Les squatteurs sont avec les impayés de loyer la hantise principale des bailleurs.

Avec les polémiques récentes de propriétaires qui ne pouvaient plus rentrer chez eux, la ministre du logement a décidé de modifier la loi afin de mieux protéger le droit de propriété.

Le squat est défini comme l’occupation sans droit ni titre d’un logement avec entrée par effraction, nous allons voir quelles sont alors les solutions pour expulser ces squatteurs.

Définition du squat au regard de la loi

Le squat est défini à l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 :
par l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.

Il est important de bien appréhender la définition du squat car les actions à mener et permises sont différentes de situations qui s’approchent du squat et qui n’en sont pas. Ne sont par exemple pas concernés le maintien dans les lieux d’anciens locataires ou la sous-location illicite, puisque par définition les occupants ne sont pas rentrés par manoeuvres ou contraintes. Exemple dans le cas ci-dessous :

Démarches à initier en cas de squat de votre résidence principale

Lorsque son bien est occupé par des squatters, la victime doit d’abord identifier la situation du squat pour savoir quels sont ses recours et ses moyens.

En pratique, la procédure pourra aboutir en l’espace de quelques heures, si votre domicile principal est squatté.

Aboutissant à des situations où les victimes de domiciles squattés se retrouvaient le plus souvent désemparées, le législateur est venu y remédier partiellement via une loi dite « anti-squat » du 25 juin 2015 offrant une protection accrue aux victimes de domiciles squattés en étendant l’état de flagrance au-delà de 48h en cas de maintien dans le domicile par les squatters et permettant ainsi le recours à l’autorité publique dès lors que le délit de maintien dans les lieux a pu être constaté par les forces de l’ordre.

Concrètement cela veut dire que si vous revenez de vacances et que votre domicile est squatté depuis 15 jours, vous pourrez procéder à l’expulsion rapide des squatteurs.

Plainte au commissariat contre un squatter

Le premier geste d’un propriétaire ou locataire victime du squat de son domicile est de se rendre au commissariat et déposer une plainte le plus rapidement possible pour violation de domicile.

Lorsque la victime se rend au commissariat, elle doit joindre à sa plainte tout document permettant de prouver que le logement occupé est bien son domicile tels que des factures, attestations ou encore des documents fiscaux, afin que l’officier de police judiciaire puisse valablement constater l’occupation illégale du bien et en principe procéder à l’expulsion le plus rapidement possible.

Lorsque les squatters sont entrés par effraction (tels que par la contrainte, la fracture d’une serrure, à travers une fenêtre forcée), alors la victime, après avoir déposé sa plainte (accompagnée d’éléments de preuves attestant qu’il s’agit bien de son bien tels que titre de propriété, des factures, quittances, attestation, relevés d’impôts etc…), peut procéder à l’expulsion des occupants avec l’aide des forces de l’ordre sans qu’il y ait de décision judiciaire ou administrative.

Concrètement, si la victime dépose sa plainte et qu’un officier constate le délit, alors la police procédera à l’expulsion des squatteurs.

Néanmoins, malgré le dépôt de plainte, parfois la police se refuse d’intervenir (notamment dans le cas où les squatters ne se sont pas introduits dans le domicile de la victime à travers des manoeuvres, menaces ou contraintes) pour expulser les squatters.

Rassurez-vous, dans cette hypothèse, il est possible dans un second temps et suite au refus d’intervention des forces de police de demander directement au préfet (de préférence via une requête qui peut être rédigée par un cabinet d’avocats) afin qu’il mette en demeure les squatters de quitter le domicile squatté (article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007).

Intervention du préfet contre un squatter

Il s’agit d’une mise en demeure de quitter les lieux d’au moins 24h qui est alors publiée en mairie et affichée sur le lieu du domicile. Si passé le délai, cette mise en demeure reste infructueuse à l’égard des squatters, alors le préfet devra procéder à l’évacuation des lieux avec le concours de la police mais aussi d’un serrurier si nécessaire.

En cas de refus du préfet, possibilité de saisir le juge

Enfin, il est important de noter que s’il y a refus par le préfet de prononcer la requête en expulsion, et ce malgré la réunion d’éléments de preuve – cf. plus haut – de la violation de domicile par les squatters, alors la victime pourra saisir le juge des référés du tribunal administratif compétent, en référé-liberté, afin de faire droit à cette requête en expulsion.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les squatters ne peuvent plus bénéficier du délai de grâce de 2 mois pour quitter les lieux suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux suite à une décision du tribunal. En effet, le nouvel article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit désormais que ce sursis ne s’applique pas lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Quid en cas de trêve hivernale et squat?

Il est tout à fait possible de poursuivre les squatters pendant la trêve hivernale mais pas de les expulser.

Là encore la loi ELAN est venue modifier l’état du droit en prévoyant désormais dans le nouvel article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution que lorsqu’il s’agit du domicile de la victime, le bénéfice de la trêve hivernale ne s’applique pas aux squatters.

Depuis la loi ALUR les squatters sont également protégés par la trêve hivernale, mais le juge peut toutefois leur en supprimer le bénéfice si « les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait » c’est-à-dire par effraction (par exemple en ayant forcé un verrou, cassé une fenêtre, etc…).

Il faut donc bien noter ici que la période de trêve hivernale n’empêche pas les victimes de squat d’entamer en amont les procédures nécessaires (constitution de preuves, demande de nomination d’un huissier, assignation devant le tribunal…) à l’expulsion des squatters afin qu’ils puissent être expulsés le plus tôt possible à l’issue de celle-ci.
En effet, comme nous avons pu le voir ensemble dans cet article, ces procédures peuvent parfois prendre un temps variable selon les circonstances de l’infraction.

Démarches à initier en cas de squat de votre résidence secondaire

Depuis les polémiques récentes de propriétaires victimes de squat de leur résidence secondaire, le législateur a réagi et a enfin modifié la loi qui était plus protectrice des squatteurs que des propriétaires.

Concrètement, on ne fait plus de différence entre une résidence principale et une résidence secondaire.. La règle des 48h après l’entrée des squatteurs a été supprimée (elle empêchait de les expulser facilement passé ce délai).

La procédure que nous avons décrite dans la partie précédente sur la résidence principale s’applique donc aux résidences secondaires. Cette avancée résulte d’une modification de l’article 38 promulguée fin 2020.

Vous pourrez donc déposer une plainte pour violation de domicile en prouvant que c’est bien chez vous et ensuite vous pourrez prévenir le préfet. Il aura 48h pour vous répondre. A partir de ce moment, il mettra en demeure le squatteur de partir.

Néanmoins, si les squatteurs arrivent à effacer les traces de l’effraction, vous devrez tout de même saisir un juge. De même si des enfants sont à l’intérieur de votre bien.

Ne soyez également pas tenté de déloger vous-même les squatters, car vous risquez d’être plus sévèrement puni que les squatters.

A noter cependant que les avocats spécialistes de ces procédures restent sceptiques sur le concours réel de la force publique pour intervenir sur des squats de résidences secondaires. Les moyens manquent et en l’absence d’urgence sur une résidence secondaire (par rapport à une résidence principale), certains policiers ou gendarmes ne se déplacent pas pour constater la violation de domicile ou le préfet refuse le concours à la force publique. Voir les deux réactions sur Twitter ci-dessous et notamment le profil de Romain Rossi-Landi spécialiste du squat.