Résumé d’un coup d’oeil

Comment récupérer les dossiers de location ?

Avant de vous détailler les vérifications par pièces, voici un conseil général : privilégiez les dossiers électroniques au dossier papier.

Les faussaires préfèrent les photocopies et l’absence de trace écrite d’envoi. Par ailleurs il sera beaucoup plus facile de faire vérifier le dossier et de le conserver si vous l’avez en version électronique. De nombreux documents sont maintenant en format pdf : l’avis d’impôts en ligne, mais aussi les fiches de salaires de nombreuses sociétés.

Passons donc maintenant à la liste (non exhaustive) des vérifications qui s’appliquent à la fois au locataire mais également aux éventuels garants. Gardez en tête qu’il ne s’agit pas de points de vérifications infaillibles mais simplement de signaux faibles dont l’accumulation doit vous alerter.

Un candidat peut ne pas avoir d’avis d’impôts s’il revient de l’étranger par exemple, mais par contre le doute doit vous rendre méfiant; si vous détectez en plus des anomalies sur les fiches de paie, il faudra alors refuser le dossier (même s’il peut paraître tentant de l’accepter).

Vérification des revenus déclarés

Vérification de l’avis d’impôts

Rendez-vous sur la page dédiée du site des impôts pour vérifier l’avis d’imposition fourni par le locataire : page de vérification impots.gouv. En tapant le numéro fiscal du candidat et la référence de l’avis vous allez pouvoir vérifier que les montants déclarés n’ont pas été modifiés. Si l’avis ressort avec des infos différentes que celui que le candidat vous a fourni, ou si l’avis ne ressort pas il est fort probable que le document ait été falsifié.

Cette arme est imparable pour détecter les fraudes, mais elle est limitée dans la mesure où certains candidats n’ont pas d’avis, qu’ils reviennent de l’étranger ou qu’ils démarrent leurs vies professionnelles. C’est donc un critère de validation positive très fort, mais cela ne suffit pas à exclure des candidats.

Capture d’écran d’un avis d’impôts avec les identifiants à utiliser sur la page de vérification impots.gouv

Cohérences des revenus

Revenu brut contractuel

Pour un salarié le revenu brut annuel précisé dans le contrat de travail doit correspondre grosso modo au revenu brut mensuel multiplié par 12 figurant en haut de la fiche de salaire (attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois).

Ratio net/brut

Le revenu net mensuel de la fiche de salaire doit correspondre grosso modo à 75% du salaire brut.

Cohérence du net imposable

Le revenu net mensuel de la fiche de salaire multiplié par 12 doit correspondre grosso modo au revenu imposable déclaré sur la feuille d’impôts.

Base de charges sociales

Vous pouvez vérifier à la volée quelques lignes de charges sociales sur la feuille de paie. Vérifiez notamment que certaines lignes ont une assiette égale au revenu brut du haut de la feuille de salaire (ce n’est pas le cas pour toutes les lignes). Regardez également que les calculs en pourcentage sont justes.

Cohérence des cumuls

D’un mois sur l’autre les cumuls doivent parfaitement correspondre, vous les trouverez souvent en bas des fiches de salaire, faites la somme par exemple du net imposable du mois N et du cumul net imposable du mois N-1 pour obtenir le cumul net imposable du mois N. Si cela ne correspond pas, il est fortement probable que le bulletin de salaire soit falsifié (les cumuls sont une addition simple faite par le logiciel de paie). Vous pouvez demander des explications au locataire mais soyez extrêmement méfiants car c’est l’erreur principale que font les faussaires.

Date d’entrée

Vous pouvez vérifier que la date d’entrée précisée sur la feuille de salaire correspond bien à la date précisée dans le contrat de travail ou à celle figurant sur l’attestation employeur. Dans le même esprit vous pouvez vérifier que les congés cumulés sont cohérents avec la date d’entrée (un salarié depuis 3 ans dans une entreprise ne peut avoir ses droits de congés en cours égaux à 0)

Saisie sur salaire et autres mentions

Vérifiez enfin les lignes des bulletins de salaire, pour détecter des éventuelles saisies ou oppositions sur salaire (c’est un critère d’exclusion de toutes les garanties loyer impayé) mais également des lignes « entrée/sortie » qui signifieraient que le candidat est en instance de départ.

Vérification de l’existence de la société

Existence sur le greffe

Que ce soit pour les salariés employés d’une société ou pour les dirigeants d’entreprise, l’existence de leur société peut facilement être vérifiée sur societe.com en tapant le numéro SIREN (9 premiers chiffres du numéro SIRET que vous trouverez sur les feuilles de paie).

Soyez attentifs notamment si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération et que les éventuels bulletins de salaire ont peu de valeurs, il est alors recommandé de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.

Regardez enfin que la société n’est pas fermée ou en liquidation judiciaire.

Appel à l’employeur

Vous pouvez évidemment appeler la société en passant par son site web ou par les pages jaunes, mais cette méthode n’est pas forcément garantie dans la mesure où certains employeurs peuvent être de connivence avec des candidats faussaires. Dans tous les cas ne vous contentez pas d’appeler le numéro présenté sur les documents, utilisez une source extérieure.

Une des solutions possibles est de vérifier le bulletin de salaire en ligne via des services utilisés par les employeurs, Payfit notamment vient de lancer un service de vérification des fiches de paie, mais attention ce système n’est pas encore partagé par tous les employeurs.

Vérification de l’identité

Photo de la pièce d’identité

Vérifiez bien la copie de la pièce d’identité fournie par le locataire, la photo doit correspondre à la personne qui va signer.

Numéro de sécurité sociale

Vérifiez que son numéro de sécurité sociale sur ses fiches de paie coïncide bien avec son année de naissance (les deuxième et troisième chiffres du numéro de sécu correspondent à l’année de naissance, les chiffres suivants au département de naissance, les personnes nées à l’étranger ayant le chiffre 99.

Présence sur Internet

Ce n’est pas un critère bloquant mais si le candidat a un gros poste dans une société connue, il est quasiment certain qu’il soit présent sur Google, que ce soit sur Linkedin ou sur une page de la société.
Si certaines pièces vous paraissent douteuses ou mal photocopiées n’hésitez pas à demander un original, notamment une pièce d’identité à la signature.
Dernière précaution si le garant ne peut se déplacer lors de la signature du bail, envoyez-lui l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire, pour être bien sûr que le locataire ne signe pas au nom du garant. Vous pouvez éventuellement lui demander d’authentifier sa signature en mairie.

Quelles sont les conséquences d’un dossier falsifié ?

En pratique un faux dossier n’implique pas systématiquement un impayé à la clef; ce peut être simplement un locataire qui cherche à améliorer ses chances d’avoir un bien qu’il convoite. De la même manière, un dossier authentique n’est pas forcément un bon dossier (nous vous recommandons sur ce sujet annexe notre fiche comment choisir son locataire).

Néanmoins le dossier falsifié augmente grandement le risque d’impayés car:

• le locataire peut en réalité avoir une situation fragile qui va impliquer des difficultés financières à moyen terme
• le locataire peut tout simplement être de mauvaise foi et avoir prévu de ne pas payer dès le premier mois

Si vous vous rendez compte en cours de bail que le dossier du locataire est falsifié, vous pouvez demander la résiliation du bail même si le locataire vous paie régulièrement. La procédure n’est pas simple mais la jurisprudence a déjà statué dans le sens du bailleur (cf tweet ci-contre).

Si vous vous rendez compte en cours de procédure d’expulsion que le locataire a falsifié son dossier, vous ne pouvez pas accélérer la procédure civile de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. Vous pouvez essayer de le poursuivre en parallèle pour faux et usage de faux mais vous n’avez quasiment aucune chance de voir la procédure aboutir.

Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé la compagnie ou le courtier vous a normalement validé le dossier, l’erreur est donc de leur responsabilité et vous continuerez à être indemnisé. Si vous avez souscrit un contrat où le dossier n’était pas vérifié, la compagnie doit normalement vous indemniser, sauf si le dossier est un faux grossier que vous auriez dû détecter facilement.

Si le faux dossier vous a été validé par une agence, vous pouvez éventuellement poursuivre l’agence en responsabilité (qui fera éventuellement son assurance responsabilité civile professionnelle), mais sachez que la falsification doit être évidente; si le dossier est un faux très bien fait la responsabilité de l’agence va être difficilement activable car l’agent immobilier n’est pas censé être un expert en détection de faux.