Le locataire d’un bail d’habitation en résidence principale est très protégé par le droit français et son expulsion relève du parcours du combattant.

Les procédures sont longues, entre 18 et 36 mois, avec des impayés qui peuvent s’accumuler entre temps. Chez Smartloc nous aidons les bailleurs indépendants à gérer leurs locations via notre assistant de gestion locative.

Certains ont malheureusement à faire face à des impayés ou à des contentieux nécessitant d’expulser le locataire.

Nous allons dans cet article vous détailler les différents moyens pour se faire aider dans cette procédure d’expulsion lorsqu’on est bailleur indépendant (et dans son bon droit), que vous ayez ou non une assurance loyer impayé.

Rappel sur la procédure d’expulsion d’un locataire

Quels motifs pour expulser un locataire ?

Il existe schématiquement deux moyens d’expulser un locataire, tout dépend du degré de « faute » que vous lui reprochez.

Le premier moyen c’est d’utiliser la clause résolutoire du bail, qui liste trois grands manquements aux obligations du bail : l’impayé, l’absence d’assurance habitation et le trouble de voisinage.

Si le locataire se rend fautif pour une de ces 3 raisons, vous pouvez, après relance et commandement par huissier, l’assigner au tribunal et faire constater automatiquement la résiliation du bail. Cela permet de gagner un peu de temps mais la procédure d’expulsion une fois la résiliation du bail constatée reste quand même longue.

Le deuxième moyen est de demander la résiliation judiciaire du bail, c’est à dire de ne pas utiliser la clause résolutoire, mais plutôt d’assigner le locataire au tribunal pour un manquement au bail (éventuellement ceux listés dans la clause résolutoire mais habituellement un autre motif) et de demander au juge de résilier le bail et d’expulser le locataire.

Cette procédure de résiliation judiciaire est habituellement un peu plus longue et incertaine car le juge doit délibérer pour savoir si le manquement du locataire justifie ou non une résiliation du bail, préalable à une éventuelle expulsion.

Quelles étapes pour expulser un locataire ?

Une fois le bail résilié, via l’activation de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire, la procédure d’expulsion est longue, puisqu’il faut obtenir un jugement d’expulsion, le faire signifier au locataire et éventuellement recourir à la force publique.

Dans le cas d’un impayés par exemple, il faut compter entre 6 et 14 mois pour obtenir le jugement d’expulsion, puis entre 4 et 16 mois pour expulser effectivement le locataire, soit une moyenne de 18 mois entre le premier impayé et l’expulsion. Ces délais pour l’expulsion s’expliquent entre autre par la trêve hivernale qui empêche toute expulsion (alors que la procédure au tribunal pour obtenir le jugement d’expulsion peut très bien avancer en hiver).

De plus ces délais important engendrent à la fois des coûts de procédure (avocat, huissier, serrurier) de l’ordre de quelques milliers d’euros mais aussi et surtout une dette locative qui va augmenter en cas d’impayés, dette qui sera très compliquée à solder avec un locataire de mauvaise foi ou insolvable. Sachez que les meilleurs gestionnaires immobiliers ont un taux de recouvrement des impayés à l’issue de la procédure de l’ordre de 50%.

Assurance loyer impayé et expulsion du locataire

Nous venons de voir que les procédures d’expulsion sont longues, complexes et coûteuses. Peu de bailleurs ont conscience de ce risque qui ne touche que quelques pourcents des locations en France chaque année. Ceux qui ont eu le malheur d’avoir un contentieux de ce type prennent systématiquement une assurance loyer impayé.

Nous allons vous détailler les deux cas de figure où l’assurance loyer impayé va vous aider à expulser un locataire.

Expulsion dans le cadre d’un impayé

C’est le cas classique, le locataire est en impayés, il refuse de vous payer malgré vos relances.

Si vous avez pris en amont du premier incident une assurance loyer impayé (appelé aussi GLI pour garantie loyer impayé) vous allez pouvoir déclarer le sinistre à l’assurance.

Le contrat d’assurance loyer impayé que nous vous proposons va vous couvrir sur deux points :

1. vous allez être remboursé des impayés du locataire, sans franchise et sans limite de durée
2. en parallèle l’assurance va mener et payer la procédure d’expulsion du locataire avec son réseau d’avocats et d’huissiers

Vous n’avez donc rien à faire, à part déclarer éventuellement les impayés chaque mois et signer les délégations de procédure à l’assureur.

Cette prestation est incluse dans toutes les formules de garantie loyer impayé que nous proposons (Basic, Classic, Premium).

Les tarifs varient en fonction des formules, de 2,2% à 2,75% du loyer charges comprises pour une couverture de 70 000€ (montant des impayés + frais de procédure).

Protection juridique hors impayés

Lors de la souscription de la garantie loyer impayé, vous pouvez opter pour la formule Premium qui vous offre une protection juridique hors impayés, c’est à dire pour les contentieux avec le locataire qui continue à payer son loyer, mais qui ne respecte pas une autre obligation de son bail.

On retrouve le motif de résiliation judiciaire du bail que nous avons expliqué précédemment. Dans le cadre de la protection juridique, l’assurance va mener et payer la procédure d’expulsion.

Les motifs de résiliation judiciaire du bail sont assez spécifiques, ce peut par exemple être un locataire qui utilise un local d’habitation en bureau pour sa société, ou encore un locataire qui refuse de partir après avoir reçu un congé pour reprise de la part du bailleur.

La protection juridique en formule Premium représente un surcoût de 0,1% du loyer environ, les frais de procédure hors impayés sont alors pris en charge à hauteur de 20 000€.

Expulser le locataire sans assurance loyer impayé

L’assurance loyer impayé que nous venons de détailler est très pratique et nous recommandons si possible au bailleur de la prendre.

Elle nécessite néanmoins de faire les démarches préalablement à tout contentieux. En effet, de manière assez évidente, si votre locataire commence à vous payer en retard, ou à ne pas payer, vous ne pourrez plus prendre d’assurance.

Le cas échéant nous allons voir qu’il existe néanmoins des moyens de se faire aider dans la procédure d’expulsion, notamment via notre assistant de gestion locative.

Gérer les relances en phase de pré-contentieux

Le premier mois est LE moment critique de l’impayé qui démarre; tous les gestionnaires professionnels vous diront que c’est la phase clef où vous devez mettre la pression sur le locataire (et éventuellement son garant), pour le faire payer, éventuellement comprendre son problème et lui proposer un étalement de paiement ou tout simplement lui demander de vous donner son congé.

Avec l’assistant de gestion locative que nous proposons sur Smartloc, nous vous envoyons les quittances et nous vous proposons en cas d’impayés d’envoyer des courriers de relances et de mise en demeure rapidement.

L’idée est de ne pas laisser au locataire l’impression que le retard voire l’impayé sont sans conséquence et que vous êtes bien décidé à faire valoir vos droits. Il est évidemment nécessaire de chercher à comprendre ce qu’il se passe, mais nous vous recommandons de rester ferme dans vos échanges.

Se faire aider par notre réseau d’avocats et d’huissiers en phase contentieuse

Si à l’issue des relances le locataire ne vous paie toujours pas, et notamment s’il rate la deuxième échéance de loyer, nous vous recommandons de passer rapidement à la phase contentieuse qui s’articule en deux étapes : i) commandement de payer par huissier ii) assignation au tribunal.

Si vous avez de la chance le locataire va partir ou va décider de vous payer à réception du commandement de payer ou de l’assignation. Si vous n’avez pas cette chance, vous aurez au moins lancé la procédure rapidement et n’aurez pas perdu plusieurs mois de loyer à attendre le bon vouloir d’un locataire qui en général vous promet un paiement rapide.

Via l’assistant de gestion locative, vous avez accès dans cette phase de contentieux à un réseau d’avocats et d’huissiers partenaires, spécialisés sur les impayés de loyer et les expulsions, capables d’intervenir dans toute la France.

Nous avons par ailleurs négocié des tarifs planchers sur les prestations avec un coût moyen de procédure à 600€ pour les honoraires de l’avocat qui va mener votre procédure jusqu’au bout. Les frais d’huissiers sont calculés en fonction des démarches à mener, mais comptez 200€ en ordre de grandeur.

En savoir plus sur cette prestation d’assistance

Recouvrement des dettes locatives

Une fois la procédure d’expulsion bien engagée, vous pouvez vous concentrer sur le recouvrement éventuel des dettes locatives. En général en plus du jugement d’expulsion, le locataire est condamné à payer la dette locative qui s’est accumulée (sauf éventuellement si le locataire est en surendettement).

Sachez tout d’abord que même les grands réseaux comme Foncia qui garantissent en direct les loyers de leurs clients ne récupèrent que 50% des dettes. Néanmoins des moyens d’action existent et il faut rapidement en discuter avec l’avocat mais surtout avec l’huissier qui s’occupe de votre dossier.

Parmi les solutions envisageables :

• la saisie sur salaire directement auprès de l’employeur
• la saisie sur compte (si vous arrivez à obtenir l’IBAN du locataire)
• la saisie mobilière si le locataire est a des meubles de valeur

L’important est surtout d’arriver à localiser le locataire une fois celui-ci parti, la plupart des actes de recouvrement nécessitent en effet de connaître la nouvelle adresse du locataire.

Pour en savoir plus sur ce sujet consultez l’article complet du cabinet d’avocats Derhy.