échéance et un reçu d’impayé partiel sur l’échéance en cours.
• conserver la première échéance comme partiellement impayée et quittancer normalement les échéances suivantes correctement payées.

Par souci de simplicité nous recommandons la deuxième solution si seulement une échéance est partiellement impayée. Si plusieurs échéances sont partiellement impayées les deux solutions se valent (dans l’exemple ci-contre c’est l’imputation sur la créance la plus ancienne qui est recommandée par le juge).. Pensez à tenir un tableau des flux des flux par dates de paiements et échéances impayées.

Procédure contentieuse de recouvrement d’un impayé partiel

Un impayé partiel implique les mêmes conséquences qu’un impayé total, vous pouvez donc

• mettre en demeure le locataire de régler sa dette
• puis mandater un huissier pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire
• si ce commandement reste sans effet après 2 mois, vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal pour constater la résiliation du bail

Cette procédure contentieuse peut être menée avec ou sans avocat, voir le détail de la procédure d’expulsion sur notre fiche pratique.

Le problème évidemment est le coût potentiel de procédure, tant du point de vue des frais et du temps passé que du risque potentiel d’aggraver la situation.

Le coût de la procédure étant de 2000€ environ (frais d’huissiers et d’avocats), vous devez donc arbitrer en fonction du niveau de la dette et du risque potentiel de répétition de l’impayé partiel. Ainsi si le locataire est en impayés partiel de 50€ sur une échéance et que vous pensez que le locataire va vous rembourser rapidement et qu’il s’agissait simplement d’un incident il n’est peut être pas efficace d’engager une procédure de résiliation du bail.

Par contre si le locataire vous paie 1 fois sur 2 un tiers du loyer avec une dette cumulée de 2000€, il est probable que la situation s’aggrave à terme, il est donc rationnel de le poursuivre.

La garantie loyer impayé activée en cas d’impayé partiel

L’assurance loyer impayé a l’immense avantage de vous couvrir même en cas d’impayés partiels. L’assurance vous rembourse quoi qu’il arrive, elle se laisse simplement la possibilité de poursuivre ou non le locataire, notamment si la dette est très faible.

Que vous ayez un impayé de 1000€/mois ou de 10€/mois, dans tous les cas vous êtes bien remboursé intégralement, et un impayé partiel ne peut être utilisé comme un artefact par le locataire ou l’assureur pour bloquer la situation et empêcher votre indemnisation.