L’encadrement des loyers a été suspendu fin 2017 à Paris et à Lille, le zonage géographique du dispositif étant mal défini.

Un autre dispositif est lui bien en place, la zone tendue en immobilier locatif résidentiel. Ce zonage est assez large et recoupe les communes intégrées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants où un déséquilibre entre la demande et l’offre locative existe.

L’idée de ce zonage est de compenser en partie ce déséquilibre avec des dispositions qui favorisent le locataire : plafonnement des loyers entre deux locations, préavis réduit, taxe sur les logements vacants.

Définition des zones tendues

Les communes en zone tendue sont définies par le décret qui met en application la taxe sur les logements vacants. Deux sources sont utiles et font référence sur les sites officiels :

• le décret de 2013 sur les zones tendues
• le simulateur sur le site Service public pour trouver votre commune

Nous vous recommandons de vous fier à ces deux sources officielles car elles sont mises à jour contrairement aux autres listes que vous pourriez trouver en ligne.

Si votre bien est dans une commune faisant partie d’une zone tendue, vous allez avoir plusieurs conséquences sur votre bail de location et donc de facto sur les relations bailleur-locataire.

Plafonnement des loyers entre deux locataires

Le plafonnement des loyers en zone tendue est une disposition qui vous empêche en théorie d’augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’IRL (l’indice d’indexation) hors deux exceptions sur d’éventuels travaux réalisés définies de la manière suivante :

Dans le premier cas (travaux supérieurs à 50% de la dernière année de loyer) vous pourrez augmenter le loyer annuel de 15% du montant des travaux, soit un loyer mensuel augmenté de 1,25% du même montant.

Dans le deuxième cas (travaux supérieurs à la dernière année de loyer ET réalisés depuis moins de 6 mois), le loyer est donc décorrélé de l’IRL et vous pouvez le fixer librement. Pensez également à bien détailler les travaux en clause d’augmentation de loyer sur le bail de location pour éviter une contestation du locataire.

Attention pour les deux cas il s’agit bien de travaux d’amélioration ou de mise en conformité, et non de travaux d’entretien tels que les peintures ou la rénovation de la salle de bains. En pratique on parle de travaux d’amélioration pour des remplacements de fenêtres par des doubles vitrages, ou la mise en place d’une chaudière à basse consommation.

Dernier point important : dans le cas de l’augmentation des 15% les travaux peuvent avoir été faits sur les parties communes de votre immeuble. Dans ce cas retenez votre part de travaux en fonction de vos tantièmes de copropriété.

Si vous n’êtes pas dans ces deux exceptions vous ne pourrez pas augmenter le loyer entre deux locataires, donc si votre locataire part et payait 800€, vous devrez remettre le bien en location à 800€, modulo une éventuelle réévaluation à l’IRL si vous ne l’avez pas déjà fait sur l’ancien locataire dans les 12 derniers mois.

Comme vous le voyez ce sujet du plafonnement entre deux locataires est complexe, nous vous invitons à lire notre fiche complète sur l’augmentation du loyer entre deux locataires pour plus de détails.

Plafonnement des loyers au renouvellement du bail

Nous venons donc de voir que l’évolution des loyers entre deux locataires est plafonnée à l’IRL en zone tendue.

Ce plafonnement à l’IRL s’applique également à tous les renouvellements de bail avec un locataire qui reste en place (on parle de reconduction tacite après 3 ans en location vide ou un an en meublé).

Néanmoins une exception existe si le propriétaire peut prouver que le loyer est manifestement sous-évalué. Nous avons rédigé une fiche complète sur cette exception de l’augmentation du loyer au renouvellement, souvent utilisée par les marchands de bien qui rachètent des logements occupés.

Nous ne rentrerons donc pas dans les détails; nous souhaitions simplement vous préciser sur cet article concernant les zones tendues que l’augmentation du loyer au renouvellement est limitée dans ces zones.

En effet si vous arrivez à prouver la sous-évaluation manifeste du loyer par rapport au loyer de marché, sachez que vous ne pourrez que dans la plus haute des limites suivantes :

• 50% de la différence entre le loyer de marché et le loyer sous-évalué
• 15% des travaux d’amélioration ou de mise en conformité sur les parties privatives ou parties communes, faits depuis la signature du bail ou le dernier renouvellement et représentant plus que la dernière année de loyer

Congé du locataire réduit à un mois

En location vide le préavis du locataire pour donner congé à tout moment sans motif est normalement de 3 mois. En zone tendue ce préavis est réduit à un mois, pour toutes les locations, même celles dont les baux ont été signés avant la loi ALUR de 2014.

L’idée de cette mesure est de faciliter les déménagements des locataires qui pourront déposer leur préavis dès qu’ils auront trouvé un autre logement, sans subir pendant deux mois le cumul de loyers sur deux logements, et sans préjudice pour le bailleur qui devrait arriver à relouer dans le mois du préavis puisque le bien se situe en zone tendue.

En savoir plus sur les conditions de congé du locataire

Taxe sur les logements vacants

Les zones tendues ont été initialement définies pour mettre en place la taxe sur les logements vacants. Le législateur a voulu pénaliser les propriétaires qui n’utilisent pas leur logement en zone tendue. Evidemment la définition du logement vacant est primordiale, la voici :

• si votre logement est vacant depuis plus 12 mois au 1er janvier, c’est-à-dire occupé pendant moins de 90 jours de suite pendant l’année
• sauf si le logement a été mis en location ou en vente et que vous n’avez pas trouvé preneur
• sauf si le logement nécessite de gros travaux de réhabilitation (au minimum 25% de la valeur du bien) pour être aux normes de décence et d’habitabilité
• sauf si le logement est meublé et peut donc être considéré comme votre résidence secondaire

A la lecture de cette définition il semble tentant de meublé le logement et de le considérer comme une résidence secondaire. Sachez néanmoins que dans ce cas vous serez soumis à la taxe d’habitation, qui a récemment été augmentée dans les zones tendues. Comparez donc la valeur théorique de la taxe d’habitation majorée avec celle de la taxe sur les logements vacants qui est définie de la sorte :

• 12,5% de la valeur locative la première année
• 25% de la valeur locative la deuxième année

Pour plus d’infos sur le calcul et les exceptions de la taxe des logements vacants nous vous invitons à consulter la fiche pratique des impôts.